江西
——杭州绿城知海棠——
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钱塘江畔 l 银泰 | 浙一医院
首开均价超劲爆，建面106方起
学军云栖小学 | 双名校旁
规划地铁10 / 11号线
绿城开发+海棠系+之江首例抬板/封闭阳台
生活配套+人文底蕴+自然生态，稀缺的三合一属性+绿城开放
18幢中高层住宅，面积分布：106-109-128-139（2）-162-164方
均价3万+，总价约310万级起，即近享钱塘江景与主城醇熟资源
先看新房价格。
之江的知海棠，放风价3.5万/平
浦沿的春来晴翠，放风价3.8-4.2万/平
个人结论：以上两盘放风价偏高，尤其春来晴翠，虚高严重。
为什么这么说？请看以下数据支撑——
①对于绿城·知海棠放风3.5万/平，对比区位高度一致的建发云涌之江。
建发云涌之江，新房限价3.75万/平，但首开实际降价4000元/㎡售卖，即9折房价优惠，实际房价3.35万/平。
而后，二开至今都是开启中介分销4.5万/套，全民分销3万/套。
因此，建议：绿城·知海棠首开价格3.3-3.4万/平，同时车位特惠价。
②对于英冠绿城·春来晴翠的3.8-4.2万/平，微区位难以与浦沿核心匹配，肯定配不上原有的新房限价4万/平。
那么，可以通过利润率去倒算项目的合理价格。看到某个专门写绿城项目的博主写过关于英冠绿城·春来晴翠的利润测算。详见：杭州绿城浦沿春来晴翠项目测算
文中提到，如果春来晴翠的新房价格定为3.5万/平，那么项目的整体净利润率仍有8％+，如果真卖放风价3.8万/平起，利润则更高。
因此，建议：英冠绿城·春来晴翠首开价格3.4-3.5万/平，同时车位特惠价。
再看项目的区位。
① 绿城·知海棠位于西湖区之江板块，但非核心，属于麦沙岭组团。
麦沙岭组团处于发展初期，城市界面待建设，从知海棠的样板房南面望出去是一大片希望的田野。周边居住氛围缺乏，仅有水韵金沙公寓和在建中的云涌之江。
短期（至少5年内），绿城·知海棠周边没有地铁规划，最近站点6号线之江文化中心站，直线距离2公里+，所以买这里的交通方式，只能是开车自驾出行为主。
② 英冠绿城·春来晴翠位于滨江区浦沿板块，同样也非核心区，一步之隔就是萧山闻堰，说它是“非洲浦沿”不为过。
但是，英冠绿城·春来晴翠最大的地理优势就是地铁TOD，可直接从地库通往地铁站，无惧风雨。
四期地铁4号线三期南延规划浦炬街站，预计2027年9月通车，而楼盘预计2027年6月交付，时间刚刚好。
但同样的，春来晴翠也有“心里作用影响下”的地理不利因素——
1、近在咫尺的北面是公墓，后期被办公楼遮挡；
2、隔壁确定为军事用地，部队安置房；
3、周边在建的杭州市肿瘤医院
4、垃圾焚烧厂，已确定搬走，但时间待定。
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