谁在拯救“老破小”？

文/单挑社

如果只看这几个月的数据，一线城市二手房确实是“活了”。

北京链家研究院根据住建部门数据统计，2025年12月，北京二手住宅网签量1.72万套，环比多了19.1%，创下近9个月新高。上海这边更猛，2025年全年二手房累计成交24.38万套，创三年新高，单月高峰2.9万多套，下半年基本稳定在每月1.9万到2.3万套。

到了今年1月，一线城市二手房的数据依然挺猛的。

北京二手住宅网签超过1.5万套，上海二手房成交依然保持在2.2万套以上。深圳1月二手房也成交了大约6800套，创近10个月新高。

从30城合计来看，2025年二手住宅成交套数占总成交量的65%左右，比2024年增加了4%。

这是否意味着楼市要回暖了呢？

如果你再看一下成交的结构，就会发现一些问题。

全国层面，2025年百城二手房挂牌均价同比跌了将近9%，一线城市二手房价格同比大概跌了8%左右。

落到具体城市，2025年12月上海二手住宅样本均价5.59万元/㎡，环比再跌1.34%，而那一个月上海二手房成交量却突破了2.2万套；北京同月二手房1.72万套，成交放量的同时，价格指数还是环比下跌。

所以明显是在以价换量。

成交量比一年前多了，成交单价却实打实比一年前便宜了5%～10%。

这里有一个容易被忽略的细节。这些卖掉的房子里，多半就是一些“老破小”。

有研究把上海，最近五年的成交统计了一下。发现60%以上成交的二手房，房龄都在15～35年之间。在市区7个核心城区里，房龄35～45年的老房子，成交占比甚至能做到60%多。

截至2025年5月，上海962万套存量住房里，超过20年房龄的就占了 64%。也就是说，市场上你能买到、也真正在流通的那批房子，本来就绝大部分是“老房子”。

到底是谁在买这些“老破小”呢？

首先是那些刚需进城和想要住进核心区的买家。

2025年以后，全国层面降低首付比例、取消房贷利率下限，允许各地自主下调首套、二套利率。各大城市跟进之后，首套贷款利率做到“3字头”已经不稀奇了。对很多在一线打工的年轻家庭来说，同样是贷300万，月供一下子少了几百到一千多，这会直接改变他们能承受的总价和地段选择

对这些买家来说，老旧不是最重要的标签，而是因为这些地方能临近公司，还能蹭到还不错的教育和医疗资源。新房往往在郊区和较偏的地方，每天通勤一两个小时，老小区在城里，面积虽然小一点、楼龄老一点，有时候反而更现实。

再看政府这一边，一线城市的政府也在下场收房。

从全国尺度看，2024年正式推出的3000亿元保障性住房再贷款，是这轮政府下场买房的资金总闸门。

上海这次就很有标志性。

三大试点区（浦东、静安、徐汇）率先启动二手房收购，银行提供全周期金融支持，收购对象聚焦70平米以内、总价400万左右的小户型老房，全部转为保障性租赁住房。

政策的意图其实很直接。

第一，快速增加保障房供给。

新建一栋保障性住房，走完拿地、规划、施工、验收，少则两三年，多则更久。而收购现成的二手房，几个月内就能经过简单改造、整体验收，推向市场，直接对接新市民、青年人的租赁需求。

第二，缓解老旧小区资金难题。

老旧小区改造这几年确实推进得很快，“十四五”期间，全国24万多个老旧小区完成改造，电梯、管网、停车位、社区服务都在补课。但要把所有老小区都改到很高标准，财政压力非常大。

通过定向收购一部分符合条件的老破小，交给专业平台统一运营、统一维护，相当于从居民个人手里接过一部分老房子的未来责任，减轻了后续大规模维修改造时的协调和筹资难度。

第三，给一部分改善房需求的家庭，提供一个退出通道。

媒体在报道上海静安试点时提到，区公共租赁住房运营公司会定向收购一批小户型老房，并同步帮助原业主置换静安区一手商品房。对于那些想换房，但房子挂了好几年都卖不掉的家庭来说，卖给政府是个相对确定的选项。

所以，政府下场收购“老破小”看起来是一箭三雕。

但这里有个关键前提。不管是再贷款政策，还是上海的试点，强调的都是市场化运作，自愿参与和定价。

这意味着什么？意味着收购价格不可能去追2021年的高位，也不可能覆盖所有类型的老破小，只会在有限的预算里，挑出最符合保障房使用需求、城市发展需要的那一部分。

一线城市的老破小存量巨大，关系到一亿多人的居住问题，根本不可能完全靠财政去兜。

现在看到的成交回暖，本质上是在人口和产业仍然集中的一线和强二线城市。

但不管怎么说，这对被收购的那一批老破小来说，可以说是一种重生。

对城市来说呢，是在用有限的财政和金融资源，解决这座城市青年的住房问题，稳住产业人才这些关键变量的一个解题思路吧。

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