登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房被查封了怎么办？

在房地产行业资金链波动与市场调整的双重北京下，登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房因企业债务纠纷被法院查封的情形日益增多。此类查封不仅直接影响购房人的居住权益实现，也可能涉及施工方工程权优先受偿、抵押权人债权实现等多重权利冲突。

相关案例

2017年8月24日，郭某夫妇与某置业公司就案涉房屋签订《万宁市产权式酒店客房买卖合同》并于2017年9月12日办理完毕案涉房屋的商品房买卖合同备案登记；且已经在2017年12月31日前将案涉房屋的全部房屋价款足额支付给某置业公司。某控股公司依据生效民事判决书向法院申请执行，法院于2023年7月4日立案执行，查封了该涉案财产，故郭某夫妇提起执行异议，请求法院排除对该涉案房屋的执行。并提交了《万宁市产权式酒店客房买卖合同》及《万宁市商品房买卖合同备案登记》、银行流水及交易明细及发票、《交房通知书》《商品房交接书》等证据。

法院经过审理认为，根据现有证据，可以认定案外人郭某夫妇在本院查封之前已与某置业公司签订《万宁市产权式酒店客房买卖合同》，约定购买案涉土地上所建案涉房屋，并已经支付全部房款且已入住该房屋，未能办理过户登记非因案外人原因所致。故案外人郭某、高某对案涉房屋及所占用土地使用权享有足以排除本院执行的实体权利，对于其所提异议请求法院予以支持。

相关法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

文启律师说法

法律之所以对商品房消费者给予特殊保护，本质是在生存权与一般商事债权之间作出价值取舍，但需注意，该优先保护并非绝对，需严格满足法律规定的构成要件，《异议复议规定》第二十八条或第二十九条主张权利，二者为竞合关系而非排他关系。第二十八条侧重保护无过错不动产买受人的物权期待权适用于所有不动产买受人，包括商业用房买受人，但需要满足：“合法占有”“非因自身原因未过户”等条件，司法实践中想要证明自己合法占有该房屋，可以提举的证据包括煤气水电费、水电费收据、《装饰装修建设工程合同》、《交房通知书》等，需要注意的是，若购买房屋时已知晓限购政策，若不能办理过户的原因是限购政策，那通常认定购买人有过错，即使占有房屋，但是也不能排除查封、扣押、冻结。

第二十九条为商品房消费者专属保护条款，无需满足“合法占有”要求，但限定于“居住用途”“无其他住房”等条件。若是涉案房屋有关不动产登记信息载明，房屋规划用途为“办公”，系“商品非住宅”，即使系系本人名下唯一住房的，也不能排除查封、扣押、冻结。

获得胜诉以后，可以拿着人民法院裁定申请解封，至于请求人民法院对该住房享有所有权进行确认的诉讼请求，由于不动产物权变动以登记为要件，法院通常以不符合确权条件，驳回诉讼请求。

文启律师建议

在收到法院查封通知后，应在法定期限内向执行法院提出书面执行异议，异议被驳回后，需在十五日内提起案外人执行异议之诉，避免超过诉讼时效，诉讼中可根据证据情况选择适用《异议复议规定》第二十八条或第二十九条。