行业筑底期，招商蛇口凭什么稳守盈利并率先突围？

来源：中访网

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审核|李晓燕

房地产行业深度调整的当下，头部房企的业绩表现始终牵动市场神经。招商蛇口2025年业绩预告显示，公司归母净利润与扣非净利润均出现较大幅度下滑，扣非净利预计仅1.54亿元至2.31亿元，成为市场关注的焦点。但拨开短期业绩波动的迷雾，从行业趋势、企业布局、战略调整等多维度来看，这份成绩单既是行业共性压力的体现，更是招商蛇口主动调整、蓄力未来的阶段性结果。在行业底部逐步临近、政策持续托底的背景下，凭借央企背景的稳健性、前瞻性的布局策略与深度的自我革新，招商蛇口2026年不仅能守住盈利底线，更有望在行业复苏中率先实现业绩修复，迎来高质量发展的新周期。

2025年招商蛇口的业绩下滑，本质上是房地产行业深度调整的缩影，其背后的原因具有鲜明的行业共性，且并非企业经营能力的衰退。从行业大环境来看，2025年A股地产板块超八成企业预告预亏，板块整体净亏损规模扩大，千亿房企数量进一步缩减，行业资源加速向财务稳健、布局优质的头部企业集中，招商蛇口的业绩波动正是这一趋势下的必然表现。具体到企业自身，计提项目减值准备是基于谨慎性原则的财务处理，既是对行业风险的充分应对，也为后续业绩释放卸下了包袱；项目集中交付规模减少带来的营收波动，属于房地产行业的阶段性经营特征；联合营投资收益下降，则与行业整体盈利水平走低密切相关。值得注意的是，即便在这样的背景下，招商蛇口仍展现出远超行业平均的经营韧性：2025年全年签约销售金额1960.09亿元，同比降幅远低于百强房企整体水平，行业排名逆势升至全国第四，在市场下行期牢牢站稳头部阵营，这份销售端的韧性成为其守住盈利底线的核心底气。

更为关键的是，招商蛇口在2025年并未因业绩压力放缓发展步伐，反而逆势加大优质资源布局，为2026年的业绩复苏筑牢根基。面对市场调整，公司始终坚持“以销定投、区域聚焦”的投资策略，2025年拿地金额达793亿元，同比大幅增加63%，拿地/销售金额比提升至40%，新增项目全部集中于上海、深圳、长沙、成都等核心一线和强二线城市。这些城市人口持续流入、产业基础扎实、房地产需求刚性且改善性需求旺盛，在行业筑底复苏阶段，优质城市的项目将率先迎来价值修复，成为公司未来营收和利润的核心增长点。同时，截至2025年三季度末，公司合同负债达1496亿元，较2024年末增长5%，为后续营收结转提供了充足储备，随着后续项目交付节奏恢复，结转端收入的增长将有效带动盈利水平回升。

在夯实主业基本盘的同时，招商蛇口2025年启动的全方位战略调整与组织革新，为企业高效应对行业变化、提升经营效率奠定了坚实基础，成为其守住盈利底线的重要保障。组织架构上，公司取消五大区域公司，由总部直接管理城市公司，大幅压缩管理层级，实现决策效率与执行效率的双重提升，这一调整在房地产行业从规模扩张转向精益管理的新阶段，具有重要的降本增效意义。管理层的顺利换防，则为企业注入了新的发展活力，为战略落地提供了强有力的组织支撑。产品端，招商蛇口紧跟国家“好房子”建设导向，重磅发布“招商好房子”品质标准及“招商好房+”品牌，构建起7大维度、485项技术的产品体系，超95%的条款高于国家及行业标准，北京招商序、上海康定壹拾玖、深圳后海招商玺等首批样本项目已落地并收获市场积极反馈。在行业从“量”到“质”转型的关键期，产品力的提升成为招商蛇口打造差异化竞争优势的核心抓手，也为其在市场复苏中抢占先机提供了产品支撑。

多元化的产业布局与生态构建，更成为招商蛇口突破房地产开发主业盈利瓶颈、打开长期增长空间的重要路径。面对行业调整，公司并未局限于房地产开发单一赛道，而是依托自身产业优势，通过产业基金间接布局沐曦股份、长鑫科技等朝阳产业，在分享新兴产业发展红利的同时，构建起“房地产开发+产业投资”的双轮驱动格局。这种布局既能够对冲房地产主业的短期盈利波动，又能为企业培育新的利润增长点，与华润、龙湖等头部房企通过非开发业务提升利润贡献的思路一脉相承。随着新兴产业投资项目逐步进入收获期，其对公司利润的贡献将持续提升，成为2026年盈利增长的重要补充。

从行业发展趋势来看，2026年房地产市场止跌回稳的信号愈发明确，招商蛇口将充分受益于行业复苏的红利，迎来业绩修复的窗口期。申万宏源、中信证券等多家机构分析指出，我国房地产行业基本面底部已逐步临近，经过四年多的调整，新开工与二手房价格均已进入合理区间，主流房企存货减值压力逐步释放，多层次REITs市场建设更为房地产板块提供了整体利好。政策端，从需求端的限购限贷放宽、房贷利率下调，到供给端的“白名单”项目扩围、保障性住房再贷款政策落地，持续的政策托底将不断提振市场信心，核心城市房地产市场的复苏节奏将进一步加快。而招商蛇口凭借在核心城市的优质项目储备、央企背景带来的融资优势与品牌优势，将成为行业复苏的首批受益者，其2025年逆势布局的优质地块将逐步转化为业绩增量，推动公司盈利水平稳步回升。

当然，我们也需客观认识到，2026年招商蛇口的盈利修复仍将面临一定的挑战：房地产市场的全面复苏仍需经济基本面改善的支撑，部分低能级城市市场恢复较慢，公司结转端收入增长仍存在短期压力。但相较于行业内其他企业，招商蛇口的优势尤为突出：央企背景赋予其更强的抗风险能力与融资便利性，头部阵营的市场地位让其拥有更多的行业资源，前瞻性的布局与深度的自我革新则让其具备了率先复苏的基础。这些优势相互叠加，将成为公司守住盈利底线、实现业绩突破的核心支撑。

站在行业筑底复苏的关键节点，短期的业绩波动从未改变招商蛇口的长期发展逻辑。2025年的调整与蓄力，让公司卸下了历史包袱、优化了组织架构、夯实了资源基础、提升了产品实力，为2026年的业绩修复做好了充分准备。随着行业底部抬升、政策效应持续释放、优质项目逐步落地，招商蛇口凭借自身的综合优势，不仅能稳稳守住盈利底线，更有望在房地产行业高质量发展的新征程中，率先实现盈利水平的回升与经营质量的提升，为市场展现头部央企的责任与担当，也为行业复苏提供可借鉴的样本。