郑州最便宜的房子，总价低于10万了？

最近看到一组数据，也是没想到是如此的厉害：
2025年，总价低于100万以下房源成交占比是68.3%。
而在2020年的时候占比还只是52.2%，仅仅过去5年的时间，占比已经将近7成了。
特别是30万-60万以及60万-100万，成为市场的主力。
不仅如此，在需求量集中的房源特征中，总价30万以内，面积85平以内的，占比达到了8.62%。
那么问题来了，对于当下的郑州来说，最便宜的房子到底是多少钱？
在85-105平米，总价100万以内大家受欢迎的阶段到底值得选择的是哪些？
今天我们就来说说。

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首先我们先来看郑州最便宜的房子的分布以及变化。
2024年8月19日，根据贝壳挂牌数据，总价30万以内的房子已经到了2970套。
然而截至到2026年2月7日，30万以内的达到了4318套，直接看这张图：

就从这些数据可以看出，过了一年多的时间，越来越多的小区加入到低总价的行列。
特别是惠济区，小区的数量涨幅超过100%，其次是二七区，管城区。超过一千套的区域有金水区和中原区。
经开区与高新区的涨幅是比较少的。
老城区因为拆迁的红利已经过去，现在就是旧改和城市更新，未来拆迁的概率很小。
这不，又有一批老旧小区要旧改：

管城区老旧小区改造项目预计总投资为16846.05万元。项目位于管城回族区北下街街道办事处新华社区、管城街社区、西昌社区、北下街社区、星月社区，这些小区开始旧改了。

那么问题来了，最便宜的房子到底是谁？
2024年基本上最便宜的挂牌价格总价11万，也就是南阳路62号院。
2026年，最便宜的价格是伏牛路178号院，挂牌的价格在9.9万。

也就是说如果这个挂牌价不变的话，郑州最便宜的房子就是这个9.9万一套。
为什么会如此？
首先，房源的激增。
截至2月7日的数据，贝壳二手房的挂牌量118386套，而30万以下的房子一年多的时间增加1千多套，本身二手房在新房四代住宅，法拍房的冲击下处境艰难，更何况这些最底层的房子，只有不断的往下走，才会保持优势。
还有就是这些房子都是房龄比较老的，物业不行，居住条件也不行。

大门不上锁，人随便进入，小区内部环境维护也不好，最重要的一点还是有些不能贷款。
最后买房人群的缩小。
在这里买老破小的很多都是楼下做生意的，比如卖酸辣粉，开面馆之类的人群，一旦这些人离开，买房人群也会减少。
所以等待这些房子的只有一个结局：等待旧改，否则没有结局。

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接下来我们来为什么总价100万以内的房源卖的多？能关注的都有哪些房子？
为什么总价100万的房子会卖的多，直接看这张图，现在二手房挂牌价高于1万的就剩下3个区域：金水区，郑东新区，经开区，其余的在8千-9千的均价。

这也就是意味着大家选择的是越来越多。
所以你会发现在100万总价里面，会分为三个阶段，30万以下，30万-60万，60万-100万。
为什么会如此？我们就以高新区为例好了，主要说四环内，板块分布图如下：

30万以内的小区主要分布在公园道板块，120套。
很简单，因为这里小区的年代远，产品跟不上，出现了不少小户型。
锦绣苑，挂牌价单价1.1万，房龄2004-2016年，面积40㎡
万丰慧城，单价0.78万，房龄2010-2015年，面积31㎡
翠竹苑，单价0.79万，房龄2006-2016年，面积29㎡
所以在这个区域内1室是他们的买入门槛，因为区域内老小区不多，毕竟高新区是90年代才建立的。
但是老城中原区，二七，管城，却都是一些老旧小区，但是面积会稍微大一些。
然而到总价60万的门槛你会发现一个现象，房子基本上是两个层级的了。
30万-60万中间你选择的是这些小区，我们就看套数多的：
谦祥万和城一期13套，69-85平米的两室，房龄在2012-2018年
万科城紫兰苑19套，77-83平米的两室，房龄在2013-2018年
升龙又一城1号院37套，47-86平米的两室，房龄在2013-2015年。
万华城悦府，69-79平米两室，房龄在2021-2023年，毛坯的多。
你从这些典型的小区中，你会发现这个阶段是两室的比较多，另外对于小区来说，有些小区人车不分流是比较常见的，像升龙又一城。
60万以上基本上都能够得着3室，所以你会发现，100万以下你是完全可以能够买得到功能相对齐全的三室的。
就比如祝福红城，谦祥万和城，翰林国际城，升龙又一城，恒大翡翠华庭，恒大城，谦祥万华城，朗悦公园道1号，朗悦公园府，正弘数码港，美景菩提等等基本上都能够买到80㎡以上的房源。
所以在这个阶段，我听到一个朋友告诉我，恒大翡翠华庭93平，62.8万的时候，我觉得是合适的，建议他入手，中间楼层，单价已经下7000了。
所以，晚上我跟他一起去看看，大半夜的我没有感受到寒冬，感受到了多人抢房的情况。

我们刚刚看完房子，正准备在小区里看看，结果告诉我们已经有人交了钱了。
不得不感叹，没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。
同小区户型上次成交是73万，而这个8-9万的一个价差，不仅吸引了看房人，也有人敢于行动。
其实我让他买的理由很简单，同样60出头的价格，他的选择是祝福红城，谦祥万和城，升龙又一城等就是这些小区，但他们人车不分流，建设的年代比较久远，所以他们是60-100万这个梯队的最底层。
而恒大翡翠华庭的话，人车分流，还是精装修，面积还大一些，也难怪有人入手这么快。
在100万梯队以内的三个阶段都是不断往下沉的，最终比较难的慢慢变成了新型老破小。

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所以，这个时候有三件需要我们去做：
第一就是一定要把你关注的区域的小区做梯队选择，越细节越好。
以高新区跟东区为例：
东区的：
60万可以买38平米的东方鼎盛时代三期，康宁小学和96中，如果再有点学区需求的话是可以的。
还有国龙绿城怡园，85万的两室，鑫苑鑫城90万的三室，等都是可以的。
还有东区的一些小户型，带有学区的也是可以的比如：康平路小学和96中组合的奥兰花园，旭日龙园，正商东方港湾，还有春华学校的晖达新天地，以及聚源路+96中的盛世年华等等
至于高新区100万以下的梯队完全可以这样选择：

先从郑州中学的学区开始：美景菩提，正弘数码港
金科城和谦祥云栖也可以关注，但是是两房。
三房的话，如果不喜欢美景的话，也可以去正弘，正弘的小区品质会好些，但是对应的小学相比美景弱一点。
朗悦公园府，朗悦公园道1号，朗悦公园道1号的品质和位置是比公园府要好些的。
升龙又一城，翰林国际城，谦祥万和城，恒大翡翠华庭，谦祥万华城，同样的价格在这里优先选择人车分流的小区。
其他的小区除非捡漏很多，或者说你着急买，自住需求的话是可以的。
第二就是打破信息差，就是要找各种渠道来源，千万不要为了麻烦省下去这个步骤。
第三的话，这些类型的房子千万不要买：
10万块钱到底是买公寓还是住宅，答案是住宅。
二手房时代，能买中低不要买高楼层，因为电梯的缘故，一楼和顶楼，对于高层来说买1楼。顶楼大风天气会灌风。
不要买架空层上的2楼，因为冬天暖气体验感很差。
小区户型太差的不要买，未来会受到这个小区降价的第一波冲击。
最后，希望每个人都住有所居，有一个温暖的港湾。
来源：郑州楼市（ID：zzlsplus）