成都万家湾，房价从2015年5000涨到28000，当前价格分化差距明显

二月的成都，天色是惯常的灰白，湿冷的空气能沁到骨头缝里。万家湾的光华大道上，车辆碾过潮湿的路面，发出沙沙的声响。

地铁四号线“中坝站”的出口，人流像潮水般涌出，迅速汇入两旁的光华北路或钻进“鹏瑞利广场”的热气中。

穿着羽绒服的年轻人手里提着咖啡，中年夫妇则拉着小推车，走向“益民菜市”的方向。

不远处，那些楼龄稍长的小区门口，银杏树早已落光了叶子，枝桠沉默地指向天空。而在更南边，临近绕城高速的方向，崭新的工地围挡依旧立着，上面描绘着未来住宅的蓝图。

这便是当下万家湾最寻常的午后图景：一半是成熟便利、烟火气十足的居住区，另一半是仍在生长、不断更新的城市边界。

过去十年间，这里的房价变迁，精准地记录了一场深刻的社会流动——它如何从成都西门外的“价格洼地”，一步步筑高门槛，让“安家于此”从一个轻松的选择，变为需要仔细掂量的家庭决策。

如果将时间拨回到十年之前，万家湾在成都楼市的版图上，还带着浓重的“郊区”色彩。 老成都人记忆里的这里，是“田间坝头”，与“中坝”、“黄田坝”这些地名一样，透着西门之外的野趣与荒疏。

变化的起点大约在2010年前后，随着“青羊新城”的规划落地和光华大道的贯通，大规模的住宅开发才正式启动。

2013年至2015年，是板块的价值认知初期。彼时，这里的房价是真正意义上的“洼地”。最早开发时，新房均价仅在每平方米5000元左右，与当时同属近郊的犀浦等板块处于同一水平线。

购房者主要是地缘性客户、在青羊工业园工作的年轻人，以及被主城区高房价“挤出”的首次置业家庭。

房子对他们而言，意味着用距离换取空间和崭新的社区环境。当时的明星楼盘如“中铁西城”、“万科金色领域”、“凯德风尚”等，虽然以执行“7090政策”下的小户型为主，但凭借品牌开发商的信誉和相对超前的设计，迅速聚集了人气。

生活配套虽在建设中，但“万家湾公交站”作为一个枢纽，撑起了初期的公共交通骨架。彼时的房价逻辑简单而直接：它是通往成都主城生活的一张低成本入场券，承载着最朴素的安居梦想。

价值的第一次系统性重估，发生在2016年至2018年。 成都楼市在热潮中开始飙升，而万家湾迎来了两个决定性利好：地铁四号线的开通运营，以及“青羊新城”配套的加速兑现。

地铁将心理距离和通勤时间大幅压缩，而成都市妇女儿童中心医院、树德中学光华校区、青羊实验中学光华校区等优质公共资源的落地，彻底改变了板块的能级。价格开始快速反映这些预期。

到2017年，板块的二手房均价已从早期的低位跃升至新的平台。以代表性小区“光华碧邻”（2014年建成）为例，其房价在这一时期稳步上行。而整个板块的均价，逐步脱离“刚需”区间，向“改善”的门槛迈进。

市场开始用“全能型”板块来定义万家湾——产业（背靠成飞与青羊工业园）、教育、医疗、交通、商业（万达青羊广场等）无短板，虽每一项都非顶级，但组合起来却构成了强大的吸引力。购房者中，开始出现大量为了子女教育而从全城迁入的改善型家庭。

2019年至2021年，是万家湾房价在高位平台进行剧烈内部分化，并最终冲击价格顶点的阶段。 板块整体均价持续稳步上涨，但不同品质、不同学区的房源，价格差距被急剧拉大。

一面是如“光华逸家”这样的口碑小区，因其小户型、低总价和相对优质的学区（如划片实验小学），在二手房市场上表现极其坚挺。

在市场最热的2021年，其部分房源的成交单价甚至达到了每平方米2.8万元，刷新了外界对万家湾的认知。另一面，大量楼龄在十年左右、品质中等的商品房，价格也普遍站稳在2万元/平方米以上。

然而，分化的裂缝已然出现。那些房龄超过十五年、缺乏品牌物业、或学区优势不明显的老旧小区，价格上涨动力明显不足。例如，建于2000-2013年间的“培风小区200号”，在2025年中的成交单价仍徘徊在1万元/平方米左右。

与此同时，土地市场传递出更强烈的信号：新力、首创、五矿、绿城等开发商相继以高溢价拿地，楼面地价普遍突破1.3万元/平方米，最高达到1.62万元/平方米。

这预示着，未来新房入市价格极有可能直指3万元/平方米。市场共识变得清晰：万家湾的“刚需”时代正在落幕，“改善”甚至“高端改善”将成为主线。

预期的转折与市场的深度调整，在2022年后同步到来。 行业降温，让所有板块都承受压力，万家湾亦不例外。随着“绿地新里城”等前期热点楼盘进入二手房市场，以及整个市场预期的转变，房价进入了回调与盘整期。

曾经冲到2.8万元单价的极端案例消失，市场回归理性。根据多家房产平台的数据，2023年至2024年，板块二手房均价从高点回落，进入一个震荡寻底的过程。

这一时期，价格的“水分”被挤出，价值开始与房屋本身的品质、物业维护水平以及学区的确定性紧密挂钩。

以“颐和京都”小区为例，其2025年7月的挂牌均价为19392元/平方米，而实际成交单价则多在1.4万至1.5万元/平方米之间，显示出较大的议价空间。

市场从卖方市场彻底转向买方市场，成交周期拉长，买家拥有了前所未有的挑选和议价权力。

步入2025年，直至2026年初的当下，万家湾的楼市呈现出一种“新常态”下的稳态格局。 狂热的情绪消散殆尽，买卖双方都变得格外冷静和务实。

2026年1月，万家湾的二手房参考均价为20623元/平方米。这个数字可以看作是经历周期洗礼后，市场形成的新的价值基准。

当前的价格体系呈现出多层次、稳定化的结构：

· 第一梯队（单价2.2万元以上）：主要是房龄新（2018年后）、品质高、拥有优质学区或稀缺景观资源的次新房和少数新房。如“远洋朗基香汇”等楼盘，主打大户型改善，价格依然坚挺。

· 第二梯队（单价1.8万-2.2万元）：构成了市场的主体，包括“东原时光道”、“光华碧邻”等2015年左右建成的品牌商品房小区。它们配套成熟，居住氛围好，是大多数改善家庭的主要选择。

· 第三梯队（单价1.5万元以下）：主要是房龄超过十五年、无电梯、或物业管理一般的老旧小区及安置房，如“培风小区200号”。它们价格亲民，但增长潜力有限，主要满足纯粹的居住需求。

那么，在此时此刻选择安家万家湾，究竟意味着什么？ 它意味着，你用低于传统核心区（如青羊金沙）的价格，购买了一个“全能型”生活套餐。

这里的便利是扎扎实实、每日可感的：轨道交通拥有已运营的4号线、9号线，以及在建的13号线，编织起一张高效的网络。

商业上，从社区底商到万达广场、鹏瑞利广场等大型综合体，能满足所有日常及休闲需求。

教育配套虽非顶尖，但树德中学光华校区的存在提供了向上冲击的可能性，而草堂小学子美校区、泡桐树小学绿舟校区等也提供了扎实的基础保障。医疗则有成都市妇女儿童中心医院这座三甲医院坐镇，带来极大的安全感。

然而，你也必须清醒地接受它的全部。城市界面依然新旧杂陈，北面的成飞片区和南面的机投镇存在大量城中村，限制了城市空间的连续性与高端感。

尽管规划了多个公园，但大型旗舰级城市生态绿地依然缺乏。对于顶尖教育的追求，仍存在不确定性。更重要的是，那个“刚需圣地”的标签已然褪色。

如今在这里购置一套品质尚可的三居室，总价轻松突破250万；而若要追求真正的改善住房，门槛已在300万以上。它不再是一个“兜底”的选择，而是一个需要认真评估自身财力与需求的“进取型”选择。

归根结底，万家湾十年的房价变迁，是一部二线城市新兴板块发展的标准范本。 它完整经历了从荒芜到建设、从概念到配套、从价格洼地到价值高地的全过程。

它曾被时代的浪潮高高托起，也在周期的重力下回落盘整。最终，潮水退去，显露出的是一条清晰的价值海岸线：这里没有一夜暴富的神话，只有依托于坚实配套和持续人口流入的、缓慢而稳健的价值积累。

在这里安家，不再是关于房价暴涨的投机，而是关于如何用有限的预算，换取一份最大化生活便利、教育机会和未来潜力的家庭资产。

房价的曲线终将平缓，而每天发生在光华大道上的车流、地铁站里的奔赴、菜市场里的喧闹，以及公园里孩子的笑声，才是这片土地真正昂贵且不可替代的价值。

万家湾的故事，不是一个传奇，而是一代新成都人，如何用自己的奋斗与选择，共同写就的、关于“安家立业”的平凡史诗。