徐州北三环，房价从2015年5100涨到14600，如今价格分化差距拉大

徐州北三环这十多年的房价变动，就像九里山的起伏似的，涨涨跌跌都带着彭城的文化底色，这里没有空泛的概念炒作，全是片区里的真实供需和徐州老市民、产业工人、新徐州人的日常体感。

2015年的徐州北三环，还是徐州城北的交通门户，房价处于徐州中等水平。当年二手房均价基本在5100元/㎡上下，全年波动不过几百块。

这一年北三环定位为"徐州城北交通枢纽"，北依九里山，南接鼓楼主城区，西连徐丰快速路，东通徐沛快速通道，是徐州北部开发的关键节点，客运北站、金驹物流园均坐落于此。

在徐州人眼里，这儿是"三环北路两侧的老旧厂区与待开发地"，城区格局初显，遍布着老厂房和农田，靠近九里山的区域是低密度住宅，新建楼盘不多，主要是徐矿城、万科城等早期项目和琵琶花园等安置房小区。

那时候徐州北三环的配套相当薄弱，像样的商场得去几公里外的鼓楼广场，买菜只能去琵琶农贸市场和临时集市，公交线路有限，去徐州市中心彭城广场通勤得30分钟左右，周边老徐州人、物流从业人员、九里山周边居民是这里的主要人群，生活氛围质朴实在，充满了九里山和地锅鸡的气息。

2015年买房的全是刚需族，要么是准备结婚的当地年轻人，要么是在金驹物流园上班的工人，还有为孩子求基本教育的家庭，没人冲着投资来，都是实打实要住的。

那年徐州北三环楼市几乎没什么动静，中介门店都没几家，房源成交周期要三四个月，买卖双方议价空间很大，诚心买能让个两三万，还能附赠储藏室和自行车库。

2016年徐州北三环房价开始稳步往上走，12月均价涨到6300元/㎡，比上一年底涨了1200元/㎡。涨幅不算突兀，但上涨的趋势已经格外明显。

这一年全国推楼市去库存，徐州北三环也下调首付比例，公积金政策也放宽了，不少看好徐州北部发展的刚需都动了手。徐州北三环房价适中、有九里山生态资源优势，又有"徐州城北交通枢纽"的发展预期，成了徐州北部刚需首选。

配套也跟着有了小变化，三环北路周边开始有了零星商铺，便利店、徐州小吃店多了起来，地锅鸡、把子肉、烙馍卷馓子店随处可见，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些。

中介门店开始入驻，房源成交周期缩到两个月左右，靠近规划客运北站的房源，挂出来一个月左右就能成交，看房的人也比往年多了不少。

2017年徐州北三环房价涨势明显加快，12月均价到了7800元/㎡，同比涨了23.8%，每平米涨1500元，这个涨幅在当时徐州各区中位居前列。

那年徐州整体楼市都活跃，核心区和外围区房价都在涨。徐州北三环被定位为"徐州北部综合交通枢纽"和"城北产业新城"，又有轨道交通2号线规划落地的利好，吸引了不少徐州主城区上班的刚需客和改善客，还有来自周边县区的购房者。

这一年片区里开始出现投资客，看中徐州北三环的交通优势和九里山文旅价值，有人甚至一次性买两三套小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，不少沛县、丰县来的购房者专门打听徐州北三环的规划。

那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了。

2018年到2021年，是徐州北三环房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善。

2018年12月均价9200元/㎡，2019年12月10800元/㎡，2020年12月12500元/㎡，2021年12月14600元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热。

2019年徐州北三环连片开发加速，港利上城国际、中南中山府等大型社区陆续建成，成为片区的居住地标，给购房者吃了定心丸。片区还引进了优质教育资源，西月河中学、北三环小学等建成招生，教育医疗配套提了档，买房的人更愿意来了。

还有地铁2号线正式通车，客运北站站、李沃站投入运营，徐州北三环从一个交通相对不便的新区，慢慢变成了地铁直达、交通与居住融合的宜居新城。哪怕2020年年初影响了交易，下半年也快速回暖，房价没跌反涨。

2021年12月，徐州北三环房价冲到了这十多年的顶峰，一套70平米两居室，总价从2015年35.7万涨到102.2万，六年涨了66.5万。

早期买房的业主都觉得赚大了，这时候中介门店里投资客和刚需客比例高达5:5，房源成交周期最短就几天，热门小区如万科城、港利上城国际的房源刚挂出来就被秒抢。

卖家甚至能坐地起价，溢价几万块成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点。

顶峰之后，徐州北三环的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到12800元/㎡，比2021年跌了12.3%，跌幅虽不算剧烈，但下行趋势明显。

房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，徐州出了限购限贷政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场。

其次是徐州北三环新房供应量太大，多个大盘持续推新，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌。

还有徐州北三环的人气问题，虽然是交通枢纽核心区，但早期入住率偏低，刚需购买力不足，加上金山桥开发区、新城区分流客群，人口导入跟不上房子供应，房价自然没了支撑。

2023年徐州北三环房价继续跌，12月均价10500元/㎡，跌幅18.0%。经济下行，购房者信心不足，大多选择观望，成交量骤减。

这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，很多房源挂半年都卖不出去，卖家只能主动降价，曾经的"神盘"万科城，高峰期单价近1.6万/㎡，如今精装三房单价不足1.2万/㎡，有些房源比峰值时降40多万才有人问。

有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清。

2024年楼市调控政策有所放松，尤其是针对徐州北区的人才购房政策优化，但徐州北三环房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价9100元/㎡，跌幅13.3%，这是近几年跌势趋缓的一年。

这时候买房的基本都是纯刚需和改善型购房者，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个几万块成交。

中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看户型、看配套、看九里山景，尤其是靠近地铁2号线和客运北站的房源，只关注适不适合自己住。

2025年徐州北三环房价跌势放缓，12月均价8194元/㎡，跌幅10.0%，较前一年大幅收窄。到2026年1月，均价7982元/㎡，基本和上一年持平，跌幅只有2.6%。

这时候徐州北三环的房价终于稳住了，从2015年到2026年，十一年时间每平米涨了2882元，十年涨幅约56.5%，跑赢徐州整体物价涨幅。

如今的徐州北三环，配套已经特别成熟了。三环北路、中山路、天齐路通达四方，轨道交通2号线贯穿片区，高铁九里站规划落地，客运北站全面运营，公交线路四通八达，从徐州北三环到徐州市中心彭城广场只要15分钟左右，通勤时间比十年前缩短了一半，出行特别方便。

片区里龟山苏宁广场、港利邻里商业、好得家物资商城等商业配套齐全，超市、学校、医院一应俱全，楼下就是琵琶农贸市场、便利店，想吃地锅鸡、把子肉、烙馍卷馓子随时能买到，孩子上学、老人看病不用跑远路，生活便利度拉满。

现在徐州北三环不同小区的房价差异特别大，高端小区和刚需小区能差两倍多。万科城均价12000元/㎡，港利上城国际10500元/㎡，而徐矿城的刚需户型才7982元/㎡左右，早期安置房甚至低至5000元/㎡。

户型方面也有差距，次新房和近九里山景大户型价格相对坚挺，4室及以上山景户型均价11000元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概7982元/㎡，改善型和山景需求支撑力更强。

从徐州整体楼市来看，徐州北三环还是徐州北部的核心宜居新城，2026年1月徐州均价7978元/㎡左右，徐州北三环基本与徐州平均水平持平，符合核心区稳固、外围新区承压的特征，且受益于城北产业新城持续发展和九里山文旅带建设，市场呈现温和复苏态势。

现在买徐州北三环房子的，还是以刚需和改善型购房者为主。有在北区产业基地上班的年轻人，预算有限，看中这儿的房价和办公环境；有在客运北站周边工作的交通从业者，青睐交通配套带来的便利；还有来自沛县、丰县的新徐州人，看中徐州北三环的交通枢纽地位和发展潜力。

中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，尤其是节假日的返乡置业客群显著增多，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利。

当年的徐州北三环不是徐州刚需的新区选择，现在依然是，房价回落之后，让更多年轻人和外地购房者有了上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些。

片区里的小区大多环境不错，楼间距宽，绿化也好，临近九里山和西月河的小区更是能享受山景和河景，住起来很舒服。虽然离徐州核心主城区有点远，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，还有早起排队买地锅鸡和把子肉的上班族。

对于住在徐州北三环的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑。

大家更在意的是小区里的环境好不好，物业管不管事，出门方不方便，菜市场的食材新不新鲜，地锅鸡店的味道够不够正宗，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了。

早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过。

后来买房的刚需族和改善型购房者，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在徐州北三环有个属于自己的家，还能享受九里山的壮丽景色和城北产业新城的发展机遇，就已经很满足了。

徐州北三环的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个不起眼的"老旧厂区与待开发地"，变成配套成熟、交通枢纽、商业与居住融合的宜居新城，这也是实实在在的变化。

这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足。

早上楼下的早餐店飘着地锅鸡的香味，傍晚九里山下有市民散步、慢跑，晚上三环北路的灯火通明，孩子追着跑，这就是徐州北三环的日常。

房价的起伏就像九里山的山峦，起了又伏，最终回归平静。而徐州北三环的生活，就像一碗浓郁的地锅鸡，不管潮起潮落，始终安逸、踏实，充满生活味儿。

这就是徐州北三环从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着"居住"二字，简单又真实。