大连“老搭档” 保利与金地的合作新剧本

观点网 “老搭档”保利与金地再度携手，这一次剑指大连，准备掀起新的风云。

最新消息显示，保利联合金地在大连成立新的地产公司“大连保鑫房地产开发有限公司”，该公司注册地为大连市沙河口区马栏街道，恰好与保利上月摘得的马栏啤酒厂地块位置吻合。

因此市场纷纷推测，大连保鑫地产正是为开发这一热门地块而生。新公司亮相，也意味着双方合作即将进入实战阶段。

但就在不久前，保利与金地刚将五年前拿下的一部分巨无霸地块退回。

或许这一系列动作揭示，两家房企在大连的发展策略已从过去的规模扩张转向更精准、更聚焦的“确定性投资”。

再度联手

近日，保利发展通过旗下子公司联合金地方面在大连成立大连保鑫房地产开发有限公司。

新公司由保利持股60%、金地持股40%，法定代表人为刘旭，注册资本4.12亿元，经营范围覆盖房地产开发、租赁、园区服务等多个领域。

就在今年1月9日，保利与金地刚刚联手拿下大连沙河口区马栏板块的原华润啤酒厂地块。该地块占地约6.36万平方米，规划建筑面积近10万平方米，容积率仅1.56，双方以总价7.36亿元成交，楼面价约7454元/平方米。

此次新成立的大连保鑫，注册地址正好位于沙河口区马栏街道，因此市场普遍将其视为马栏啤酒厂地块的开发主体，这也意味着项目即将进入实质性开发阶段。

回溯过往，保利与金地在大连已是多次合作。

早在2017年，双方就联手推出金地保利墅苑风华、金地V时代、金地保利御中南三个项目。

其中，金地V时代在2017年12月3日开盘时，首推150套房源去化率约为60%，到2019年基本处于售罄状态。

同期开盘的金地保利墅苑风华、金地保利御中南也在2018年、2019年间陆续交付完毕。

随着项目陆续清盘，2024年末保利以1720万元转让相关项目公司股权，标志着这一轮合作圆满收官。

除了上述三个项目外，观点新媒体查阅保利发展2025年上半年财报，目前双方在大连仍有湖光山语、星光照澜、保利时代金地城等项目在推进中。

其中，保利时代金地城规模较大，截至2025年中期，该项目仍有32.93亿元开发成本存货，同时有8.13亿元开发产品，项目预计竣工时间为2029年10月。

其余两个项目则基本进入尾声。

啤酒厂地块

保利和金地为何看中啤酒厂地块？

查阅发现，这块地“前身”是大名鼎鼎的华润雪花啤酒（大连）有限公司马栏南厂，位于沙河口区马栏街道，早在2020年就被政府收储并完成清理，老厂房也已拆除，目前状态为净地。

2023年10月，上述地块首次挂牌出让，当时坊间就盛传说该地块将由华润摘牌，且华润对地块及周边的规划是打造夜经济啤酒商街及特色工业博物馆及低碳绿色品质社区。

但地块仅挂牌一个月便因故中止，随后在2024及2025年土地招商推介会上，这宗地块屡次亮相，并且土地规划指标较此前有相应调整，占地、建筑面积均有提升。

2025年11月，地块再次挂牌，却在12月通知延期出让。几经周折后，终于在2026年1月9日拍卖中尘埃落定，由保利与金地联手摘得，成为大连今年首宗成交的居住用地，打响了开门红。

市场对啤酒厂地块抱有相当高的期待。

首先，从地块位置来看，所处的老城区居住氛围浓厚，邻近地铁2号线马栏广场站，南接西部大通道与宏业街，路网发达，步行范围内有益嘉生活广场、大连渤海医院、第五人民医院、马栏农贸市场等，3公里即可抵达西安路商圈、甘井子万达广场，生活便利度较高。

其次，该宗地块未来竞争压力并不算大。当前，马栏板块内可供开发土地已十分稀缺，基本只剩下啤酒厂及周边改造地块，意味着该区域新房供应将非常有限，项目入市后几乎“没有对手”。

从竞品项目来看，目前马栏板块没有普通住宅在售，邻近西安路板块仅有一个项目，为中海寰宇未来，该项目在2025年3月27日开盘，去年年末市场传闻称，该项目正处于尾盘清盘的状态。

相关中介告诉观点新媒体，目前该项目基本已经售罄，110平方米户型仅剩一楼房源可选，147平方米户型也仅剩几套。

此外，稍远的湾家板块虽有一个新项目即将入市，但该项目正好是保利去年获得的红旗足球公园地块，由同一开发商打造，未来在产品定位等方面也可以形成错位。

可以说，保利与金地联手合作的马栏啤酒厂项目，几乎是在一个“真空地带”。

进退考量

不过，保利、金地去年末在大连发生了“退地”插曲。

去年12月8日，大连自然资源局发布公告，根据企业申请，撤销了原批复中A1、A3、A4、A8区的相关内容，解除了大连金延青房地产开发有限公司与大连保利锦恒房地产开发有限公司此前签订的《国有建设用地使用权出让合同》。

简单说，金地与保利退回了约4.09公顷的土地使用权。

时间拨回2020年10月30日，金地与保利联合体约77.6亿元拿下总面积超60万平方米的“巨无霸”地块，综合楼面价约5876元/平方米。之后，双方共同打造了大连保利时代金地城项目。

据了解，该项目总建筑面积约187.15万平方米，计划投资近195亿元。截至2025年中期，项目已累计开工约115.38万平方米，竣工约103.21万平方米，待开发面积仍有约71.77万平方米，已签约和结转面积约67.86万平方米。

这次退地在一定程度上减少了未来开发体量，也意味着项目逐步迈向销售与结转的收官阶段。

至于退地原因，市场普遍认为是楼市环境变化导致。退出位置相对偏远、预计去化速度较慢的部分住宅地块，无疑是两家企业主动优化资产结构、控制风险的考量。

根据现有规划，退回地块不涉及学校、商业等配套的缩减，主要是住宅用地调整，因此不存在项目“减配”问题。

退地之后，坊间曾有传闻称，保利与金地要“离开”大连市场，其实不然。

事实上，两家企业近年来仍持续在大连寻找机会、积极布局。其中，2025年10月16日，保利1.87亿元摘得甘井子区西山林语南低密宅地，而后11月27日又拿下了中山区东港原东海热电厂剩余地块。

至于金地，11月18日亦联手统顺、国房乐家拿下甘井子区梭鱼湾地块4.33万平方米宅地。

2026年刚刚开年，保利和金地再次联手共同打造大连马栏啤酒厂项目。

退出去化压力较大地块，再聚焦地段更核心、更贴合当前改善型需求项目，保利与金地在大连的拿地策略正悄然转变。

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