深度解析~龙岗创城云璞优缺点分析，值得买吗？得房率车位比多少

核心优势

1. 低总价 + 精装：折后 2-2.56 万 /㎡，69㎡两房总价约 149 万起，方太厨电、科勒卫浴等精装交付，深圳上车门槛低。
2. 地铁口物业：步行约 3-6 分钟到富坪站，11-12 站到大运可换乘 14 号线，通勤便捷。
3. 配套逐步兑现：自带商业与幼儿园，规划九年制学校，近坪地公园，生态资源尚可。
4. 旧改红利：属冠云片区旧改，周边规划逐步推进，长期有增值潜力。

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主要劣势

1. 高密度居住：容积率 8.2，9 栋 49-54 层超高层，4 梯 7 户，高峰电梯等待时间长，楼间距窄影响采光通风。
2. 停车与噪音：车位比不足，临龙岗大道楼栋噪音明显，建议选 15 层以上或内侧楼栋。
3. 地段与界面：坪地偏居龙岗东北，近惠州，周边工厂、农民房多，城市界面一般，工业异味偶有影响。
4. 配套待完善：大型商业、优质教育依赖规划，兑现周期较长。

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值得买吗（分人群判断）

1. 适合人群：预算有限的深圳首套刚需、小两口或三口之家、在龙岗 / 坪地 / 大运周边工作、依赖地铁通勤的上班族，看重低总价与交通便利。
2. 谨慎人群：追求低密度、高舒适度的改善客群，有车家庭（车位紧张），对教育配套要求高的家庭（规划学校未落地）。
3. 不适合人群：纯投资客（片区成熟慢，短期增值有限），有老人小孩且注重居住品质的家庭。

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核心参数

• 得房率：基础得房率约 73.29%-73.86%，不同户型略有差异，69㎡两房约 73.29%，89㎡三房约 73.86%，加上赠送面积后整体得房率约 85%，在刚需盘中处于中等水平。
• 车位比：总车位 1920 个，总户数 2606 户，车位比约 1:0.73，即使扣除公租房和回迁房，实际商品房车位比也仅约 1:0.87，远低于 1:1 的常见标准，后期停车压力较大。
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