点评：物业服务不到位能拒缴物业费吗？答案来了

这篇文章2025年12月22日发表在范县法院的微信公众号上，注意：范县归属河南省濮阳市。后12月23日澎拜新闻客户端进行了全文转载。类似的文章很多，绝大多数都是物业服务不到位业主能不能拒缴物业费，这种文章不用看，不管是法律规定还是法院最终判决，业主都是需要全额支付物业费。今天我们就该内容进行聊聊。

首先笔者反对当物业服务不到位时，业主仍要全额支付物业费，因为这种规定和判决会助长物业服务企业的违约行为。

关于该物业服务纠纷，《民法典》物业服务合同章进行了明确规定，主要是第942-944条。其中直接相关的法条就是第944条，之前笔者就944条进行过详细的解读，客观来讲，笔者认为944条的内容需要改进，具体可查阅民法典944条警示：物业费条款背后的业主权益危机与立法失衡

物业服务本身具有公共性，其面向业主的共有部分进行的管理和维护，其本质是向业主提供物业服务，也就是说物业服务企业通过对共有建筑物及设备设施进行管理，通过该管理行为向业主提供服务，业主支付物业费。对业主来说全额支付物业费就是履行了物业服务合同的全部义务，而对物业服务企业来说其应当按照物业服务合同的约定及标准全面履行才算履行了合同约定的全部义务。

然而，事实上物业服务企业可能会按照合同约定全面履行合同义务（因为前期物业服务合同是由建设单位和物业服务企业制定，其可以在合同约定时约定粗糙一些，详见下图一，关于环境卫生用语是定时而没有具体的频次），但物业服务企业不可能会按照各地制定的物业服务规范（标准）全面履行合同义务。为何呢？因为标准太高，物业服务企业不可能完成，即使完成也需要投入极大的人力财力，根本不可能持续（详见下图二）

前期物业服务合同约定

下图是深圳市地方标准 DB4403/T 402—2023 住宅物业服务规范。各位自行评价所在小区是否能按照次标准执行。除此之外，还有一些地方规定不同级别的物业服务等级中对草坪高度有数量要求。

所以，从上述两个内容来看，一是约定粗糙（从制定上就非常模糊），二是标准无法执行，那么物业服务企业在合同履行中就有非常大的弹性和自主权。当业主对物业服务不满意的时候，通过举证物业服务企业服务不到位的地方，往往会被认定物业服务有瑕疵，物业服务不到位。

那么，物业服务有瑕疵、服务不到位是否等同于履行合同义务不符合约定呢？笔者咨询了豆包，见下图

豆包回答不管物业服务有瑕疵、服务不到位，无论轻重，均属于《民法典》规定的 “履行合同义务不符合约定”，物业需承担相应违约责任。按照《民法典》第577条和582条的规定，应当对业主物业费进行相应减免。如果一味的要求业主全面履行合同义务，而对物业服务企业却网开一面，那么这并不是解决问题的根本办法。希望基层法院的法官们能在处理物业服务纠纷时引用第第577条和582条。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十二条　履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。