李江涛观点，当前的房地产到了该出手的时候了吗？

最近很多人提到一个问题：房子到底该不该买？很多人在面对当前房产政策变化时，一直在问房产形势到底怎么样？是涨还是跌？如果跌，会继续下跌多久？如果涨，会涨成什么样？这些问题都已成为大家关注的焦点。因此，在房产这个问题上，我们今天主要讨论的就是：房子现在到底是不是到了该出手的时候——也可以说成房子到底该不该买？

为此，我们主要讨论以下几个问题：第一，目前的房地产形势到底如何？第二，房子现在该不该买？第三，如果该买，理由是什么？第四，房地产未来的发展方向到底是怎样？第五，结论和建议。

一、房地产当前的形势怎么样？

提到当前的房产形势，其实有两个背景我们先要搞清楚。第一个背景就是我们在持续性地出台房地产促进政策的过程中，一方面是政策不断推出，另一方面政策的出台已逐渐进入尾声。这一点大家很明显就能看到——比如说鼓励买房时给予利息降低、支持公积金贷款的政策；比如在购房过程中推出一些减免措施，鼓励二孩、三孩家庭购房时给予优惠；再比如像北京、上海这类城市，原先执行限购，现在限购也在逐步取消。还有降低银行利率等等。总之，国家出台了一系列促进老百姓买房的政策，社会上对房地产也进行了呵护，比如对散布“房价会继续下跌”这类信息加强监管，各个城市也在购房服务上加以推动，鼓励大家买房；再比如法拍房数量有所减少。这些都是与房产相关的一些因素。

另外，我们还看到房地产相关的宏观形势也在好转。比如CPI出现转正，2025年年底的经济数据呈现出一些向好的态势，这一点对稳定市场情绪是有帮助的。再比如最近茅台价格也出现企稳反弹上涨的情形，这些因素对促进消费、树立消费信心起到了作用，也对房地产企稳产生了一定的积极影响。

同时，最近我们还注意到另一个现象，就是资本市场上与房产相关的股票出现了企稳上涨的情况，不论是在香港还是国内A股，这类股票都有一定程度的上涨。这些因素都为房地产提供了一个相对友好的外部环境。而且我们也确实看到，很多地方的房价开始止跌，甚至个别区域的新房和楼盘出现了上涨的情况。这就是我们对目前形势的分析，总体来说，房产形势出现了一些有利的因素。

二、房子到不到该买的时候？

很多人确实是刚需——一种情况是自己没有房子需要买，手里拿着钱就等着看房价是否止跌，跌得差不多了就要买了。第二种是很多人已有房子，但需要换个大房子或者换个地段更好的房子，那他也得决定现在该不该买，毕竟担心买了之后房价又下跌。还有一些人手头有点闲钱，考虑能不能买套房出租、做点投资，这种情况也是存在的。

所以当很多人问房子到底该不该买的时候，我个人认为，按照我刚才的分析，房地产目前进入了一个横盘阶段。这个横盘阶段是波动的——有些房子可能还会继续跌，比如老破小；但也有一些好房子，比如房型好、地段好、小区环境好的，价格就不再下跌了。很多房主心态也变了，原来想卖现在也不卖了，这样一来市场就出现了企稳甚至局部上涨的情况。所以说，如果现在手里有钱、没有房子、需要自住，那实际上是可以买的。因为为了解决居住问题，以后房价再怎么跌或涨，都不影响居住。另外，如果想改善住房、换个更好的位置，这些因素也不影响你买房，都是可以考虑出手的理由。

因此我认为，现在刚需自住是可以买的。但如果是想投资买房、等着以后升值，那可能就要谨慎一点。因为目前房价还处于横盘期，仍有波动，只是不像以前那么恐慌了。再加上国家下一步可能会推出建筑标准更高的新房，在这种情况下，如果想投资，可能要更多关注那些房型好、地段好、建筑标准高的房子，这才是需要仔细考虑的问题。所以我的结论就是：自己住可以买；如果想投资，不妨再等一等。

三、现在买房和卖房的理由到底是什么？

很多人现在担心房价下跌，手里有房子——尤其是投资买的房子——就想要卖掉。因为尽管贷款利率已经降低，但很多人之前贷了不少款，压力依然比较大；再加上不少人失业，还不起贷款，于是也在犹豫要不要卖房。另一方面，买房的理由充不充分，这些问题也需要进一步回答。

首先，卖房的理由。如果现在缺钱，任何时候都可以卖，不需要等。但如果只是因为怕房价跌而想卖，那现在可能就不必卖了，因为目前房价已处于一个调整阶段的末端，恐慌情绪已经过去，所以卖房需要根据具体情况判断。

其次，至于买房，我刚才已经说了该怎么考虑。如果从房产投资的角度来看，希望买了房子之后出现大幅度上涨，这个可能性比较小。不过，一些好房子可能会出现局部的小幅上涨，但不会出现普涨或大幅上涨，而且市场会出现两极分化：有些房子可能会越来越不值钱，价格继续走低。这背后的原因在于，需求方会根据自身情况做出选择，这是我们看到的一个基本趋势。

所以，明白了这些以后，其实对房产的国家政策意图清楚了，对宏观形势的走向清楚了，对自己买房或卖房的理由也清楚了，很多事情就会变得简单。

四、未来房地产会怎么样？

我认为未来的房地产，第一个是新房子会继续盖，新房子的价格可能会略有上升。老房子、有些二手房不能拆迁了，可能会继续下跌，但是也不会跌很多。再就是经济形势好转以后，法拍房会减少，很多人卖房的意愿也会降低，所以房子未来会出现一个企稳的状态。

但是有一点可以肯定，房子作为一个投资品的作用会弱化，就不要幻想着买房投资可以大幅升值。因为我们国家的投资逻辑变了，现在进入金融发展时代，要了解金融带来的机会——这是对房产的一个基本的定位和认识。

五、结论和建议

我们通过对房产相关政策进行分析，得出两个结论：

第一，目前的房产已进入下跌的末端，可能还会跌，但跌幅已经比较有限。

第二，如果是刚需买房，现在可以考虑出手，但如果是投资买房，恐怕不太合适。

为此提出两个建议：

第一，我们普通人应该充分观察经济形势，选择新的投资渠道，将注意力从房产转向其他投资方向。这样一来，才能在把握房地产相关机会的同时，认识到房产的主要功能仍然是居住功能，这一点不要怀疑。

第二，以后新推出的房子价格可能会有所上升，所以如果想做高质量的选择，不妨等一等，看看未来的房型和房源可能更为重要。总之，随着生活质量提高、富裕人群增多，还会不断有新房子建成，但好房子永远是稀缺的——这是基本判断。