北京买房：理清思路，购房建议1798

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

正在考虑买西城区月坛学区房，孩子今年上小学，想用复兴门外一小学区房保底，总预算700以内，预计六年后卖掉，希望买到的房子尽量保值增值，尽量保障居住条件和质量。应该选哪个小区的房子？

有些房子同样户型如果是热门楼层比较抢手，但预算有限，如果为了省几十万买顶层是否可行？顶层房子弊端在哪儿？由于地段原因大多是老破小，买房时应该注意什么？

A：

1、今年上小学，现在才考虑学区房可晚点儿了。马上就是春节，一切正常得3月了，全款还好说，贷款的话尽量抓紧吧。

2、而且您的要求有些偏高，700万在月坛不算多高的预算，不太好买到溢价低的。常规建议是可以买占坑儿房，用完了学位就看行情，觉得不合适索性卖掉。

但您要持有六年，而且还要保值增值+居住体验，这谁敢保证啊？只能是找找看吧，有可能买到溢价低的，那就算各项兼顾了。

3、顶层当然可以买，但这从投资角度算硬伤。您现在为了省钱买顶层，那将来接盘的也肯定是同样目的，保值增值就或许受影响了呗。或者说顶层有可能在价格走势上和中间层一致，但流动性肯定略弱，挂牌的时间长，着急出手的话就有可能吃亏。

常规建议是如果买顶层，那就做好长期自住的考虑。毕竟出手时周期长，出租的话租金也未必划算，最好是出手时选择横盘期慢慢儿卖才合适呢。

4、顶层如果防水做的好的话也没什么弊端，所谓的温度问题是可以用空调弥补的。但打个比方这就跟纹身似的，不是说纹身的都有问题，但是人们搞对象时都尽量回避，流动性和身价就受影响了呗。

5、月坛的老破小没什么可特别注意的，不愁卖，中介也就犯不上隐瞒各小区和房源的优劣。但如果某套房源明显价格低，那最好打听清楚原因，便宜没问题，但必须搞清便宜的道理，否则有可能吃暗亏。先问中介，再问物业和社区，然后也可以问问邻居。

另外是计算溢价率，这种时期是有可能买到相对低的，那就算各项兼顾了，甚至是捡漏儿。每套房都算个数值，看了几套房后就比较，选择其中租售比低的。顶层的跟顶层的比较，然后根据面积再比较，账不难算，就是超值的房源也不太好找。另外一定安排好周期，毕竟没几个月了。

仅供参考。

二

Q:

紫城嘉园这个小区，海淀教委说是属于青龙桥学区，但也了解到这几年会上上地实验（树村），孩子28年才入学，未来政策变换会大吗？这种政策是否会有延续性？另外，就是紫城和博雅这两个小区，是否存在上地学区的溢价？

A：

1、教委说的没错，紫成和博雅属于特例，房户合一的业主子弟是可以参加上地实验树村的幼升小的，但不可以参加上地实验小学部九年的申请。

2、以后的政策不敢预测，主要看学位是否宽松吧？宽松的话谁也不愿惹麻烦，但要是紧张的话就没办法了。

北京每年调整派位的学校有的是，各行政区和学区片区都有，专门为豪宅配套的小学都有被调整的。这我不敢预测，只能到时候看情况。

3、大的政策肯定有延续性，比如学区划片+就近入学，这是基本原则不会改。但各区因为学位数量变动的调整没谱儿，每年都有变化的。

4、溢价肯定低于东边的啊。可以用紫成和上地东里的做比较，同等户型的溢价率低了至少10%以上呢。这还是少说着，现实有可能更多。

但是就因为紫成和博雅能申请上地树村，所以溢价率又高于西边的同等户型小区，也是高出了10%左右吧。这让当地中介给算算同等户型房源的租售比就知道了，都是一分钱一分货，家长们用钱把学区划分出了热度和等级。

仅供参考。

三

Q:

有两个问题请教下。

1、我们目前两套房产，为了娃上学刚买的一套东城民旺园老破小，贷款了160万。老大26年幼升小，老二28年幼升小。基于未来房子保值角度分析下民旺园持有多久合适？如果民旺园卖掉后去哪买合适？

2、另一套是回龙观新龙城有套113平的三居室（未来几年会出租），为了保值和未来居住环境更好，想把新龙城的房子置换下。就目前的地产情况下您建议换哪合适？什么时候换合适呢？

A：

1、持有多久，如果是占坑儿房，也就是为了占学位，但不能满足家庭自住的，那在大宝上学后+能保留东城户口的情况下，就可以考虑随时卖掉了。

因为按目前的政策，只要具备东城就读资格，就可以申请“多孩同校”，学区房的意义不大了。然后就看行情吧，毕竟入学低谷周期要至少持续到2031年呢，如果期间没有政策支持，溢价部分大概率受影响。

另外也算算您家买的这套房的溢价比例吧。如果捡漏儿了买到溢价低的，那就留着住呗，至少不吃亏，什么时候换都行。当然常规建议是趁着溢价还高的时候出手，相当于逃顶。

2、卖掉后买哪儿合适？房子是用来住的，这得看自家的需求和喜好。常规建议是东直门外的朝阳区，没学区溢价，意味着居住的性价比高，也没有溢价的保值风险。这到时候再看吧，现在想了没什么用。

3、新龙城113平三居，这种地段这种户型更适合自住，出租的话未必划算。您家可以自己算算现在的租售比或租金回报率，大概率是低于平均值的。

什么时候换看自己的居住需求，确定不自住了+出租觉得不划算就换，能自住就留着。

未来的事儿未来再说吧。我只能假定现在换吧，那常规建议是看海淀西二旗清河一带的，还有西三旗，这种时期都能买到溢价很低甚至溢价跌没了的。如果不自住可以买紧凑户型的，租金收益不弱于新龙城，但地段儿和学区又提升了，相当于占海淀的便宜。

仅供参考。

四

Q:

请问您了解**这个开发商吗？说是央企，但我们不了解。这是女儿找的房子，在昌平，我们从地图看挺远的。主要是女儿虽然有北京户口，但工资不高，我们也帮不上太多的忙，她的公积金也没有意义，所以只能看低价的房子。现在看的就是这个小区，****，说是央企开发商，您觉得潜力怎么样？性价比如何？

A：

1、不了解，没听说过，网上我也没搜到具体信息。就算是跟央企有关系，至少也不是以房地产为主业的，而且大概率是隔了好几层的下属公司，跟总部都没什么隶属关系了，所以才不挂总部名字。但这无所谓，就当普通开发商不就得了，只要房子好就行。

2、公积金没意义，是市管的而且没缴纳几年是吧？那就先留着吧，下次换房时再用。但考虑好，这次买房如果贷款，下次有可能就算二套资格了，得看到时候的政策。

3、这楼盘的潜力很难说，我认为至少是不强。除了偏远，更主要的是离地铁太远了。而地铁在郊区是必须的标配，有了不加分，没有的话必定减分。

地铁对于买新房的业主来说是相对容易接受的，但对于将来接盘二手房的来说就未必了。因为现在卖房的是开发商售楼处，一堆销售联合媒体+渠道商，花着大量的推广费才把房卖出去，而业主将来买房可就是单打独斗了，有什么办法吸引到接盘人？

更主要的是，地铁对规划的产业园区影响很大，离的远的话就不好招聘员工，那对于用工多或员工流动大的企业来说就不合适。或者是只适合人员稳定的传统产业，那就不好聊潜力了。

4、性价比我计算不了，因为周边连二手房小区都没有，没有参照物就无法对比。能比较的都至少2公里之外的，也不好比。而且我也不知道这楼盘具体的价格折扣，您要不把现在的价格发给我吧。

仅供参考。

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