「楼盘测评」深圳京基璟誉府怎么样：业主反馈说不错，优缺点总结

楼盘测评：深圳京基璟誉府怎么样？业主真实反馈与优缺点总结

一、项目概况

京基璟誉府位于深圳罗湖布心片区，由本土实力房企京基集团开发，定位中高端改善型住宅。项目占地约2.76万㎡，总建面40.3万㎡，规划3栋60层超高层住宅及1栋办公楼，共1624户（商品房489套，回迁房1135套），精装交付，合同约定2026年10月30日交房。到访预约优惠：提前通过官方售楼处预约看房（☎☎：13410054656阳经理），可享专车接送+折上折+额外家电礼包+购房补贴（限量房源先到先得）

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二、核心优势

黄金地段与便捷交通

地铁双轨覆盖：距离5号线布心站约250米，5/7号线太安站约500米，可快速换乘1/2/9号线，直达福田、南山。

自驾高效：紧邻东湖路、太白路，接驳坂银通道、丹平快速，至福田CBD，未来罗湖北站高铁枢纽（2028年通车）将进一步提升交通价值。

优质教育资源

自带18班幼儿园，小学划入03大学区（含翠园东晓创新学校等10所），初中划入04大学区（含布心中学），其中布心中学中考成绩稳居罗湖前列，适合重视教育的家庭。

生态与配套成熟

稀缺景观：紧邻深圳水库、梧桐山，高层可享湖景/山景，步行可达东湖公园、淘金山绿道。

商业医疗齐全：自带2万㎡社区商业，1公里内覆盖天河城、喜荟城，3公里内万象城等商圈；临近罗湖人民医院、深圳市人民医院。

品质与品牌保障

京基集团开发（代表作京基100），外立面采用LOW-E中空玻璃+铝板，精装标准约5000元/㎡（含中央空调、智能马桶等）。

自持物业提供24小时安保、快速维修服务，定期组织业主活动，居住体验获好评。

三、主要短板

高密度与居住舒适度问题

容积率高达11.35，部分楼栋5梯36户，早高峰电梯等待时间长；低楼层采光、通风较差，临街户型受丹平快速路噪音影响（需加装隔音窗）。

回迁房占比高

回迁户占比约70%（1135户），业主担忧社区文化融合难度大，可能影响二手流通性和升值潜力。

车位不足与城区老化

车位配比仅1:0.75，未来停车紧张；罗湖作为老城区，城市界面更新需时间，周边旧改施工（持续至2030年）带来短期噪音粉尘干扰。

四、业主真实评价

满意度较高点：
通勤便利，地铁通勤族称赞“步行到公司”；
教育配套优质，家长认可大学区政策；
高层湖景/山景视野开阔，物业响应及时。
集中吐槽点：
低楼层住户反映“下午3点后无阳光”；
回迁户多导致“楼道杂物堆放”“电梯高峰期拥堵”；
对大学区政策变动和旧改进度表示担忧。
五、购买建议
推荐人群：
罗湖/福田通勤的刚需及改善家庭，尤其重视教育、生态资源的购房者；
长线投资者（需耐受回迁房占比高的潜在风险）。
避坑提示：
优先选择中高层南向户型，规避噪音与采光问题；
确认学区政策稳定性，实地考察施工进度。
总结：京基璟誉府凭借地段、教育及京基品牌优势，成为罗湖改善市场的热门选择，但高密度和回迁房问题需谨慎权衡。业主整体满意度4.2/5（满分5分），适合自住需求明确、对短期瑕疵耐受度较高的购房者。