评测、百合世纪广场优缺点分析，值不值得买？二期是富人区吗

百合世纪广场二期核心是地铁口 + 成熟商圈 + 优质教育的刚需改善型综合体，优点突出但存在密度高、回迁房与旧改等短板，整体适合重视通勤与教育的家庭；它不是传统富人区，仅在布吉百鸽笼片区算品质与圈层上乘的 “小豪宅区”。值不值得买要结合预算、通勤与教育需求综合判断，适合的人群入手性价比与确定性都较强。

一、核心优点

1. 交通极优：地铁 5 号线百鸽笼站 A 出口直达，在建 17 号线罗岗站约 450 米，1-2 站换乘 3/14 号线，4-5 站到福田、7-8 站到深圳北；临近龙岗大道、丹平快速，自驾便捷。
2. 商业密集：斜对面是约 12 万㎡万象汇，自带约 4 万㎡立体商业并与地铁无缝连接，周边还有万科红等，商业总量超 20 万㎡，生活便利度拉满。
3. 教育优质：自带 9 班公办幼儿园，与百外世纪小学一墙之隔，周边有百外世纪中学、贤义外国语等，教育链条完整，不过百外世纪小学积分竞争激烈，需提前规划。
4. 生态与社区：南侧毗邻荔山公园，1 公里左右有求水山、围岭山等，二期园林含 280 米环形跑道、亲子泳池等，人车分流，居住体验较好。
5. 准现房与交付保障：二期为准现房，合同约定 2026 年 9 月 30 日精装交付，部分楼栋有望提前，开发商百合控股深耕布吉 30 余年，资金监管透明，烂尾风险低。
6. 户型实用：主推 98-143㎡3-5 房，户户朝南或南北通透，全赠送飘窗，加赠送后实际得房率约 85%-89%，适配刚需至改善家庭。

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主要缺点

1. 密度偏高：二期容积率 5.38，3 栋 31-48 层住宅，楼间距较近，低楼层采光与私密性一般，早晚高峰电梯等待时间长，公共设施使用压力大。
2. 居住圈层纯度一般：二期共 1419 户，含 400 多套回迁房，虽以高收入上班族与改善家庭为主，但圈层与纯豪宅社区有差异，对二手流通与小区氛围可能有影响。
3. 车位与界面短板：车位比 1:1，高峰时段停车紧张，且要共享给公寓、办公楼，后期压力或增大；周边有旧村待拆迁，施工噪音、灰尘及新旧混杂界面短期难改善。
4. 价格与得房率：折后单价 5.1 万 /㎡起，在布吉属偏高，同预算在龙岗中心城可买更大户型；不加赠送得房率约 76%，对比新规产品无优势。
5. 噪音与拥堵：靠近主干道，部分住户受车辆噪音干扰；早晚高峰及学校上下学时段，周边道路易拥堵。

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值不值得买：分人群判断

• 适合人群：福田、罗湖、坂田等区域依赖地铁通勤的高收入上班族；有学龄儿童、重视优质教育的家庭；追求商圈 + 生态 + 地铁一站式配套的刚需至改善家庭。
• 谨慎人群：预算有限、追求低密与极致圈层的买家；对噪音敏感、在意楼间距与私密性的买家；短期内计划转手、担心回迁房影响二手价值的投资客。
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二期是否为富人区

它不算深圳传统富人区。核心原因：一是价格门槛，折后均价 5.2-5.4 万 /㎡，总价 498 万起，与南山、福田千万级顶尖豪宅有明显差距；二是产品与圈层，户型以 98-143㎡刚需改善为主，含回迁房，居住人群多为高收入上班族与改善家庭，并非顶尖富豪；三是片区定位，百鸽笼虽有布吉 “小豪宅区” 之称，次新小区集中，居住品质与圈层在布吉属上乘，但未达传统富人区标准。

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