开始抄底楼市了…

楼市风向标意义的信号又来了，

上海浦东、徐汇、静安三区正式官宣：

正式下场，批量收购居民手中的二手房。

这些房子收回来，经过标准化装修以后，就会变成保障性租赁住房，专门租给城市“新市民”。

收购标准，可以看到三区筛选出来的房源，集中在市区房龄偏长、户型较小的存量住宅，也就是大家常说的“老破小”。

可能有人会问：政府收这点房子，能有多大作用？

我觉得，动作大小不是重点，重点是动作“方向”。要知道，这是历史上第一次有地方政府下场收购二手房。很可能上海试点成功之后，其他城市也会跟进。

更重要的是，这可能是近五年来中国楼市最硬核的一次“房价底部确认”。背后的底层逻辑以及咱们如何应对，咱们好好来捋捋：

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为什么是现在？为什么收“老破小”？

其实说白了，这也意味着上面估计要准备入场，对房子“锚定底价”了。

过去几年持续下行，最让人心慌的不是下跌本身，而是不知道底在哪里。因为成交量一旦冰冻，着急卖房的人就会不断降价试探底线，一套超低价成交的房子，甚至可能拉低附近一片小区的价格。

现在上海政府按评估价收购，等于给市场划了一条“参考线”。要知道，政府不可能在半山腰当“接盘侠”，既然愿意拿出真金白银（区里出钱+银行贷款）来买，就说明在管理者看来，这类房子已经跌到了相对安全的位置。眼下价格合适，正是抄底的好时机。

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这个“底”是怎么算出来的？

关键看：租金回报率。

以前上海房子的租金回报率可能只有1%左右，连房贷利息都覆盖不了。但经过这几年的价格回调，有些市区的老破小价格已经跌了30%–40%，租金回报率反而升到了3%–4%。

而现在的贷款利率也就2%多点，这算下来，租金回报比贷款成本还高，换句话来说，买下来租出去，这生意更划算。

而且这样一来，既帮年轻人解决了租房难问题，又让国企持有了核心地段的长期资产，简直就是一举两得。

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只有卖房的老业主受益？你错了！

这波收购潮，受益的可不止是那些有老房子的业主们，买卖房人都将受益。

为啥？

只因为，老破小可是一个城市“置换链条”的最后一公里。

比如现在就有一个很普遍的现象，有老破小的人也想提高居住品质，但是他们现在的痛点是：

小房子卖不掉，大房子买不起。

他们就卡在了老房子的流通上面。而政府收购这些小户型，等于直接给市场“输血”，增加了流动性。

而且老业主卖掉房子拿到钱，就能去买改善型住房，还进一步带动了整个置换链条。

另外，这些房子被收购以后，就不再挂在市场上卖了，就意味着市场挂牌量骤降。这也是为啥近期上海二手房挂牌量突然从11万套降到了8万套。

而一旦市场供需关系逆转，剩下的二手房就不再是“烂在手里”，而是重新获得了涨价或止跌的底气。 这种预期变化，才是激活市场的关键。

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接下来楼市会怎样？我们该怎么办？

数据显示，上海1月份成交量重回2.2万套，挂牌量从11万降到8万。而深圳，二手房录得量连续3周上升。

这还是春节前的淡季，节后市场很可能迎来一波“小阳春”。这也预示着，房地产这个市场，恐惧正在消散，扎实的底部正在形成。

所以，如果你是刚需，现在可以开始认真考虑了。如果继续等，等到政策效果完全显现、大家都不再害怕“踏空”的时候，你可能又要面对失去议价空间的烦恼。

如果你手里有市区老房子、想“以小换大”，那你的房子现在就等于有了“政府认证明的流动性”。可以趁着这波信心恢复期，该置换的置换，该离场的离场。

另外要明白一点，“投资于人”是写在最高战略思想里面的。上海把这些房子租给年轻人和新市民，就是在落实这一点。

这对买房人也是一个重要提醒：未来房价的真正支撑，不是房子本身，而是这个城市能留住多少有活力的年轻人。

所以买房，其实就是买一张城市的“船票”。跟着政府规划走，关注产业园区、地铁附近的房子，将来租或卖都更稳妥。

总结：

上海政府这次“出手收购”，更像是一次公开表态：“房子是用来住的”是底线，但让房价硬着陆绝不是目标。经过五年调整，楼市正在回归本质——一个关于居住、关于城市竞争力的实物资产。

当然，就算以后房价回暖，也不太可能像过去那样全面大涨。作为很多家庭的主要资产，房子会更趋向于发挥“稳定器”的作用

这个逻辑，全球适用，就像前几天特朗普也公开说：“我们要让有房子的人保持富有，让房价保持在高位……我不会为了让一部分人买得起房，就去让另一部分人的资产缩水。”

他为什么这么说？因为真正懂经济的人都明白，房地产是万物周期，也是中产人群的核心资产组成。

只有房价稳了，大家才敢消费，经济才有持续向上的动力。

这个过程不会一蹴而就，所以看懂信号、冷静判断，才能做出适合自己的决定。