一夜之间，房价又开了个天大的玩笑！

最近几天，临近年关了，很多人开始回老家过年了，高速堵堵堵，高铁站和机场也是人人人。

每到春节，房子都会成为亲人热聊的一个话题。

今年元旦后，楼市的利好政策一个接一个出，利率低到像在做促销，结果一看数据：新房在“涨”，二手房还在“跌”，核心城市成交回暖，不少三四线却连个响儿都听不见。

这就是我常说的，一夜之间，房价又开了一个天大的玩笑。

今天，我用刚查到的二十来份最新数据和文件，帮你把这“玩笑”拆开讲透。

玩笑一：指数说“稳了”，现实说“还早”

先看“官方口径”。2026年1月，中指研究院的百城房价数据一出来，不少自媒体人就开始喊“回暖”：

100个城市新建住宅平均价格每平方米17114元，环比上涨0.18%，同比涨2.52%；

100个城市二手住宅均价12905元/平方米，环比下跌0.85%，但跌幅较上月收窄了0.12个百分点，同比仍跌8.67%。

新房，尤其是高端改善盘，把均价“撑起来”了，二手房的真实体感，还是在跌，只是跌得稍微没那么“狠”。

你看，同一个城市，同一个时间，新房在“涨”，二手房在“跌”——这本身就是市场在跟你开玩笑：

你盯着均价，以为要起飞；你摸一摸口袋里那套想卖的房子，才发现根本没那个感觉。

玩笑二：利率“地板价”，很多人却不敢贷

央行数据显示，目前5年期以上LPR为3.5%，已经是历史低位；公积金贷款利率进一步下调，首套5年以上到2.6%，一笔120万、30年的存量公积金贷款，总利息能省5.7万左右。

不少城市首套房商贷利率已经跌破3%，有的地方“LPR-60BP”，直接走进“2字头”，这在几年前想都不敢想。

按理说，这是“大甩卖”级别的入场券。但现实是什么？

居民贷款意愿依然偏弱：2025年全年住户贷款只增加了4417亿元，其中中长期贷款（主要是房贷）增加1.28万亿元，和企业那边的15.47万亿元比起来，根本不算突出。

一边是房贷利率降到“地板价”，一边是住户存款2025年又多了14.64万亿元，很多人宁愿提前还贷，也不愿再借新债。

利率这碗面，再香，也要有人敢端起来吃。现在的症结不是“利息太高”，而是“信心不足”。

玩笑三：富人在“抢房”，普通人“卖不动”

一线城市里，豪宅和高端改善盘是真的在“跑量”：

北京、上海、深圳1000万以上豪宅成交活跃，部分项目单价10万+、15万+，认购率动辄超过90%，有的高端盘单月成交金额破几亿甚至几十亿，成为房企的“现金流发动机”。

深圳1月二手房网签6802套，环比略增，同比大涨45.5%，创近10个月新高，其中刚需与高端置业“两头热”，龙岗、南山片区都活跃。

与此同时，大多数三四线城市和一二线远郊的普通二手房：

挂牌量高、成交周期长，“以价换量”仍是主流，议价空间经常在10%上下；

房东想卖，要么降价狠，要么干脆撤牌，慢慢熬时间。

同一个城市，同一个时间，富人忙着“抄核心资产”，普通人却连“老破小”“远郊盘”都很难脱手。这不是玩笑是什么？

这其实是在提醒我们：你手里那套房子值不值钱，看的不是“全国均价”，而是“它所在的城市、板块、产品是不是有人愿意长期接盘”。

玩笑四：国家队“下场买”，但你不在名单上

还有一个容易被忽略的“大反转”，是国家开始亲自下场“买房”——不过，不是随便买，而是有很强的选择性和政策目的。

央行早在2024年就设立了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量商品房用作保障房，并将资金支持比例提升至100%。

国开行2024年用好再贷款，支持广西、江苏、河南、吉林、四川等地收购了近万套存量商品房，用作配售型和配租型保障房，帮助去库存。

各地动作很快：福州、武汉、长沙、南京等超60个城市出台了收购存量商品房用作保障房的政策，有的是“整栋收购”，有的对面积、户型有严格限制，主力户型普遍要求在120平方米以下、甚至65平方米以下。

上海这次更“大胆”，2月2日启动收购二手住房用于保障性租赁住房，首批试点浦东、静安、徐汇，由各区公租房公司作为收购主体，建设银行提供金融支持，把“存量房”的概念从“新房”扩展到了“二手房”。

这个“玩笑”在哪里？

它确实是在给市场“托底”，为一部分核心城市小户型、老旧房源提供了一个“国家队买家”。但它不是对所有房子都“照单全收”：不符合区位、面积、户型、条件的，基本轮不到这个“超级买家”。

所以，如果你手里的房子既不在一线城市，也不是核心区小户型，那“国家队收房”这事儿，对你来说更像是“别人家的事”。

说到底，这几个“玩笑”指向的是一个共同的事实：

楼市已经告别了闭眼买、闭眼赚的时代。

利好是真的，风险也是真的。

机会永远在，但机会越来越集中。

最后，我送给各位读者三条很实在的建议：

1）你是刚需/改善：

别被均价和“标题党”带着走，关注三件事：

这房子你能住多久？

周边有没有持续的人口和产业？

产品是不是当下和未来5–10年都“过得去”的那种？

如果是，现在的利率、税费环境，确实是近几年最友好的，该买就买。

2）你手里有几套房：

抓紧做“去弱留强”：

三四线、远郊、老破小、没产业、没学区、没出租潜力的，能卖就卖；

把资金和腾出来的名额，向一线和强二线的核心区、高品质住宅集中。别指望“普涨”，要学会“守好资产”。

3）你暂时不想买：

也没问题。

利用好租赁新规和保障房体系，租房过日子；

同时多学一点理财和资产配置，让手里的钱“动起来”，而不是全卡在“要不要买房”这一条路上。