当业主就选取物业难以达成一致意见时，业委会此时能否自行聘请？

当部分业主因怠于行使共同管理权，未能积极参与业主大会，导致关乎小区共同利益的事项无法形成有效决议时，业主委员会为维持小区基本运转而与物业服务企业签订的服务协议，未参与或反对的业主是否仍然享有请求撤销该合同的权利？

一、 案情回顾与争议焦点

江苏省常熟市某住宅小区于2007年选举成立了业主委员会。为解决地下车库产权、房屋质量、物业服务企业选聘及收费标准等关乎业主切身利益的重要问题，业主委员会曾两次委托当时提供服务的物业公司，组织召开业主大会进行商议。然而，两次会议皆因大部分业主缺席，未能达到法定表决人数，最终无法形成任何有效决议。

2009年，为解决小区日常管理服务问题，维护基本秩序，该小区业主委员会与提供前期服务的物业公司签订了一份《物业服务合同》，其中明确了物业服务费的标准与缴纳期限。合同签订后，物业公司依约提供服务，大部分业主也陆续按此标准缴纳了费用。但业主李某长期拖欠物业管理费，被物业公司诉至法院追讨。

与此同时，李某亦主动提起诉讼，将小区业主委员会及物业公司一同告上法庭。李某主张，业主委员会与物业公司签订的这份合同，并未依法经业主大会表决通过，违反了法定程序。此外，他认为合同中约定的收费标准条款不合理，加重了业主的经济责任，变相排除了业主的主要权利，损害了包括其在内的部分业主的合法权益。因此，李某请求法院撤销这份物业服务合同。

诉讼过程中，业主委员会未出庭答辩。物业公司则辩称：首先，李某主张撤销合同的权利已超过法律规定的一年除斥期间；其次，该合同内容曾进行公示，并已获得绝大多数业主的事实认可与履行；最后，约定的物业管理费是综合考量电梯运营等多项成本后确定的，并未显失公平，不存在侵害业主权益的情形。

本案的核心争议点在于：当部分业主因怠于行使共同管理权，未能积极参与业主大会，导致关乎小区共同利益的事项无法形成有效决议时，业主委员会为维持小区基本运转而与物业服务企业签订的服务协议，未参与或反对的业主是否仍然享有请求撤销该合同的权利？

二、法院审理与裁判结果

一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，业主委员会已两次尝试召开业主大会均告失败，在此情况下，为保障小区正常运行，避免业主生活秩序陷入混乱，其与提供服务的物业公司续签合同，具有现实合理性。物业公司已实际提供服务，大部分业主也通过缴费行为表示接受。李某在因欠费被诉后，再行提起本案撤销之诉，有违诚信。若支持其诉请，可能损害已形成稳定履行状态的多数业主利益及小区整体秩序。法院同时指出，若李某认为物业公司服务不达标，应通过法定程序，组织召开业主大会进行决议。据此，一审法院判决驳回了李某的诉讼请求。

李某不服，提起上诉。二审法院进一步阐释认为，业主委员会在业主大会无法形成决议的困境下签订合同，主观上并无侵害业主权益的故意，客观上合同已得到大部分业主的事实认可并长期履行。李某未能提供充分证据证明合同约定的收费标准存在违反法律法规强制性规定、擅自提高标准或扩大范围的情形。对于收费标准有异议，正确的途径仍是启动业主大会集体决策程序。因此，二审法院最终判决维持原判。

三、 案件评析与法理思考

本案判决在司法实践中引发了一定讨论，其处理思路体现了在成文法规与现实治理困境之间寻求平衡的司法考量。

一方面，从严格的形式合法性角度看，涉案《物业服务合同》确实未满足《物业管理条例》第十二条规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”这一程序要件。依据相关司法解释，符合特定情形的业主，理论上可请求撤销该决定。

然而，本案两审法院均未支持业主李某的诉求，其裁判逻辑背后有着深刻的多重考量，根本原因可归纳为以下三点：

对业主怠于行使权利的消极评价与权利限制。本案纠纷的根源在于业主共同管理权的集体“沉睡”。业主委员会两次召集会议均因参会人数不足而流产，这直接导致了小区公共事务决策机制的失灵。法院在裁判中隐含了一层判断：业主长期、消极地不参与集体决策，在某种程度上可视为对其特定时期共管权利（包括对后续产生决议的异议权）的放弃或限制。当业主因其自身原因导致法定决策程序无法启动时，再单纯以程序瑕疵为由否定为维护小区基本秩序而采取的必要措施，其请求权的基础将受到削弱。这实则是对“权利不行使即可能减损”原则在社区治理语境下的适用。

侧重考察实质公平与多数人稳定利益的保护。法院并未拘泥于程序瑕疵，而是将审查重点放在了合同内容的实质公平性及其履行效果上。调查显示，合同签订后，物业公司持续提供了服务，而占多数的业主通过持续缴纳物业费的行为，以实际行动接受了合同条款。这形成了一个事实上的履行合意和稳定的社区管理状态。李某未能举证证明合同内容存在法定无效或可撤销的实质性瑕疵（如价格违法、显失公平）。在此情况下，若仅因程序缺陷就推翻一个已被广泛接受且正在履行的合同，将破坏已形成的社区管理秩序，可能损害更多善意履行义务的业主的利益。司法裁判在此倾向于维护既有秩序的稳定性。

对业主委员会自治的尊重与司法介入的谦抑。业主委员会是业主大会的执行机构，其行为属于社区自治范畴。法院在裁判中秉持了司法权对团体内部自治事务的审慎介入原则。只要业主委员会的行为未明显违反法律强制性规定，未实质侵害业主合法权益，司法机关不宜过度干预其基于管理需要作出的决策。对于部分业主不认可业主委员会行为的情况，法律已提供了内部救济渠道——即通过业主大会进行重新决议。鼓励通过内部自治机制解决分歧，而非动辄诉诸司法，更有利于培育健康、理性的社区治理生态。

结语

常熟这一案例揭示了中国城市社区治理中普遍存在的“议而不决”、“决而难行”的困境。建筑物区分所有权并非纯粹的个人权利，其有效行使高度依赖于积极的集体参与和协商。法律赋予业主撤销权，旨在防止自治组织滥用权力侵害个体权益，但这项权利的行使并非没有边界。当业主自身长期缺席集体决策过程，而后又试图利用严格的程序规定来否定为维持社区基本运转所必需的管理行为时，其诉求难以获得司法支持。