山西晚报·山河+“太原楼市新春直播季”收官，专家与卓越项目代表洞悉楼市未来丨优品穿越行业周期，购房回归居住价值

山西财经大学管理科学与工程学院房地产开发与管理专业负责人、副教授王秀燕（左二）、中铁屿逸书院项目营销负责人马瑞（左三）、华润置地太原瑞府销售负责人王少雄（右一）在直播中。　摄影：山西晚报·山河+记者　马立明

2月6日上午9时30分，由山西晚报社主办的“一马当先看楼市”——太原楼市新春直播季第四场活动在山西晚报社新闻会客厅圆满举行。作为系列直播活动的收官之作，本场活动特邀山西财经大学管理科学与工程学院房地产开发与管理专业负责人、副教授王秀燕，以及2025年太原楼市单盘销售冠军华润置地太原瑞府销售负责人王少雄、亚军中铁屿逸书院项目营销负责人马瑞共聚一堂，围绕“淡市之中卓越楼盘何以穿越周期”主题，展开深度对话。

直播通过山河+APP、山河视频（抖音、快手）、山西晚报视频号、戎姐看房微信公众号等多平台同步推送，为观众呈现了一场兼具理论高度与实践洞察的市场剖析。

硬实力、好产品　

构筑傲人销售成绩

活动伊始，新闻会客厅内外的嘉宾、粉丝及网友们便将焦点投向2025年太原楼市的“明星项目”。在全国楼市继续盘整、量价回落的2025年，华润置地太原瑞府、中铁屿逸书院凭借卓越市场表现脱颖而出，分别以太原市单盘销售冠军、单盘销售亚军成为全城的明星楼盘。同时，太原瑞府还是全城单价超17000元项目的销售冠军；屿逸书院则是全城单价不足17000元项目的销售冠军，并获得西中环板块及煤气化板块的两大区域销售冠军。两大项目的成功经验，已经是省城业内人士探讨和学习的标杆，也是职能部门、协会学会、地产类媒体观察太原楼市结构性调整期特征的重要窗口。

华润置地太原瑞府销售负责人王少雄率先分享了项目登顶销冠的核心逻辑。王少雄操盘过省城多个高端、中高端项目的销售及策划，他认为太原瑞府的成功，首先得益于其不可复制的稀缺地段——长风商务区核心、汾河一线景观，这是高端客群置业的基石。同时，地段仅是项目热销的基本点，项目的核心竞争力在于华润作为央企对国内各地高端客户需求的深度调研和共情能力。“我们从规划之初，便以3.3米层高、270度全景飘窗、高定会所等设计作为标准，项目设计的前瞻性很强。”王少雄强调，华润在太原已开发的七大住宅项目，从早期的华润幸福里、公元九里到如今的太原瑞府，无一例外均上榜当年全城单盘销售前十，其背后是央企强大的资源整合力与全链条标准化运营体系，从核心地块的获取，到规划、建设、交付、服务的全流程精细化把控，形成了持续输出高品质产品的能力。

中铁屿逸书院项目营销负责人马瑞则从产品迭代与价值重塑的角度，揭示了项目在竞争激烈的楼市中获得置业者追捧的深层原因。2025年，与屿逸书院同在煤气化板块的诺德逸宸云著项目已累计有4000余户业主收房，让广大置业者看到了央企中铁扎实的品牌硬实力。而同在此地块开发的新产品必须在原有基础上，给业主更多意想不到的惊喜。如何在“好房子”成为国家战略的政策背景下，为业主提供更优的生活解决方案，屿逸书院在社区文化的养成、产品迭代升级、区域城市功能的升级上，做了全新的规划设计。“我们将项目命名为‘屿逸书院’，正是希望超越传统的学区房概念。”马瑞阐释道，“‘屿’寓意家庭单元，‘逸’追求生活安逸，‘书院’则象征文化与成长。我们希望通过双会所体系、有温度的物业服务以及超越学区配套的文化关怀，将一个个孤立的‘家庭岛屿’连接成一座有情感共鸣、文化滋养的社区大城。”这种从满足基本居住到营造生活方式的价值升维，精准击中了当下改善型客户的核心诉求。正因如此，屿逸书院在去年的销售中价格稳中小升，供不应求。

从拓荒扩张到精耕细作

运营稳健兼具产品前瞻方能穿越周期

针对两位“销售榜首”代表的发言，山西财经大学王秀燕教授以其深厚的学术积淀和长期的行业跟踪，系统梳理了太原住宅市场化近三十年来的演进脉络，并提炼少数优秀房企、优秀项目穿越周期的成功法则。

“太原楼市发展可以划分为四个鲜明时代。”王秀燕指出，1998—2008年是“启蒙拓荒时代”，商品房从无到有，优秀房企的勇气体现在敢于向南拓荒，优秀项目则以规模大盘和实景园林、精装创新，引领市民从“有住处”转向“有好住处”；2009—2016年的“黄金扩张时代”，全国性品牌房企携资本与成熟产品线大举入并，城中村改造催生巨无霸综合体项目，优秀项目的核心价值在于“配套造城”，楼市实现从“好住处”到“好生活”的产品跨越；2017-2021年的“分化深耕时代”，市场回归理性，需求转向改善，优秀房企比拼的是产品力与服务力，优秀项目则聚焦核心地段、极致产品与文化审美，价值诉求升级为“品质与身份”；2022年至今的“重塑保交付时代”，行业深度调整，安全与确定性成为第一要义，央国企信用和稳健经营成为楼盘销售的关键优势，现房、准现房成为最大卖点，产品焦点回归“安全与实在”。

“尽管时代主题不断变迁，但优秀房企与项目始终扮演着‘时代问题解决者’的角色。”王秀燕总结道，“其统一的特征在于，始终保持财务的稳健性与战略的前瞻性。不仅精准定位产品与客户，并成为所在时期的产品力标杆，还高度重视运营效率与服务的可持续性，并能在城市发展主方向上提前布局，兑现价值。”她进一步指出，能够穿越周期的产品，必须具备四个维度的特质：坚实可靠的物理性能、与时俱进的完备功能体系、有温度的情感化服务体系，以及经得起时间考验的信用资产。这要求企业构建像竹子一样“能弯曲但不折断”的韧性系统，未来的竞争将更依赖于精细化运营与对真实需求的深刻洞察。

市场深度调整期

明星项目展现运营智慧

即便在全城单盘销售榜名列前茅，两大明星楼盘在过去的2025年也经历了考验。

王少雄坦言，虽有央企品牌背书，在行业调整期中太原瑞府依然面临高端市场供需适配度有限、客群决策周期显著拉长，以及项目内外跨环节协同效率是否合理等挑战。“我们发现，客户变得极度理性，”他分析道，“他们不再为虚无的概念买单，而是聚焦于实实在在的品质细节、长期持有的价值以及可靠的售后服务。央企‘保交付、稳品质’的承诺，在此刻成为了重要的信任基石。”为此，华润的经验是：坚守品质底线绝不降标，通过提前呈现实景化展示主动建立客户信任，并持续深耕稀缺资源与定制化服务，构筑差异化竞争力。未来，包括今年将上市的杨家堡地块新项目，华润将持续以客户为核心，助力太原楼市在供需结构性调整期能平稳健康运营、行业高质量发展。

马瑞则分享了产品迭代过程中遇到的认知挑战。当中铁积极响应太原市住宅新规，率先推出高得房率新品时，面临的最大困难是客户从传统户型到创新产品的接受过程。“客户既有浓厚兴趣，也伴随着对合规性、兑现度的质疑。”马瑞介绍，团队通过联动设计院、工程端，从政策解读、价值挖掘到实体样板呈现，一步步取得现在的成绩。“我们看到，楼市产品从满足基本居住功能的一代宅，进化到强调社区与舒适度的二代、三代宅，乃至‘四代宅’，都是逐步顺应市场变化、顺应需求结构更新的产物。作为开发商，正是在不断倾听一线需求、接受客户反馈的过程中，推动了产品的持续创新。”

理性置业指南

在分化中把握结构性机会

对于广大粉丝、网友、读者最为关心的市场未来走势与当前置业决策问题，三位嘉宾结合宏观数据、政策导向，给出了全面、冷静而富有建设性的分析与建议。

王少雄指出，楼市投机泡沫已基本挤出，真实居住需求成为主导，太原楼市底部支撑坚实。马瑞进一步分析，太原楼市处于“筑底企稳、结构分化”阶段，核心区优质项目已显现企稳迹象，而非核心区及部分二手房价格仍处于调整过程中。王秀燕教授对未来走势做出预测：市场大概率呈现“整体量稳价平，内部分化加剧”的格局。她强调，核心区的品质改善楼盘凭借其稀缺性，价格可能保持韧性。王秀燕教授系统解读了当前房地产政策的顶层设计方向。她指出，政策核心在于推动行业“高质量发展”，加快构建发展新模式，围绕“稳市场、惠民生、防风险、促转型”四大目标协同发力。从“好房子”到“好小区、好社区、好城区”的“四好”建设体系，标志着房地产行业正从过去的高杠杆扩张模式，转向以民生为导向、品质优先的新发展阶段。

基于对市场的研判，三位嘉宾为不同需求的购房者提供了具体指导。

王秀燕教授建议，刚需客户应珍惜当前政策窗口期，优先考虑核心区由资金稳健房企开发的现房或准现房；改善型客户可利用政策优化资产配置，减持非核心资产，置换为核心区域优质资产；对于投资客户，她提醒短期投资窗口已基本关闭，若进行超长期持有，必须极度谨慎，并应聚焦核心地段资产。王少雄从高端置业角度提出衡量所购物业的价值关键点：开发商的品牌实力、项目坚定的高端定位、匹配的圈层与物业服务、具有前瞻性的设计以及不可复制的稀缺资源，均是高端项目保值增值的重要加分项。马瑞则回归置业本源，建议购房者超越短期市场波动带来的焦虑，首先厘清自身未来5-10年的家庭结构变化、收入预期以及核心居住需求，如婚房、养老、子女教育等。“没有所谓最好的房子，只有最适合的房子。明确需求后，能满足业主的便是最佳选择。”他总结道。

至此，为期四场的“一马当先看楼市”太原楼市新春直播季全部结束。系列直播通过权威政策解读、深入市场分析、典型案例剖析及实用置业指导，全方位、多层次展现了太原楼市在深度调整期的真实图景与发展趋势，为公众理性认知市场、做出科学决策提供了宝贵参考。全部直播内容已在山河+APP、山河视频、山西晚报视频号等平台生成回放，供粉丝、网友、读者观看。

来 源：山西晚报·山河+记者　戎紫冰　柴旭晖

责任编辑：王 淼

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