买房欣喜转头变崩溃，前业主17年欠费，终究要我来买单

近期，一位女士因为购买法拍房被要求承担前业主17年的欠费的新闻，经过媒体报道之后，很快火上了热搜。

事件的经过大致是这样的：福建莆田一位女士通过法院拍卖，购得了一套房产，本以为自己是捡了个大便宜，却被该处房产的物业要求，需要承担前业主拖欠17年的物业费。

该事件在相关部门协调下，最终这位女士支付了三万元费用后，物业才为她录入了小区的门禁、恢复了该处房产的水电。

这场纠纷揭开法拍房光鲜表象下的暗流——法律与实践的错位、权利与责任的模糊，以及普通的购房者难以预料的购房博弈。

法院拍卖确认书显示，莆田这位女士仅需承担前业主拖欠的公摊水电费部分

根据《物业管理条例》，业主应按照物业服务合同约定缴纳费用。原房主作为签约方，本是债务主体，但房屋所有权转移后，新业主因继受物业服务合同关系，可能被动卷入债务链条。在这次莆田的案例之中，物业公司通过停水停电、限制门禁等方式向房主（无论新旧业主）施压，本质是利用实际控制权来弥补债权方面的损失。法院拍卖的时候虽然明确了“物业费由买受人自行了解”，但并未强制结清原房主相关的欠费，最终导致责任被转嫁给了新业主。

需要指出的是，这种转嫁并非毫无依据。物业方面的相关服务，针对的是该处房产而非业主个人，欠费随着房屋产权的转移，也就形成了“历史包袱”。新业主如果不承担相关费用，物业可以通过诉讼主张权利——而在目前的司法实践中，部分法院会支持物业向现业主追讨欠费。

莆田的这位新业主女生支付了三万元，实为权衡利弊后的妥协——与其陷入漫长的诉讼，搞的身心俱疲，不如花点小钱（相对于17万的欠费）买个长久的安宁。

单是从情理来看看，新业主“无端”为他人的债务而买单，显然是有失公平的。但是法律逻辑更侧重于契约的稳定性：物业服务作为公共产品，需保障持续运营。试想一下，如果每一任新业主都可以拒绝历史欠费，物业公司就可能因为资金链的断裂而停止其服务，最终损害的，将是全体业主的利益。所以，从公共利益的角度出发，法律会更倾向于支持本事件中，物业方面的相关诉求，即支撑物业向莆田这位新业主女士追讨上任业主留下的历史欠费。

但是，需要指出的是，本次事件中，这家涉事的物业方，以停水停电抗衡拖欠物业费用的业主的做，属于法游走在法律边缘的行为，得不到相关法律的支持，甚至违法。《民法典》明确规定物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费。莆田这家物业的行为已经涉嫌违法，但现实中，非常无奈的是，此类“软暴力”因为其低违法成本、高威慑效果，而成为物业方常见的手段。遇到这类情况，对相关法律不太了解的业主，往往会被迫选择妥协退让——即便是知道相关法律，要想向物业方面“讨个说法”，业主也需要付出相当大的时间和精力等成本。

物业服务的提供与费用追缴，均应遵循法律规定与合同约定

莆田这位女士的相关案例，又一次提醒了广大计划买房的未来业主们，法拍房虽然因为价格低于市场价，能够吸引到众多购房者，但其风险也远远不止于前面提到的物业欠费等问题。法拍房潜在问题，大致可以包括隐形债务、腾退难题、产权瑕疵和高额税费。法院方面能够披露的待拍的法拍房相关的信息，往往是相当有限的，而购房者们往往又缺乏相关的专业指导，容易因为相关信息的不对称，而落入“信息黑洞”之中，导致个人财产等方面的损失。

重要的事，得说三遍！！！

法拍房的特点是公开、透明、非善意取得抗辩空间小、价格相对便宜

对个人或者家庭购房者而言，购买法拍房需要分为“三步走”：

首先是尽职调查：不仅仅要查看待拍房屋的现状，还需要走访待拍房屋的物业、邻居，核实前业主的欠费金额与服务质量。如果相关的物业方不与配合，可以向该处房产的业委会或所在地街道办，调取相关记录。

之后是条款博弈：在竞拍成功之后，未来的新业主应该尝试与该处房产的物业方签订协议，约定历史欠费处理方式——其实这类欠费，等历史遗留问题是法拍房常见的情况。例如，从购房款中预留部分资金作为“物业交割保证金”，结清原来的欠费之后，再去支付尾款。

最后是权利救济：如果新业主在接房之后，不幸遭遇物业方的胁迫，也不要着急，立刻保留相关证据，并向住建部门投诉或者提起诉讼。目前的法律虽然还不那么完美，但仍是新业主维权的最终防线。

而对与制度而言，需要推动三个方面的改革：法院需要强化披露义务，在拍卖公告中明确各种待拍房产的欠费金额、债务人相关的信息，并做出提示风险；建立起资金监管机制，要求竞拍人预存物业清算基金，用于支付相关的欠费；明确责任的边界，通过司法解释界定新业主对历史欠费的承担范围，避免无限连带责任。

法拍房优势除了更便宜，就是过户相对二手房来说更为简单快捷

对于广大感同身受的购房者来说，莆田这位女士的三万元补交欠费，买的不仅是门禁权限，更是法拍房市场的教训。

在法律制度尚未完善的过渡期，购房者们需要从“赌徒心态”转向“风控思维”，意识到低价背后可能藏着更高的合规成本，并在出手购房前做好相关的“功课”，甚至做好承担风险的心理建设。唯有如此，法拍房才能从风险的代名词，转变为真正的机会之地。