杭州垦北，房价从2015年13800涨到48950，如今价格分化震荡盘整

杭州艮北新城的房价变动，就像钱塘江的潮汐，起起落落都带着拥江发展的澎湃与地铁网络的通达。

这里没有其它的的炒作，全是上城区“东扩核心”的区位兑现、地铁1号线的红利释放、采实教育的名校赋能，以及新老杭州人扎根城东的真实故事，每一次波动都刻着杭州向东发展的清晰印记。

2015年的艮北新城，还处在“拆迁改造期”的低调阶段，房价平稳且接地气，是妥妥的“城东刚需洼地”。

艮北二手房均价基本在13800元/㎡上下浮动，1月最低13350元/㎡，8月受城东新城规划吹风影响，涨到14280元/㎡，年底12月回落至13950元/㎡，全年涨跌不足1000元/㎡，波动温和。

那时候的艮北，在老杭州人眼里还是“城乡结合部”——位于上城区东北部，西接城东新城，南邻钱江新城二期，片区里大多是待拆迁的农居点和少量安置房（如兴隆公寓），规划零散。

商业配套“聊胜于无”，没有成熟大型商场，买菜依赖七堡临时菜场，交通主要靠地铁1号线七堡站（需接驳公交），去武林广场、西湖商圈通勤，地铁要30分钟以上，德胜快速路尚未完全贯通。

当年买房的清一色是务实刚需族：要么是在钱塘智慧城、九堡工业园上班的年轻人，80㎡两居总价110万左右，比钱江新城便宜一半；要么是艮北本地居民改善换房。

还有预算有限的新杭州人，看中“东扩规划”的潜力。2015年杭州楼市回暖平缓，艮北尚未进入大众视野，房源成交周期3-4个月，买家议价空间足，诚心购买可让2-3万，完全是买方市场的从容。

2016年，艮北的房价开始摆脱平稳，慢慢往上攀升，12月二手房均价涨到18960元/㎡，比起2015年年底涨了5010元/㎡，涨幅达35.9%，虽然基数低，但上涨趋势已经十分明显。

这一年，全国楼市去库存政策全面推进，杭州下调首付比例至25%，公积金贷款额度提高到100万，加上艮北新城首批安置房交付，刚需和少量投资客开始出手。

艮北凭借“低价+规划”双重优势，成了刚需首选——80㎡两居总价大多在152万以内，首付38万就能上车，比钱江新城少花一半成本。

配套也开始“补短板”：一家连锁超市入驻七堡商圈，周边的便利店、餐饮店陆续开业；德胜快速路全线贯通，到武林广场通勤缩至20分钟，给购房者吃了颗“交通定心丸”。

中介门店的人气也慢慢旺起来，经纪人从“守店等客”变成“带看不停”，房源成交周期缩短到1-2个月，户型好、靠近规划地铁站的房源，挂出来半个月就能成交。

2017年，房价涨势进一步加快，12月均价达到26580元/㎡，同比2016年涨了7620元/㎡，涨幅高达40.2%，这个涨幅在城东外围板块中遥遥领先。

这一年，艮北的“居住价值”开始爆发：绿城杨柳郡首批交付，作为地铁1号线七堡站无缝上盖项目，凭借绿城品质和地铁红利，成了杭州“网红盘”。

澎致小学、澎汇小学正式招生，名校资源落地让艮北从“教育洼地”变成“教育高地”；七堡花园城规划公示，明确打造区域商业中心，给购房者吃了“商业定心丸”。

购房人群也悄然变化，除了刚需，投资客开始批量进场——他们看中艮北的升值潜力，有些甚至一次性买下2-3套80㎡小户型，等着地铁红利和商业配套落地后涨价出手。

中介带看时经常出现“一套房源多组客户争抢”的场景，卖家议价空间越来越小，有些热门房源甚至要“全款优先”。

2017年底，一套80㎡的两居室，总价从2015年的110万左右，涨到213万左右，两年时间涨了103万，早期买房的业主直言“捡了个大便宜”。

2018-2021年，是艮北房价上涨的“黄金四年”，每年都保持两位数涨幅，堪称“城东崛起的典范”。

2018年12月均价32890元/㎡，2019年12月38650元/㎡，2020年12月43720元/㎡，到2021年12月，房价达到十多年来的顶峰——48950元/㎡，四年时间每平米涨了22370元，涨幅超84%。

这四年，艮北的发展按下“快进键”，配套落地速度肉眼可见：2019年七堡花园城开业，填补了大型商业空白，与杨柳郡社区商业形成“双商业中心”。

2020年年初楼市交易暂停，但艮北因为“地铁+名校+品质”三重属性，房价不仅没跌，反而在下半年快速回升，年底均价比2019年涨了13.1%。

2021年更是达到狂热状态：一套89㎡的小三居，总价从2015年的116万左右，涨到436万左右，六年时间翻了3.76倍，早期买房的业主直言“相当于白赚一套房”。

这时候的楼市氛围堪称“抢房大战”：中介门店扩张到12家以上，每家门店日均带看超20组，热门小区（如绿城杨柳郡、招商雍华府）的房源刚挂出来就被“秒抢”，成交周期最短只有3天。

投资客和改善型人群占比超过60%，有些投资客甚至通过“摇号+转卖”的方式炒作房源，溢价20-30万成交屡见不鲜；卖家心态极度强势，不仅没有议价空间，还经常“坐地起价”，有些房源挂牌后一天涨5万都不稀奇。

2021年底，艮北的房价达到顶峰，成为城东房价的“天花板”之一，与钱江新城的差距缩小到10%以内，彻底摆脱了“城乡结合部”的标签。

顶峰之后，艮北的房价就开始慢慢回落了。2022年12月，艮北二手房均价跌到了44280元/㎡，比2021年下跌了9.5%；2023年12月继续跌到40150元/㎡，跌幅9.3%。

2024年12月均价36890元/㎡，跌幅8.1%；2025年12月35760元/㎡，2026年1月均价35480元/㎡，和2025年基本持平，跌幅缩小到0.8%。

房价回落的核心原因有三点：一是全国楼市调控收紧，杭州2022年出台限购升级政策，非杭户籍需缴满4年社保才能购房，投资客纷纷离场，二手房挂牌量激增，从2021年的不足2000套涨到2023年的6000套，形成“买方市场”。

二是新房供应量井喷，开发商在艮北及周边（如钱江新城二期、九堡）集中拿地，新盘扎堆入市，同质化竞争激烈，不少开发商“以价换量”，新房均价从4.9万/㎡降到4.2万/㎡以下，直接拉低二手房价格。

三是教育溢价回归理性，名校分校的稀缺性减弱，购房者更看重实际教学质量而非“名校”标签。

这几年的楼市氛围和之前的狂热形成鲜明对比：2022年，投资客大量抛售房源，很多房源挂了半年都卖不出去，卖家不得不主动降价，有些热门小区的房源比峰值时降了80多万才成交。

2023年，经济压力之下，购房者信心不足，大多选择观望，艮北的月成交量从2021年的400多套，降到120套左右，有些中介门店一个月只成交1-2套。

2024年，楼市调控政策开始放松，杭州下调首付比例和房贷利率，但房价并没有快速回升，依然缓慢下跌。

这时候买房的基本是“真正的刚需”——以武林广场、钱江新城上班的年轻白领为主，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新扩大，大多能比挂牌价低10-20万成交。

2026年1月，艮北二手房均价35480元/㎡（比上城区整体均价38000元/㎡略低），和2025年基本持平，跌幅缩小到0.8%，房价终于稳住了阵脚。

这一年，杭州全面取消住房限购政策，购房可申请落户，加上市一医院新院区正式运营，艮北的楼市重新回归理性平衡。

此时的艮北，配套已经完全成熟：地铁1号线贯通艮北核心区，七堡站、九和路站无缝衔接，去武林广场20分钟，去杭州火车东站仅需8分钟，通勤效率城东首屈一指。

现在买房的，以“改善型人群”和“新杭州人刚需”为主：前者是早期入驻的电商、文创从业者，随着家庭结构变化，开始置换120-140㎡的大四居，看重绿城品质和低密社区。

后者是刚落户的年轻白领，89-100㎡的小三居是首选，总价320-350万可控。中介门店里不再像2021年那样拥挤，但客源稳定，成交周期大概在1-2个月，价格透明，卖家不再漫天要价，买家也不会盲目抢房，“合适就买”成了市场主流。

现在的艮北，房价差异明显，呈现“核心区坚挺、边缘区承压”的格局。像核心区的绿城杨柳郡、招商雍华府等品质小区，因为靠近地铁、七堡花园城和采实学校，二手房均价能达到42000元/㎡以上。

而边缘的兴隆公寓、建华小区等早期安置房，均价只有29000元/㎡左右，差距接近45%。

回头看这十多年，杭州艮北的房价从2015年的13950元/㎡，涨到2021年48950元/㎡的顶峰，再回落到2026年的35480元/㎡，就像一场拥江发展的浪潮。

期间有绿城杨柳郡的品质引领，有地铁、学校、商场的落地，有上城区规划的红利，也有市场调控的降温，每一次波动都和这片区域的生长紧密相连。

对于住在艮北的居民来说，房价涨涨跌跌或许只是茶余饭后的谈资，他们更在意的是：上班能不能坐地铁快速直达武林广场，周末能不能带家人去七堡花园城逛街，孩子上学要不要早起赶公交。这些琐碎的日常，才是他们扎根这座城市的真正意义。

现在的艮北，依然是杭州城东改善置业的重要选择之一。虽然房价不如顶峰时那么耀眼，但也因为价格的回落，让更多年轻人有了上车的机会。

成熟的配套和便利的交通，让这里不仅是工作的地方，更是生活的家园。房价的起伏，并没有改变这片区域的底色。

这里依然是杭州拥江发展的核心枢纽，是新老杭州人共同的家园，就像钱塘江的潮水一样，潮起潮落之后，依然是平静的日常。

这就是杭州艮北从2015年到现在的房价故事，没有惊天动地的波澜，却藏着杭州城东发展的逻辑和新老杭州人的扎根历程。

就像这片区域从“城乡结合部”变成“高品质居住区”一样，房价的起伏也是一种成长，最终回归到“房子是用来住的”本质，这或许就是每个区域楼市最真实的模样。