案外人以购房为由阻却执行，申请执行人的4个核心抗辩策略

| 俞强律师解读

1. 你的债权实现之路，为何总被“半路杀出”的购房人阻断？

如果你作为债权人，历经诉讼终于拿到胜诉判决，法院也成功查封了被执行人名下最具价值的房产，正当你以为债权实现近在咫尺时，一纸《执行异议裁定》突然送达——一位自称“真实购房人”的案外人（丙）横空出世，主张该房产早在查封前就已卖给他，要求法院立即停止拍卖。你的账户解封、资金回笼计划瞬间搁浅，案件陷入漫长的“执行异议之诉”程序。更令人焦虑的是，案外人（丙）提交了看似完整的《买卖合同》、收款收据，甚至还有水电费缴纳记录，初步证据“链条”似乎无懈可击。你作为申请执行人（甲），突然从主动的“追击者”变为被动的“防守者”，面临核心资产执行不能、债权悬空的风险。这就是当前执行实践中，申请执行人最常遭遇的典型困境之一：面对案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十八条或第二十九条提出的排除执行请求，如何有效反击，捍卫自身合法权益？

2. 裁判结果与核心争议点：法院为何会支持案外人？

在类似纠纷中，法院支持案外人（丙）排除执行的判决逻辑通常清晰而固定。以一则典型案例为例：法院查封了被执行人（乙）名下的房屋后，案外人（丙）提出异议，称其在查封前已与乙签订合法有效的《买卖房地契约》，支付了全部价款，并已合法占有居住，未过户非因自身原因。最终，法院依据《异议复议规定》第二十八条，判决停止对该房屋的执行。

法院作出不利判决（即支持案外人）的核心认定要点，通常包括：

1. 合同真实有效：法院采信了案外人（丙）提交的书面买卖合同，认定其与被执行人（乙）之间的买卖关系是双方真实意思表示，且签订于法院查封之前。

2. 价款支付完毕：法院认可了收条、银行转账记录等证据，证明案外人（丙）已支付全部购房款。

3. 已合法占有不动产：法院通过水电费、物业费缴纳凭证、证人证言等证据，认定案外人（丙）在查封前已实际占有并使用该房屋。

4. “非因自身原因未过户”成立：这是最关键也最具弹性的要件。法院往往基于“无法联系被执行人”、“房屋存在抵押”、“政策原因”等理由，认定案外人（丙）对未办理过户登记无过错。特别是在被执行人为房地产开发企业的商品房买卖中，若同时符合第二十八条（一般买受人）与第二十九条（消费者购房人）的情形，案外人甚至有权选择对其更有利的条款适用。

这些认定，正是申请执行人（甲）在诉讼中需要逐一击破的“失分点”。

3. 【核心模块】抗辩策略与法律建议：站在申请执行人席上，如何打赢这场“防御战”？

面对案外人（丙）来势汹汹的执行异议之诉，申请执行人（甲）绝非束手无策。上海君澜律师事务所俞强律师分析指出：此类诉讼的本质，是案外人的“物权期待权”与申请执行人的“普通金钱债权”之间的对抗。法律虽倾向于保护无过错的购房人生存权益，但该保护有严格的边界和前提。作为被告（即申请执行人），你的抗辩核心在于，通过精准的证据质证和法律适用辩论，证明案外人（丙）的权利主张“不符合”或“不完全符合”法定的保护条件。

俞强律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，拥有15年商事争议解决与执行异议之诉实战经验，代理过数百起复杂执行衍生诉讼，尤其擅长从申请执行人（债权人）视角，设计系统性的证据对抗与法律论证策略，成功驳回多起案外人异议。

以下四大抗辩策略，构成了申请执行人应对此类诉讼的完整解决方案：

3.1 策略一：釜底抽薪——质疑“购房人”身份与交易的真实性

案外人（丙）权利的基础是真实、合法的买卖合同关系。若该基础动摇，其全部主张将成无源之水。

• 诉讼应对：穿透审查，揭露虚假或恶意串通。

• • 证据层面：

  • 法律与事实层面：若证据能形成高度盖然性，证明案外人（丙）与被执行人（乙）之间存在恶意串通、倒签合同以逃避执行的行为，可直接主张该买卖合同因损害第三人（申请执行人）利益而无效。依据《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效合同自始没有法律约束力，案外人（丙）自然不享有排除执行的权利。

  1. 审查合同细节与交易习惯的悖离：仔细核查《买卖合同》的签署时间、价款约定、付款方式、交房条款等。是否存在价款明显低于市场价（尤其是在查封前夕或执行和解期间）？付款凭证是否为孤证，有无完整的银行流水佐证？大额现金支付是否符合常理？合同条款是否过于简单，缺乏一般商品房买卖的必备内容？

  2. 挖掘双方特殊关系：调查案外人（丙）与被执行人（乙）是否存在亲属、朋友、关联公司等利害关系。例如，若案外人（丙）本身就是被执行房地产开发企业的高级管理人员，其对于房产过户流程、风险应具有远超常人的认知和专业能力，法院对其“非因自身原因未过户”的认定标准将大幅提高。此时应重点主张，其身份决定了其负有更高的注意义务，长期不办过户存在重大过错。

  3. 申请调查取证：在举证期内，及时向法院申请调查令，调取案涉房屋的完整历史档案、网签备案信息（如有）、物业公司的实际入住登记记录等，与案外人（丙）主张的占有时间进行比对，寻找矛盾点。

3.2 策略二：精准打击——聚焦“非因自身原因”要件的攻防

《异议复议规定》第二十八条第四项是案外人（丙）的“阿喀琉斯之踵”，也是申请执行人（甲）最主要的攻击阵地。

• 诉讼应对：证明案外人存在过错或消极不作为。

• • 证据与事实层面：

  1. 主张其未尽合理催促义务：即使存在一些客观障碍（如卖方失联、房屋有抵押），案外人（丙）是否积极主张过权利？其能否提供在查封前长达数年的时间里，通过微信、短信、邮件、律师函等方式多次催促卖方办理过户的证据？如案例所示，积极的催促行为（如为卖方垫款解押）是法院认定“无过错”的重要考量。反之，长期漠视权利，即可推定存在过错。

  2. 证明过户条件早已成就：调查案涉房屋所在小区、楼盘的同类房产，是否在案外人（丙）购房后、查封前已有大量成功办理过户登记的案例。如果有，则足以证明客观上不存在无法过户的政策或技术障碍，案外人（丙）的怠于办理纯属自身原因。

  3. 审查未过户的真实原因：案外人（丙）声称的“无法联系卖方”是否属实？被执行人（乙）在其他案件或社会活动中是否仍正常出现？所谓“政策原因”是否有官方文件证实？针对其单方陈述，应坚决提出质疑，要求其承担更严格的举证责任。

3.3 策略三：法律定性——严格界定“消费者”身份与“居住需求”范围

当案涉房产为房地产开发企业名下的商品房时，案外人（丙）可能选择适用条件更宽松的第二十九条（消费者物权期待权）。对此，抗辩必须更为严格。

• 诉讼应对：否定其“消费者”资格，限缩“居住需求”解释。

• • 地域范围：主张“无其他用于居住的房屋”应指在案涉房屋所在地（通常是同一设区的市或县级市范围内）无房，而非在全国范围无房。

  • 审查范围扩大：主张应将审查范围扩大至案外人（丙）的配偶、未成年子女名下。若其配偶名下已有住房，足以满足家庭居住需求，则其再购房屋不属于生存权保障的紧迫范畴。

  • 对“居住需求”的实质性审查：即使案外人（丙）名下仅有一套小面积或条件较差的住房，其主张购买第二套系为“改善性需求”，也应要求其提供充分证据（如家庭人口数量、原住房面积严重不足、无法满足基本生活功能等），并主张在金钱债权执行中，对“改善性需求”的保护强度应低于“生存性需求”，不能当然排除执行。

  • 法律与事实层面：

  1. 非消费者抗辩：第二十九条保护的是为“生活消费需要”购房的消费者。如果案外人（丙）购买的是商铺、写字楼、酒店式公寓等明显用于经营的房产，或其本人就是从事房地产投资、经营的个体，应直接主张其不属于法律意义上的“消费者”，只能适用更严格的第二十八条。

  2. “名下无其他居住房屋”的严格解释：

3.4 策略四：程序与策略——多管齐下，施加综合压力

• 实战建议：读者可立即采取的步骤

• 1. 第一步：全面证据固定与反击清单。立即梳理己方所有证据，并针对案外人（丙）的证据制作详细的《质证意见清单》。重点围绕上述三个策略点，逐项准备反驳意见和调查取证申请。

  2. 第二步：引入行业惯例与诚信原则。在辩论中强调，执行程序的价值在于兑现生效裁判，维护司法权威。案外人（丙）在明知房产未过户存在风险的情况下长期不作为，有违民事活动的诚信原则，其因此获得的“期待权”不应优先于申请执行人（甲）经过司法确认的债权。

  3. 第三步：评估并提起监督程序。如果一审败诉，应果断上诉。在上诉中，重点围绕法律适用错误（如错误适用第二十九条而非第二十八条）和事实认定不清（如对“非自身原因”认定错误）展开论述。

  4. 第四步：考虑另案诉讼的可能性。如有初步证据显示案外人（丙）与被执行人（乙）恶意串通，可在执行异议之诉进行的同时，咨询律师就是否能另案提起确认合同无效之诉或损害赔偿之诉，多维度维护自身权益。

4. 律师团队展示：我们专注于守护您的债权实现之路

我们深知，每一笔未能实现的债权背后，都可能是一个企业的资金链压力，或是一个家庭的财务困境。上海君澜律师事务所商事争议解决团队，专注于为身处复杂执行困境的申请执行人（债权人），提供精准、有力的抗辩与整体解决方案。我们不仅代理执行异议、执行异议之诉，更擅长从执行策略前端规划、财产线索深度挖掘、到衍生诉讼攻防的全流程服务，最大化维护您的商业利益与裁判文书的最终兑现。

服务领域：包括但不限于各类合同债权、金融债权的强制执行与应对案外人异议、执行分配方案异议、公司股权纠纷衍生的执行争议、以及与之相关的执行复议、执行监督、再审程序。

风险提示与结语：
每个执行异议之诉案件均有其独特的交易背景、证据情况和地方司法实践倾向，上述策略分析基于公开案例与法规，旨在提供抗辩思路参考，不构成正式法律意见。面对案外人提起的执行异议之诉，时间紧迫、专业性强，建议您立即携带全部案件材料，咨询专业律师以制定专属诉讼策略。

如果您正面临债权因案外人异议而受阻的困扰，需要专业的执行抗辩策略分析与支持，可以通过公众号“律师俞强”留言咨询，或访问君澜律所官网获取联系。

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