烟台福山，房价从2015年3800涨到10000，当前价格分化震荡盘整

烟台福山这十多年的房价变动，就像夹河的水流似的，涨涨跌跌都带着鲁菜之乡的文化底色和烟台"西拓"战略的动能，没有空泛的概念炒作，全是片区里的真实供需和烟台老市民、产业工人、新烟台人的日常体感。

2015年的烟台福山，已是烟台西部的工业与居住融合区，房价处于烟台中低水平。当年二手房均价基本在3876元/㎡上下，全年波动不过几百块。

这一年福山定位为"烟台西部产业转移承接地"，北靠黄海，南接门楼水库，西连沈海高速，东通夹河，是烟台西部开发的关键节点，鲁菜文化城、王懿荣纪念馆、福山大面非遗传承基地均坐落于此。

在烟台人眼里，这儿是"福海路两侧的老厂区与单位家属院"，城区格局成熟，遍布着工业厂房和老旧小区，靠近夹河的区域是待开发地，新建楼盘不多，主要是星河城、香逸中央等早期项目和富豪西苑等老旧小区。

那时候烟台福山的配套已经相当完善，福海路、港城西大街、河滨路通达四方，公交线路密集，去烟台主城区南大街商圈通勤得30分钟左右，周边工厂工人、企事业单位员工、老烟台人是这里的主要人群，生活氛围质朴实在，充满了夹河和福山拉面的气息。

2015年买房的全是刚需族，要么是准备结婚的当地年轻人，要么是在周边工厂上班的工人，还有为孩子求优质教育的家庭，没人冲着投资来，都是实打实要住的。

那年烟台福山楼市几乎没什么动静，中介门店都没几家，房源成交周期要三四个月，买卖双方议价空间很大，诚心买能让个两三万，还能附赠储藏室和自行车库。

2016年烟台福山房价开始稳步往上走，12月均价涨到4528元/㎡，比上一年底涨了652元/㎡。涨幅不算突兀，但上涨的趋势已经格外明显。

这一年全国推楼市去库存，烟台福山也下调首付比例，公积金政策也放宽了，不少看好烟台西部发展的刚需都动了手。烟台福山房价适中、有夹河生态资源优势，又有"烟台西部产业新城"的发展预期，成了烟台西部刚需首选。

配套也跟着有了小变化，福海路周边开始有了零星商铺，便利店、烟台小吃店多了起来，福山拉面、葱烧海参、福山烧鸡店随处可见，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些。

中介门店开始入驻，房源成交周期缩到两个月左右，靠近规划夹河景观带的房源，挂出来一个月左右就能成交，看房的人也比往年多了不少。

2017年烟台福山房价涨势明显加快，12月均价到了5560元/㎡，同比涨了22.8%，每平米涨1032元，这个涨幅在当时烟台各区中位居前列。

那年烟台整体楼市都活跃，核心区和外围区房价都在涨。烟台福山被定位为"烟台西部综合服务中心"和"鲁菜文化旅游区"，又有夹河幸福新城规划落地的利好，吸引了不少烟台主城区上班的刚需客和改善客，还有来自周边县区的购房者。

这一年片区里开始出现投资客，看中新烟台福山的交通优势和鲁菜文旅价值，有人甚至一次性买两三套小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，不少蓬莱、龙口来的购房者专门打听烟台福山的规划。

那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了。

2018年到2021年，是烟台福山房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善。

2018年12月均价6720元/㎡，2019年12月7890元/㎡，2020年12月9050元/㎡，2021年12月10120元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热。

2019年烟台福山连片开发加速，万科假日风景、香逸中央东方华府等大型社区陆续建成，成为片区的居住地标，给购房者吃了定心丸。片区还引进了优质教育资源，福山区实验中学、崇文中学等建成招生，教育医疗配套提了档，买房的人更愿意来了。

还有夹河景观带全面升级，王懿荣大街贯通，从烟台福山到烟台主城区南大街商圈只要20分钟左右，通勤时间比十年前缩短了近一半，出行特别方便。

2021年12月，烟台福山房价冲到了这十多年的顶峰，一套70平米两居室，总价从2015年27.13万涨到70.84万，六年涨了43.71万。

早期买房的业主都觉得赚大了，这时候中介门店里投资客和刚需客比例高达5:5，房源成交周期最短就几天，热门小区如万科假日风景、香逸中央的房源刚挂出来就被秒抢。

卖家甚至能坐地起价，溢价几万块成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点。

顶峰之后，烟台福山的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到8750元/㎡，比2021年跌了13.5%，跌幅虽不算剧烈，但下行趋势明显。

房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，烟台出了限购限贷政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场。

其次是烟台福山新房供应量太大，多个大盘持续推新，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌。

还有烟台福山的人气问题，虽然是产业新城核心区，但早期入住率偏低，刚需购买力不足，加上开发区、芝罘区分流客群，人口导入跟不上房子供应，房价自然没了支撑。

2023年烟台福山房价继续跌，12月均价7350元/㎡，跌幅16.0%。经济下行，购房者信心不足，大多选择观望，成交量骤减。

这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，很多房源挂半年都卖不出去，卖家只能主动降价，曾经的"神盘"万科假日风景，高峰期单价近1.1万/㎡，如今精装三房单价不足8000元/㎡，有些房源比峰值时降30多万才有人问。

有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清。

2024年楼市调控政策有所放松，尤其是针对烟台西区的人才购房政策优化，加上潍烟高铁正式通车，福山站投入运营，但烟台福山房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价6280元/㎡，跌幅14.6%，这是近几年跌势趋缓的一年。

这时候买房的基本都是纯刚需和改善型购房者，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个几万块成交。

中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看户型、看配套、看夹河景，尤其是靠近潍烟高铁福山站和夹河幸福新城的房源，只关注适不适合自己住。

2025年烟台福山房价跌势放缓，12月均价5620元/㎡，跌幅10.5%，较前一年大幅收窄。到2026年1月，均价5851元/㎡，基本和上一年持平，反而微涨了3.8%，房价终于企稳回升。

这时候烟台福山的房价终于稳住了，从2015年到2026年，十一年时间每平米涨了1975元，十年涨幅约51.0%，跑赢烟台整体物价涨幅。

如今的烟台福山，配套已经特别成熟了。福海路、港城西大街、王懿荣大街通达四方，潍烟高铁贯穿片区，福山站全面运营，公交线路四通八达，从烟台福山到烟台主城区南大街商圈只要15分钟左右，通勤时间比十年前缩短了一半，出行特别方便。

片区里福山德胜商城、香逸中央商业街、夹河幸福新城商业配套齐全，超市、学校、医院一应俱全，楼下就是清洋农贸市场、便利店，想吃福山拉面、葱烧海参、福山烧鸡随时能买到，孩子上学、老人看病不用跑远路，生活便利度拉满。

现在烟台福山不同小区的房价差异特别大，高端小区和刚需小区能差两倍多。中梁首府壹号均价11000元/㎡，华星中瑞北欧公园9500元/㎡，而富豪西苑的刚需户型才5851元/㎡左右，早期老旧小区甚至低至3800元/㎡。

户型方面也有差距，次新房和近夹河景大户型价格相对坚挺，4室及以上河景户型均价9000元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概5851元/㎡，改善型和河景需求支撑力更强。

从烟台整体楼市来看，烟台福山还是烟台西部的核心宜居城区，2026年1月烟台均价8708元/㎡左右，烟台福山虽低于烟台平均水平，但符合西部新城价格洼地特征，且受益于潍烟高铁经济带持续发展和夹河幸福新城建设，市场呈现温和复苏态势。

现在买烟台福山房子的，还是以刚需和改善型购房者为主。有在福山工业园区上班的产业工人，预算有限，看中这儿的房价和就业机会；有在潍烟高铁福山站周边工作的交通从业者，青睐交通配套带来的便利；还有来自外地的新烟台人，看中鲁菜之乡的烟火气和夹河的河光山色。

中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，尤其是节假日的返乡置业客群显著增多，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利。

当年的烟台福山不是烟台刚需的首选，现在依然是性价比之选，房价回落之后，让更多年轻人和外地购房者有了上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些。

片区里的小区大多环境不错，楼间距宽，绿化也好，临近夹河和王懿荣纪念馆的小区更是能享受河景和文化氛围，住起来很舒服。虽然离烟台核心主城区有点远，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，还有早起排队买福山拉面和烟台大樱桃的上班族。

对于住在烟台福山的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑。

大家更在意的是小区里的环境好不好，物业管不管事，出门方不方便，菜市场的食材新不新鲜，福山拉面店的味道够不够正宗，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了。

早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过。

后来买房的刚需族和改善型购房者，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在烟台福山有个属于自己的家，还能享受夹河的河光山色和鲁菜之乡的美食，就已经很满足了。

烟台福山的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个不起眼的"老厂区与单位家属院"，变成配套成熟、交通枢纽、商业与居住融合的宜居新城，这也是实实在在的变化。

这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足。

早上楼下的早餐店飘着福山拉面的香味，傍晚夹河畔有市民散步、慢跑，晚上福海路的灯火通明，孩子追着跑，这就是烟台福山的日常。

房价的起伏就像夹河的水流，涨了又落，最终回归平静。而烟台福山的生活，就像一碗浓郁的福山拉面，不管潮起潮落，始终安逸、踏实，充满生活味儿。

这就是烟台福山从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着"居住"二字，简单又真实。