楼市回暖，打响第一枪！

2月9日，A股和港股地产股迎来集体拉升。

截至发稿，沙河股份、京投发展、京能置业涨超5%，ST中迪、信达集团、金地集团、黑牡丹、盈新发展、新城控股、苏州高新、深振业A涨超3%。

港股内房股拉升，融创中国涨超7%，融信中国、合景泰富、旭辉控股、绿地香港、龙湖集团、越秀地产、碧桂园等跟涨。

近一个多月来，地产板块触底持续反弹，势头颇为强劲。龙头股表现尤为亮眼：保利发展近一月上涨约16.7%，华润置地上涨约19.6%，中海上涨约26%，招商蛇口涨幅更是高达30%。

地产股的集体反弹，是否意味着资本市场对楼市回暖预期的提前兑现？

近日，被称为“私募魔女”的半夏投资创始人李蓓，对房地产给出判断是：半年内地产或出现“十年一遇的机会”。

支撑其观点的逻辑是：

1、现在拿地的房企只剩个位数，虽然地产总量难回峰值，但会回升至10亿平方米的长期均衡水平，活下来的企业将独占未来每年10亿平米的市场份额。

2、楼市从2021年至今已调整18个季度（4年半），调整时长、新开工、新房销售、二手房价格等指标，都达到了国际历史上泡沫破裂后的平均水平。

3、租金回报率已经能覆盖融资成本，且二手房挂牌量开始下滑，供需关系正在改善。

无独有偶，香港楼市也传来了回暖信号。中原地产创始人施永青大胆预测，香港楼市将连涨6年，涨幅达85%。

数据显示：去年下半年，香港私人住宅售价指数连涨6个月。全年新房成交量同比升两成，近6年最高；二手房量价齐升，近4年最强。租金连涨12月，破历史纪录。

值得注意的是，香港楼市的逻辑与内地的“城市化红利”不同，它更接近于“美元资产”，和美元周期高度关联。

经历过97年、08年洗礼的香港本地人更看重安全边际和现金流，一旦降息周期开启，当买房收租的收益率高于银行存款时，资金便会回流楼市。

类似的现象也在内地大城市发生，如2月2日，上海官宣收购内环老破小用作保障房，引发广泛关注。

经历几年的价格调整，上海核心区确实出现了一批超高回报率的老破小，租金回报率普遍在2.65%-4.6%，跑赢了银行定存。

上海收购老破小作为保障房，一方面是租金有机会覆盖融资成本，增加的保障房又能租给年轻人，提高城市竞争力；

另一方面也发挥“政策杠杆”“心理杠杆”的作用，它向市场传递一个信号：政府在用真金白银托底，政府认为核心资产已经走出底部。

2月5号，深圳也有大动作，举行了一场规格极高的“城市更新工作现场推进会”。

会议不仅由市长亲自出席并讲话，还提出“用好市领导挂点服务机制”，“拿出过硬作风、采取有力举措，加强资源要素保障，及时破解项目推进中的堵点卡点问题”……

城市更新，往往是衡量房地产活力的重要指标。它不仅仅是拆旧建新，更是在寸土寸金的中心区创造核心供应。

深圳全力推进城市更新的动作释放一个信号：深圳依然高度重视房地产的经济作用，对行业而言是实质性利好。

展望2026年，更多重磅利好政策蓄势待发。

今年开年，《求是》杂志刊文定调2026年楼市：“政策力度要一次性给足，不能采取添油战术”。

此后是密集的政策出台，如交易税费双重减负（增值税优化、换房退税延期）、公积金贷款利率全面下调、商业用房首付比例大幅下调、房企融资三道红线的松动等。

但这些政策可能只是前菜，后续或将出台更具爆发力、一步到位的史诗级救市大招。如一线城市核心区限购的进一步松绑，以及在现行房贷利率基础上实施长期贴息政策等。

从市场表现看，往年春节前后往往是淡季，小阳春要等到三四月份，但今年情况不同，一线城市已经出现“抢跑行情”。

1月，北京、上海二手房市场维持一定热度，成交量分别达到1.5万套和2.3万套，同比增幅均超20%；深圳二手房成交0.5万套，环比增长16%，同比增长7%；广州网签近9000套，韧性十足。量在价先，成交量的率先企稳，意味着价格底部已然夯实。

综上所述，地产股的集体爆发，不仅仅是股价的修复，更是对楼市回暖预期的提前兑现。

对于2026年的一线城市核心资产，可以保持乐观：上半年是“筑底回稳”的磨底期，下半年有望迎来“量价修复”的复苏期。