格调观麟花园—天津格调观麟花园官方售楼处发布—2026官网房天下

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南开区 格调观麟花园二期

优势总结

板块首个4.0全架空层社区/会所

3条轨交环绕 6/8号线，11号线（建设中）

全维配套 学铁商医齐全

现在天津的楼市，几乎全是新盘的天下。话题、热度、成交量几乎被它们包圆了。相比之下，不少老盘就显得有点冷清，快成“背景板”了。

眼下，又有一波新盘正在路上。南开天拖板块的格调观麟花园二期已经抢先启动，1月17日开始排卡，预计今年一季度就会开盘。这也是南开区2026年亮相的第一个全新盘。

同时，它也给这个区域带来了一些新变化：

• 小区整体做了架空层设计，让整个社区的体验感更不一样，算是天拖片区的一次升级。
• 产品规划方面，打造片区内比较少见的低密度洋房和小高层，同时也有面积更紧凑的高层户型，选择更多了。

再加上格调一贯重视的园林、会所和精装品质，以及天拖周边越来越成熟的配套……让大众的目光又慢慢转回南开。

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【土拍回顾】

地块位于南开区利丰路与金北道交口西北侧，东至利丰路，南至金北道，西至年丰路，北至保宁道，规划用地性质为城镇住宅用地，占地面积15173平方米，容积率2.9，地上建筑面积4.4万平方米。

该地块由泰达融晟城市更新以总价2.373亿元拿下，楼面价5393元/平方米（不含城市更新成本）。该地块规划为洋房与小高层产品，是天拖片区城市更新项目的一部分。

【基础信息】

项目产权：70年

建筑类别：7-8F洋房1栋、17F小高层2栋、26F高层3栋

户型面积：

高层：建面约85㎡ | 两室两厅一卫 建面约110㎡ | 三室两厅两卫

小高：建面约127㎡ | 三室两厅两卫

洋房：建面约137㎡ | 三室两厅两卫

装修状况：精装

占地面积：15173㎡

建筑面积：44000㎡

容积率：2.9

绿化率：40%

物业公司：格调自持物业

物业费：小高/高层3.97元/㎡；洋房3.98元/㎡

交房时间：预计28年下半年

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• 项目介绍

项目位于南开区的核心位置，坐落在鞍山西道这条主干道上。它是天拖城市更新片区和天开园核心区里，目前唯一配套住宅项目。

（1）出行挺方便：走路就能到地铁6/8号线的换乘站鞍山西道站，另外在建的11号线澄江路站也在附近。

（2）学校有保障： 项目周边有九年一贯制的教育资源，五马路小学教育集团成员校&南开学校教育集团中学项目。

（3）生活配套全： 周边商业、公园、医院等日常配套比较齐全。项目自身还规划了一个大约50万方商业Mall，将来购物休闲会很方便。

• 区位价值

南开区是天津的中心城区之一，人口稠密，生活氛围浓厚。鞍山西道东西向贯穿南开中部，是一条连接着区域过去、现在与未来的重要道路。而格调·观麟花园的位置，就处在南开区比较中心的地段，紧邻鞍山西道，交通和日常生活都比较方便。

说到南开区，它在天津一直扮演着重要的角色：

这里聚集了南开大学、天津大学等高校，还有不少科研机构，创新氛围比较浓，算是天津很有活力的一个区域。

鞍山西道这条街也很有特点：

早年因电子产品聚集，有点像北京的“中关村”，后来逐渐吸引了不少科技企业，成了一条兼具商业与创新气息的街道。

最近两年，这个片区也迎来了新的发展契机：

天拖片区正在进行城市更新，同时紧邻的天开高教科创园也在持续推进。这两者结合起来，有望带动整个区域产业升级、生活环境改善，朝着更宜居、更融合的方向发展。

• 产品信息

格调·观麟花园二期是这个片区新一代的住宅项目，在设计上有不少亮点。比如小区做了多功能的架空层，增加了公共活动空间；园林景观和一期连成整体，形成南北贯通的园区环境；精装修风格偏中古风，整体比较有质感；另外户型普遍注重采光和视野，客厅窗户都做得比较宽敞。

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这次先推出的户型主要有两种：

约137㎡的洋房和约127㎡的小高层，这两种户型都注重空间感和采光，居住起来会比较舒适。整体来说，算是南开区近期一个各方面条件都比较不错的新项目。

城市更新配套兑现

从新建都市产业园区、产业配套社区及桥梁，到完善公共服务设施；从部分住房的拆除重建，到广泛开展老旧小区改造，正系统性地提升城市功能与居民生活品质。

项目作为天开核心区及天拖片区唯一配套住宅，能直接享受到周边产业发展和人才聚集带来的便利。而且，周边的各项配套正在一步步从规划变成现实，这让整个区域的吸引力越来越强。

目前，几个关键配套都有了新进展：

（1）航海道桥已经动工，主体部分都建好了。这座桥将大大拉近天拖板块和天开园的距离，以后出行会更加方便。

（2）天津医科大学爱尔眼科医院也已开工建设，区域的医疗资源将得到加强。

（3）南开学校教育集团中学项目（初中部）已封顶，孩子们上学的环境会更好。

这些实实在在的工程，让这个板块的生活和出行条件都在不断升级。

• 教育配套：

五马路小学教育集团成员校&南开学校教育集团中学项目九年一贯制，距离小区约1公里，步行15分钟即可到达。可持合同上学。

• 医疗配套：

项目3公里内可达一中心、中医一附属、总医院，约5公里内可达人民医院、儿童医院、中心妇产医院、眼科医院、口腔医院等多所三甲医院，同时板块内天津大学爱尔眼科医院已开工。

• 商业配套：

板块内自带约50万方厂房商业，同时北侧城市更新片区规划大型商业MALL，涵盖品牌餐饮、休闲健身、亲子早教等丰富业态；项目周边已入驻星巴克、麦当劳、肯德基、银行等高端生活配套。同时3公里内可达白堤路商街、西湖道商街等，约6公里内可达熙悦汇商圈、奥体商圈、滨江道商圈、海光寺商圈等多个综合性商圈。

• 生态配套：

项目步行可达绿水园、天拖中央公园；约5公里内可达水上公园、长虹公园、水西公园等，满足日常休闲娱乐。

• 交通配套：

公交车：

天拖地铁站（直线距离约390m）：45路、45路专线、50路、52路、646路、681路、687路、829路、850路、903路、911路；

航海道站（直线距离约500m）：869路

鞍山西道地铁站（直线距离约860m）：45路、45路专线、47路、47路西半环区间、48路、48路西半环区间、193路、192路、191路、911路、903路、850路、829路、687路、681路、646路、52路、50路；

地铁：6/8号线鞍山西道站（直线距离约360m）、11号线澄江路站（建设中）

多元社区架空层

格调观麟花园二期在小区设计上有一个较大的变化——它把社区整体抬高了大约5.4米，做成了全架空的设计。这也是天拖片区第一个采用这种方式的住宅项目。

这样做的好处首先，解决了低楼层容易潮湿、采光不好、私密性比较差这些老问题。其次，车库因为架空了，变得明亮又通风，相当于变成了“全明车库”。而且，人和车完全分开，进出和活动更安全、也更安静。

高定会所空间

会所内部功能齐全，里面有瑜伽室、有氧和力量训练区，还设置了四点半课堂、棋牌室和茶室这些空间。平时可以在这里运动锻炼，也能带孩子写作业、和朋友下棋喝茶，给日常生活添了不少乐趣。

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格调园境再升级

园林景观和一期连成整体，形成南北贯通的园区环境。在设计上也很有特点，像是在空中打造的花园。更值得一提的是，社区中心规划了一条宽敞的景观带，长约166米，宽约48米，让整个空间显得开阔又舒适。住在这里，平时散步就像在公园里一样放松。

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中古风精装住宅

房子的外立面在设计保持了一期的风格，并进一步优化。窗户采用了大幅的落地玻璃，结合玻璃墙面，整体看起来通透明亮，现代感比较强。材料上选用了银白色金属铝板、香槟金铝板作为搭配，让整栋楼看起来更有质感，在周边环境中也比较醒目。

户型赏析

项目一共6栋楼，除规划有3栋26层到顶高层和2栋17层到顶小高外，还有1栋7-8层到顶的洋房。更值得一提的是，格调观麟花园二期所有户型，全部精装交付。

约137平米洋房：

空间感比较突出。整体南向面宽约14.4米，其中客厅面宽约6.8米，配合巨幕落地窗和约3.1米的层高，看起来开阔通透。

客厅面积近40平，可根据需要灵活布置，比如隔出一处独立空间，用作书房、茶室或客卧。

所有卧室开间都在3米以上，主卧约4.3米，配有转角飘窗、独立衣帽间和明卫。

餐厅拥有超8平米的独立空间，搭配中西厨设计，使用方便。

此外，厨房旁设备平台可改造为家政间或储藏室；一梯两户设计，每户有独立的入户空间，方便收纳或布置。值得一提的是，部分一楼户型还带地下室，可用空间更多。

约85平米高层：

这款约85平米的小户型，设计得比较巧妙。做了约5.7米宽的客厅，让不大的面积也能拥有比较开阔的空间感，适合年轻人或小家庭。

户型还带一个灵活可变的“2+1”空间，可以根据需要调整用途。

在空间利用方面也想得很细：S墙的设计嵌入了冰箱和玄关柜，让墙面保持平整；厨房还能借一部分设备平台来扩大使用面积，整体布局很紧凑实用。

约110平米高层：

这个约110平米的户型，三个主要房间都朝南，整体南向开间约达11.05米，采光和通风都挺好的。

客厅开间约4.55米，比较宽敞。设计上也考虑了一些实用的细节，比如利用墙体做了收纳空间，主卧是带卫生间的套间，还有转角飘窗。

值得一提的是，北边的卧室可以根据需要灵活改造，让房子的实用性更强，也给了居住者更多的布置选择。

约127平米小高层：

约127平米的小高层户型，设计上有不少实用的亮点。约13.1米南向三开间，采光很好。客厅面宽约5.8米，比较宽敞。此外，像U型厨房、独立的餐厅区域、开间约4米的主卧套间，以及一个可灵活使用的空间，也都考虑在内。

值得一提的是，这个户型采用了2梯2户的设计。每家都有自己独立的电梯和入户空间，不仅私密性好，进门区域也能灵活利用，居住体验更舒适。

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