淄博淄川，房价从2015年3680涨到8950，当前价格分化震荡盘整

淄博淄川这十多年的房价变动，就像淄河的水流似的，涨涨跌跌都带着聊斋文化的底蕴和百年煤城的转型动能，没有空泛的概念炒作，全是片区里的真实供需和淄川老矿工、陶瓷工人、新淄博人的日常体感。

2015年的淄博淄川，已是淄博的老工业基地和文化核心区，房价处于淄博中低水平。当年二手房均价基本在3680元/㎡上下，全年波动不过几百块。

这一年淄川定位为"资源枯竭城市转型示范区"，南依泰山余脉，北连张店城区，西接济南章丘，东傍青州，是淄博连接鲁中山区与平原的关键节点，蒲松龄故居、聊斋城、潭溪山、齐山等标志性景观均坐落于此。

在淄博人眼里，这儿是"般阳路、松龄路一带的煤矿家属院与陶瓷作坊"，城区格局成熟，遍布着上世纪七八十年代的矿工宿舍和陶瓷厂职工楼，靠近淄河的区域是居住集中地，新建楼盘不多，主要是天鹭广场、柳泉正承广场等早期项目和城张社区、般阳生活区等老旧小区。

那时候淄博淄川的配套已经相当完善，般阳路、松龄路、将军路通达四方，公交线路密集，去淄博张店区政府通勤得30分钟左右，周边煤矿企业、陶瓷厂、学校医院员工、老淄川人是这里的主要人群，生活氛围质朴实在，充满了煤烟和淄川肉烧饼、道口咸菜的香气。

2015年买房的全是刚需族和学区房需求者，要么是准备结婚的当地年轻人，要么是在煤矿、陶瓷厂上班的产业工人，还有为孩子求优质教育的家庭（淄川有淄博四中、淄川一中、般阳中学等名校），没人冲着投资来，都是实打实要住的。

那年淄博淄川楼市几乎没什么动静，中介门店虽不少但客源稳定，房源成交周期要三四个月，买卖双方议价空间很大，诚心买能让个两三万，还能附赠储藏室和自行车库。

2016年淄博淄川房价开始稳步往上走，12月均价涨到4250元/㎡，比上一年底涨了570元/㎡。涨幅不算突兀，但上涨的趋势已经格外明显。

这一年全国推楼市去库存，淄博淄川也下调首付比例，公积金政策也放宽了，不少看好淄博西部发展的刚需都动了手。淄博淄川房价适中、有聊斋文化和山水资源优势，又有"济淄一体化加速推进"的发展预期，成了淄博主城刚需首选。

配套也跟着有了小变化，般阳路周边开始有了更多连锁品牌店，便利店、特色小吃店多了起来，淄川肉烧饼、道口咸菜、博山豆腐箱店随处可见，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些。

中介门店里看房的人比往年多了不少，靠近淄河和学校的房源，挂出来一个月左右就能成交，周边区县来的购房者也开始关注淄川的教育资源。

2017年淄博淄川房价涨势明显加快，12月均价到了4980元/㎡，同比涨了17.2%，每平米涨730元，这个涨幅在当时淄博各区中位居前列。

这一年片区里开始出现投资客，看中新淄川的文旅价值和转型潜力，有人甚至一次性买两三套小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，不少济南、青州来的购房者专门打听淄博淄川的规划。

那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套学区房或靠近景区的房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了。

2018年到2021年，是淄博淄川房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善。

2018年12月均价5860元/㎡，2019年12月6750元/㎡，2020年12月7820元/㎡，2021年12月8950元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热。

2019年淄博淄川连片开发加速，淄川服装城扩建、SM城市广场建成，成为片区的商业地标，给购房者吃了定心丸。片区还推进了老旧小区改造，加装电梯、翻新外立面，居住品质提升，买房的人更愿意来了。

还有济淄城际公交开通，从淄博淄川到济南章丘只要40分钟，到张店区政府20分钟，通勤时间比十年前缩短了近一半，出行特别方便。

2021年12月，淄博淄川房价冲到了这十多年的顶峰，一套70平米两居室，总价从2015年25.76万涨到62.65万，六年涨了36.89万。

早期买房的业主都觉得赚大了，这时候中介门店里投资客和刚需客比例高达5:5，房源成交周期最短就几天，热门小区如天鹭广场、柳泉正承广场的房源刚挂出来就被秒抢。

卖家甚至能坐地起价，溢价几万块成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点。

顶峰之后，淄博淄川的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到7680元/㎡，比2021年跌了14.2%，跌幅虽不算剧烈，但下行趋势明显。

房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，淄博出了限购限贷政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场。

其次是淄博淄川新房供应量太大，多个大盘持续推新，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌。

还有淄博淄川的产业转型问题，虽然是资源枯竭城市转型示范区，但煤矿和陶瓷产业萎缩，就业机会减少，加上张店、临淄等片区分流客群，人口导入跟不上房子供应，房价自然没了支撑。

2023年淄博淄川房价继续跌，12月均价6250元/㎡，跌幅18.6%。经济下行，购房者信心不足，大多选择观望，成交量骤减。

这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，很多房源挂半年都卖不出去，卖家只能主动降价，曾经的"神盘"天鹭广场，高峰期单价近1万/㎡，如今精装三房单价不足7000元/㎡，有些房源比峰值时降20多万才有人问。

有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清。

2024年楼市调控政策有所放松，尤其是针对资源枯竭城市的人才购房政策优化，加上济淄同城化加速，但淄博淄川房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价5330元/㎡，跌幅14.7%，这是近几年跌势趋缓的一年。

这时候买房的基本都是纯刚需和改善型购房者，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个五六万成交。

中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看户型、看配套、看淄河景，尤其是靠近聊斋城和名校的房源，只关注适不适合自己住。

2025年淄博淄川房价跌势放缓，12月均价4520元/㎡，跌幅15.2%，较前一年有所收窄。到2026年1月，均价4503元/㎡，基本和上一年持平，微跌0.4%，房价终于企稳。

这时候淄博淄川的房价终于稳住了，从2015年到2026年，十一年时间每平米涨了823元，十年涨幅约22.4%，跑赢淄博整体物价涨幅。

如今的淄博淄川，配套已经特别成熟了。般阳路、松龄路、将军路通达四方，济淄城际铁路规划加速，公交线路四通八达，从淄博淄川到张店区政府只要20分钟左右，到济南章丘40分钟，通勤时间比十年前缩短了一半多，出行特别方便。

现在淄博淄川不同小区的房价差异特别大，高端小区和刚需小区能差两三倍。聊斋城别墅均价8758元/㎡，天鹭广场6991元/㎡，而般阳生活区的刚需户型才4503元/㎡左右，早期老旧小区甚至低至3600元/㎡。

户型方面也有差距，次新房和近淄河景大户型价格相对坚挺，4室及以上河景户型均价6000元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概4503元/㎡，改善型和河景需求支撑力更强。

从淄博整体楼市来看，淄博淄川还是淄博西部核心宜居城区，2026年1月淄博均价6200元/㎡左右，淄博淄川虽低于淄博平均水平，但符合资源枯竭城市转型价格洼地特征，且受益于济淄同城化持续发展和聊斋文旅康养带建设，市场呈现温和复苏态势。

现在买淄博淄川房子的，还是以刚需和改善型购房者为主。有在陶瓷厂、新材料企业上班的产业工人，预算有限，看中这儿的房价和就业机会；有在聊斋城、潭溪山、齐山等景区工作的文旅从业者，青睐文旅资源带来的便利；还有来自外地的新淄川人，看中聊斋故里的烟火气和鲁中山水的壮丽景色。

中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，尤其是节假日的返乡置业客群和聊斋文化爱好者显著增多，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利。

当年的淄博淄川不是淄博刚需的首选，现在依然是性价比之选，房价回落之后，让更多年轻人和外地购房者有了上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些。

片区里的小区大多环境不错，楼间距宽，绿化也好，临近淄河的小区更是能享受河景，住起来很舒服。虽然离淄博核心主城区有点远，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，还有早起排队买淄川肉烧饼的上班族。

对于住在淄博淄川的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑。

大家更在意的是小区里的环境好不好，物业管不管事，出门方不方便，菜市场的食材新不新鲜，淄川肉烧饼店的味道够不够正宗，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了。

早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过。

后来买房的刚需族和改善型购房者，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在淄博淄川有个属于自己的家，还能享受淄河的河光山色和聊斋文化的历史底蕴，就已经很满足了。

淄博淄川的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个百年煤城和瓷都，变成配套成熟、文旅融合、宜居宜业的转型新城，这也是实实在在的变化。2025年"聊斋文旅新城"加速建设，多个高品质住宅项目集中发力，更预示着片区未来的升级潜力。

这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足。

早上楼下的早餐店飘着淄川肉烧饼的香味，傍晚淄河边有市民散步、慢跑，晚上般阳路的灯火通明，孩子追着跑，这就是淄博淄川的日常。

房价的起伏就像淄河的水流，涨了又落，最终回归平静。而淄博淄川的生活，就像一张刚出炉的淄川肉烧饼，不管潮起潮落，始终香酥、实在，充满生活味儿。

这就是淄博淄川从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着"居住"二字，简单又真实。