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项目价值

御林湾是位于北京朝阳奶西板块的住宅项目，由首农集团开发，预计于2027年交付，目前部分楼栋已封顶，为准现房状态。
项目以约6-7万元/㎡的显著价格优势，为预算有限的刚需和首改家庭提供了“上车”朝阳北部、承接望京产业辐射的性价比选择。

核心价值点

突出的价格与准现房优势

项目吹风价约为6-7万元/㎡，总价门槛约500万起，与周边新房（如望京云尚、国誉府等单价8万+的项目）形成显著价差，性价比突出。
同时，项目已封顶，为准现房销售，降低了期房交付风险。

产业区位与生态资源

项目地处朝阳科创轴芯，南承望京核心区，东近中关村朝阳园北区，周边汇聚阿里巴巴、美团等众多科技企业，产业人口聚集。
西侧紧邻约30平方公里的温榆河湿地公园，生态价值是其核心卖点之一。

产品规划与社区园林

项目分为西区（323地块）和南区（324地块）。
西区为低密洋房，容积率仅1.3，共78套大户型，得房率高且一层带院。
南区为高层住宅，提供91-155㎡的两居至四居。
社区内部规划了约8.6万㎡的园林景观，并打造了300米全龄生活环廊。

综合点评

御林湾的核心吸引力在于“低价+准现房+生态”的组合，为追求性价比、能够接受一定通勤距离的刚需及首改家庭提供了一个留在朝阳的务实选择。

优势总结

• 价格优势显著： 单价与周边新房存在约20-30%的价差，总价门槛低。
• 准现房保障： 楼体已封顶，降低了期房不确定性。
• 生态资源稀缺： 紧邻温榆河湿地公园，生态价值突出。
• 产业区位利好： 位于望京北扩辐射区，享受高端产业人口的外溢需求。

考量因素

• 产品设计与市场脱节： 项目户型设计、外立面风格等被指与当前市场主流新品存在差距，产品力不占优势。南区高层部分户型得房率在76%-80%，被认为“有些过时”。
• 配套兑现存疑且轨道交通不便： 尽管宣传周边有芳草地国际学校、规划中的朝阳外国语学校等资源，但部分学校建设进度缓慢，尚未动工，存在不确定性。项目距离现有地铁站（如14号线善各庄站）直线距离约3公里，通勤主要依赖自驾或公交接驳。
• 社区构成复杂与开发历史： 南区地块不仅包含商品房，还配建有中直机关家属楼和人才房，共计超过1500户，人口密度不低。项目自2017年拿地后，经历了多次停工、复工和规划调整，开发进度缓慢，其背后的复杂情况值得关注。
• 市场竞争与板块认可度： 奶西板块本身仍处于发展建设期，城市界面有待成熟。同时，板块内及周边（如新北苑）有大量二手房和竞品新房，御林湾近1500套的供应量面临较大的去化压力。

结论

御林湾适合对价格极度敏感、能够接受一定通勤距离（主要依赖自驾）、且不太追求顶级产品力和即时成熟配套的刚需及首改家庭。
然而，对于注重产品设计现代性、依赖地铁通勤、或希望社区纯粹度高、配套即买即享的改善型客户而言，则需要慎重考虑其诸多短板。

御林湾 | 客户鉴赏

朝阳科创轴芯 都会园奢住区
建面约91-220㎡二至四居
精妆美宅 封顶准现房 盛大开启

户型图

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