官方聚焦 | 未来城·星寰时代官方售楼处发布： 定义高端居住标准

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地块位置

在了解周边情况之前，先看一下地块的位置。

北五环外，出了望京，出了来广营桥一直向北，开车的话走京承高速，走到未来科学城南区。北区是商飞、神华等企业，南区是中海油等，南区住宅也多一些，还有保利大都汇，目前还没有营业。

地块就在17号线未来科学城地铁站附近，从D口出来，走一小段斜线，再向南到第一个路口就是，总共480米左右，500米以内的地铁盘还是比较舒服的。

所以这是一个17号线地铁盘，而且17号线全线贯通后，甚至可以兼容全北京市的通勤需求。

未来科学城这一站向南能到望京、太阳宫、三元桥、芍药居、西坝河、工体、东三环、使馆区、东大桥、三里屯、永安里以及1号线沿线等区域；向东南能到亦庄，当然一般来说，在亦庄上班的人可能不会买未来科学城，除非有特殊情况。

比如你在软件园上班，你媳妇在亦庄上班，那么未来科学城也是可以考虑的。

原因就在于，你媳妇向南多坐几站到次渠、嘉会湖，换乘去经海路即可；而你在天通苑东向西去海淀，无论是软件园、上地、马连洼，还是永丰，都可以通过换乘直接到达。所以不用开车，仅靠地铁就能覆盖北京的西部和南部区域。

理论上只有在北京西南区域上班的人不适合买这里，比如在金融街、丽泽、丰科园、莲石路、五棵松，毕竟距离太远，相当于跨城通勤。但如果你在东部、北部上班，哪怕在亦庄，歇甲和未来科学城都是可以覆盖通勤的。

这是第一点，关于地理位置。

其他配套

上面提到的地铁通勤，那我买歇甲不是更好？歇甲更近，而且不用换乘，向西坐到海淀是始发站，向南也能正常乘坐17号线。

但是歇甲价格贵，单价肯定比未来科学城高。

歇甲除了价格贵一点，其他的配套100%都比未来科学城好吗？今天看来，答案是否定的。

很简单，歇甲目前还比较偏僻，还没有完善的道路，未来的配套可能需要五六年甚至十年的时间才能完善。而未来科学城不一样，它的配套是现成的，相当于“填空题”，不是“开荒盘”。

我们也实拍了一些图片：

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比如学校，歇甲、东小口等地的销售会说旁边有九年教育用地，预计会引进XXX学校，但未来科学城的学校是已经落实的，比如十一学校的小学和中学、清华稻香湖学校、中关村二小、北师大小学，这些学校有的已经运营2年，有的运营3年，还有的运营了5年以上。

随着未来科技城央企的入驻，这里的教育需求还会持续增加，学校资源也会更稳定。

这些学校对于星寰时代这个项目来说，都是步行可达的，比如，北师大小学，甚至南侧的国际学校都很方便；如果骑车，更远一点的北师大二附中、北师大幼儿园等也能覆盖。

再说说商业和人气。

很多人觉得未来科学城没有人气，这可能是过去的印象。现在17号线全线贯通后，工作日稳定在22万到27万之间，峰值能到28万。

再加上本周六（1月31日），望京西站换乘站开通，可换乘13号线和15号线，客流量还会进一步攀升。未来科学城南北两站都会带来不俗的人流，商业也会随之繁荣起来。

保利大都汇确定今年五月份开业，之前延迟开业那么长时间，就是因为17号线没有贯通，客流上不来。现在17号线客流明显上升，未来科学城的人也变多了，已经具备了开商业的必要条件。

除此之外，未来科学城北侧还有一个三角形的公园，还要建音乐公园，以及科技文化交流中心等配套，整体配套非常完善。

所以歇甲并不是每一点都比星寰时代强，它只是比星寰时代近一站地铁，但地铁一站的距离很快就能抹平，而且歇甲价格更贵。

小区配置

我现在得到的消息，星寰时代的物业是未来科技城自己的，因为整个未来科技城区域，很多写字楼、办公园区的物业都是他们自己的。

另外，星寰时代3月份开盘，9月份就会出实景，进度还是比较快的。

之前看报规图觉得它没有下沉庭院，实际上它不仅有下沉庭院还有会所，会所里包含乒乓球、羽毛球、篮球等运动设施（简称篮羽乒），没有游泳池，但基础运动需求都能满足，不知道这个配置大家是否满意。

整个小区有647套房，体量比较适中，不大不小。最值得一提的是它的面宽，比我们想象的要大很多。

此前规划是三个小地块，这次报规是将西侧两个地块合并成了一个大地块，中间的小路保留，整体从东到西有200多米长，面宽资源非常充足。

地块实拍图

地块面宽足，也会体现在户型的面宽上，我们后面也会详聊。

当然地块的进深不够，但没关系，它只规划了两排楼，楼间距足够。北侧、南侧顶着边界规划楼栋，哪怕减去楼栋本身，南北楼间距也有50~70米，完全能满足居住舒适度。

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户型分布

今天我们也得知了星寰时代的户型分布，比之前发的更准确。

大致户型分布如下：

最大的是125㎡的洋房，主力户型是90㎡三面宽三居两卫洋房，还有75㎡左右两面宽三居一卫洋房、110㎡大面宽四居、115㎡奢享四居。

整体户型搭配比较合理，100㎡以下的小户型占比接近2/3，定位偏向刚需和刚改。

另外，星寰时代的得房率非常高，在90%以上，有的甚至能达到95%，昌平最高，后续我们会补充具体的得房率数据。

它的售楼处2月底开放，3月份开放样板间，预计会开放4个样板间，大概率会涵盖75㎡、90㎡、110㎡、125㎡这几个主力户型。

户型细节

关于户型细节，我们也有了大致的猜测，大差不差，不会有太大问题。

75㎡，两面宽小三居。

我们拿长安华曦府府二期·金安的78㎡三居一卫户型做个示例：

参考户型

南向客厅面宽大概4米，面宽更大。

北侧两个房间都是正儿八经能放床的，大概10㎡左右，尺寸大概3.3米×3米，南侧有大主卧，中间是卫生间和厨房。

400万左右能买到这样的小三居，性价比还是很不错的。

格局上绝对没有太大问题，剩下的就看装修标准、公区水平以及外立面设计大家是否喜欢。

90㎡的三居是标准的南向三面宽户型。客厅面宽大概4米，三居两卫格局，一梯两户，得房率基本能到95%以上。

参考户型

南向三个空间都有阳台，交付时会将阳台封起来，改成落地窗，这种配置在昌平还没有过，就连昌平国贤府都没有这么高的得房率，还是很让人期待的。

110㎡的户型接近于四居，可以参考朝棠揽阅二期110㎡的小高层，以及通州的报规尺度。

参考户型

南向三个面宽的阳台都会敲掉，包进室内改成落地窗，北侧有一个大房间和一个小房间，厨房在北侧，中间两个卫生间，两梯两户小高层格局，大概600万左右就能买到四居，性价比很高。

115㎡的户型，类似长安华曦府·金安的118㎡户型。

有一个边厅三居户型，面宽能达到6米多到7米，北侧两个房间、一个卫生间，南侧一个主卧套，这个户型应该在边户：

参考户型

115㎡的边厅户型属于景观型房源，居住舒适度和视野都会比较好。

对门是115㎡的正常四居。

参考户型

125㎡的大四居甚至能达到海淀145㎡户型的居住感受，参考海淀北京隅·海岄145㎡户型（无额外赠送，仅飘窗赠送）：

参考户型

星寰时代125㎡的客厅面宽可能能做到4.5-5米，大四叶草格局，洋房一梯两户设计，在未来科学城属于比较改善的户型。

适合人群

综合来看，星寰时代的竞争力还是相当强的，配套现成、得房率高、户型合理、价格有优势。

接下来和大家分析一下，星寰时代和歇甲，都适合哪些人群。

首先说歇甲的地缘客户。

我觉得天通苑的业主大概率不会换去歇甲，因为天通苑的第一任经适房业主，3180元/㎡买入的，可能有能力换，但这类业主大多是老头老太太，不一定有精力折腾；而后来二手买入天通苑的业主，都是追求性价比的，他们注重地段和价格，不讲究密度、品质、容积率、人车分流等，歇甲5.5万到6万/㎡的价格，和天通苑2万多/㎡的差价太大，很难吸引到他们。

歇甲真正的地缘置换客户应该在新北苑，比如新北苑国际城、华贸城南侧的小户型塔楼、LOFT业主，还有世华泊郡、中铁国际城的业主，他们可能因为居住不舒服，会考虑置换到歇甲，但润泽悦溪、天润福熙大道的业主大概率不会置换到歇甲。

歇甲的大户型、改善户型、楼王位置，主要购买力来自新北苑，甚至老北苑，天通苑给歇甲的购买力支撑非常有限。

而未来科学城有自己的地缘客户，这里有很多央企产业，随着央企入驻，员工的居住需求会增加，而且老班车通勤不是长久之计，这些央企员工会更倾向于直接买在未来科学城，星寰时代就能吸引到这部分客户。

未来科学城没有天通苑这样的“性价比客户包袱”，地缘需求更容易兑现，这对星寰时代来说是一个优势。

除此之外，星寰时代还能吸引注重地段配套、要求现成学校（而非新建学校）、希望商业、配套界面完善、不想买“开荒盘”的客户，而且它的价格比歇甲便宜，综合吸引力很强。

价格预测

目前国贤府的价格是5万/㎡，洋房、低密，但星寰时代的得房率也能达到95%到98%，得房率还要高一点，这就抹平了洋房和小高层、容积率的差距。

而且星寰时代的地段更好，离京承高速、地铁更近，旁边还有保利大都汇，所以我觉得它比国贤府贵1500到2000元/㎡是合理的。如果国贤府现在5万/㎡能稳定成交，那么星寰时代的价格在5.15万到5.2万/㎡之间是比较稳定的，价值也更高。

和歇甲相比，星寰时代的单价大概会便宜5000到5500元/㎡，那么歇甲的合理价格应该在5.6万-5.7万/㎡之间。

东小口的价格大概也在5.7万-5.8万/㎡左右，和歇甲基本持平。

这样一来，国贤府5万/㎡、星寰时代5.2万/㎡左右、歇甲5.7万/㎡左右，东小口5.7-5.8万，价格梯度就比较合理了。价格梯度大致就是这样：

结合户型，我们预测一下它的价格：75㎡的小三居一卫大概400万到500万，90㎡的三居两卫大概500万，110㎡左右的改善四居大概600万，整体价格区间就在400万到600万之间，大差不差应该是这个水平。

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