北京买房：理清思路，购房建议1799

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

你总用存款利率来对比租金回报率是不对的，因为除了土豪之外谁家会全款买房啊？而房贷的利率是3.5%，再加上每年的综合通胀率至少5%，这才是真正的买房成本。也就是说，如果房租收益率低于每年8%就是亏损，或者说如果涨幅低于8%也是亏损。

A：

1、沃天，您的数学是谁教的啊？太疯狂了，租金收益率8%，您是真敢说啊，不是穷疯了就是想发财想疯了。

2、我家有套小房，现在租金是每年8万吧。那按照您的算法，这套房的真实价值只有100万？但现实中我家这套房价值400万呢，按您的算法，如果租金达不到每年32万就算亏损？那要不就是我疯了，要不就是租房的疯了。

3、我之所以用存款利率来对标租金回报率，这是针对手里有大额现金的，或者是持有无贷房产的家庭来比较的。

比如说手里有200万的，存银行的利率是1.5%，每年3万。而如果拿这200万买套小房，每年收租金大致在5万左右，收益率2%以上。请问，如果您手里有200万，是存银行，还是买房？

或者说我家这套小房如果卖掉，400万存银行是每年得到6万收益，但收租金是得到8万。您觉得我应该是继续持有房子，还是卖掉存银行呢？

4、至于您是否贷款以及利率多少跟别人没关系，所谓的综合通胀率更是说不清，也没人能承诺哪种投资品必定跑赢通胀。

这么说吧，如果都能跑赢通胀，那也就没有通胀了；而就因为绝大多数的投资行为都跑不赢，所以才会出现通胀。所以您不要把侥幸当作必然，市场经济中谁也不欠谁的。

5、最后说一句，北京全款买房的确实不多，自2009年房价暴涨之后，占比一直在20-30%之间。但高额贷款的也不是主流，因为很多家庭是换房，也就是卖掉当年低价买来的，加点儿存款或贷款买更大更好的。

也就是说，大多数家庭的房贷比例都不超50%，综合下来甚至不到30%，也就谈不上用房子总价来对标房贷利率和所谓的综合通胀率。

6、细账我懒的给您算了，反正您也不会认可，就这样儿吧。而且再刺激您一句，我家那套小房虽然现在值400万，但前两年值500万呢，可又是我在很多年前花20多万买来的，您觉得我到底是赚了还是赔了？如果以8万年租金来计算，我家的年化收益率到底是多少？您能算清吗？

仅供参考。

二

Q:

单位的团购房，事业单位，因为要搬到通州所以有宋庄的团购房。当时我们没买，因为以为不会被转到通州。但现在看几乎定下来了，所以在考虑是不是应该买。

是**小区的配套项目，公司产权，我们买居住权，不用再交房租，将来如果离职或不想要的话公司回购，转让给其他同事也可以，所扣除的租金肯定比市场价低。您看看表格觉得合适吗？

A：

1、我觉得挺合适的，从价格看应该属于单位给随迁员工的福利。**小区的商品房多少钱啊？至少应该是2万多吧。那常规来讲，无论X产权还是单位产权的房子，常规市场价都是周边同等商品房的半价，而您单位这房大概率低于40%了，至少是不贵。

2、另外既然说单位给出的租金价格是低于市场价的，按照公租房的标准，一般都是低了30%左右。那如果加上这30%，也就是以当地私人出租房的租金标准，对标单位福利房的价格，租金回报率轻松超过5%。即便是按照单位的租金标准，回报率也至少超过3%还要什么自行车啊？

现在五大行存款利率才1.5%，国债才1.7%，而且继续下行的可能性还很大。那如果现在有3%以上的稳妥理财产品，非得抢疯了不可。

您这单位的房子相当于稳妥理财，只要单位不倒，应该不至于在产权上出什么问题，回购vs内部流通也就应该能保证。

3、总之如果您这张表的价格都是真实的，而且没有其他的付款项目，那我认为是划算的。但也别有什么投资赚钱的想法，这就是单位的福利而已，房子并没有金融属性。

仅供参考。

三

Q:

我觉得北京学区房的租售比低这事是要区分情况的，有的房子低是没办法，比如那些大户型豪宅小区管的严，邻居也都事儿多，业主也不在乎这点租金就交给中介了，那租售比肯定低。

但像我们普通百姓这种老破小社区就好的多，比如我家本来是个70多平的小三居，前些年租给中介的租金也不高，到手才6000多块钱，但他们打了个隔断变成四间房分租就高了，应该能到至少9000元。我退休后就把房收回来了，连玩带干的即便现在房租降了点也租8500以上。现在我这套房也就值400万吧，租金回报率也超过2.5%。

A：

1、我相信您说的，也挺佩服您亲力亲为的。但您这是个例，而我说的是普遍现象，非得掰扯就成抬杠了，没什么意思。

2、另外您家这套房如果没硬伤，那就是房价被刻意低估了。因为既然打隔断分租能到8500，按不打隔断的整租应该在7000左右，那这套房的市场价至少450万，高了能500万以上。

这也对应您说的租给中介到手6000多。因为中介一般是按市场价给钱，但扣除30-45天的租金。按照30天空置期就是8%，6000多块钱还原一下就是7000左右了。

3、其他的咱就不掰扯了，不具备普遍性。如果追求个例的高房租，那租给“楼凤”们或许更高，再自己开个麻将馆还能抽成儿呢。但这都没什么意思。而且高收益就意味着高风险，隔断有被派出所要求拆除的可能。就算不拆，您这多出的租金也是辛苦打理换来的，很难要求别的房东也这么干，反正我就懒的管。

仅供参考。

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