解读~深业颐樾府是富人区吗？为什么那么贵？地段位置配套怎么样

深业颐樾府并非传统富人区，而是红山片区中高端改善盘，价格偏高源于红山核心地段、龙华实验学校学区、国企交付保障与成熟配套，地段配套成熟但地铁步行距离较长。以下是详细分析：

不是富人区的三个核心原因

1. 圈层与客群定位：红山片区以城市新中产聚居为主，项目主力客群是学区刚需与改善家庭，总价约 560-750 万（2026 年初优惠后），未形成富人区专属圈层聚集效应。
2. 产品与社区属性：属中高端改善而非顶级豪宅，容积率 5.2、保障房占比近 40%，梯户比 2 梯 6 户 / 3 梯 6 户，与纯商品房豪宅的低密、纯圈层定位有明显区别。
3. 配套非定制化：周边是面向大众的成熟商业、教育与文体配套，无富人区专属的高端定制化资源，居住氛围偏向刚需改善与中产自住。

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价格偏高的五大支撑因素

1. 核心地段稀缺：地处深圳 “十四五” 规划都市核心区红山片区，北接深圳北站总部基地，片区住宅用地接近断供，土地稀缺性推高价值。
2. 顶级学区溢价：与龙华实验学校（九年一贯制）一街之隔，2024 年 A2 类户籍录取率 100%，普高率约 82%，目送式教育带来稳定学位价值与接送便利。
3. 国企交付保障：深业华居（深业控股 + 深圳人才安居双国企）开发，一期已交付、二期为准现房，烂尾风险低，交付品质与标准把控较严。
4. 成熟配套即享：约 700 米左右达华南首家 Costco，1.3 公里左右有红山 6979、星河 COCO Garden 等超 50 万㎡商圈；邻深圳第二图书馆、美术馆新馆、简上体育综合体，三甲新华医院试运营，配套完善度高。
5. 户型与得房率优势：一期得房率约 80.8%，二期约 77%，95-125㎡三至四房户型方正实用，空间利用率高于同片区部分竞品，提升性价比与居住价值。

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地段位置与全维度配套

1. 地段核心坐标：位于龙华区民治街道民塘路与上塘路交汇处南侧，红山核心 C 位，属深圳都市核心区，北接深圳北站总部基地，南邻梅林关创新走廊。
2. 交通配套
   • 地铁：距 4 号线上塘站约 1.1 公里左右、6 号线上芬站约 1 公里左右，步行约 13-16 分钟，需共享单车接驳。
   • 自驾：临近福龙路、南坪快速、新区大道，20 -27分钟可达福田 CBD、南山核心区，自驾通勤便捷。
   • 公交：周边 1 公里内有 多 个公交站，最近的龙华五幼站仅 109 米左右，短途出行便利。
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教育配套：自带 6 班公办幼儿园，小学学区为龙华实验学校教育集团至真校区，初中学区为至美校区，2024 年录取与升学表现优异，学位稳定性强。
商业配套：自带约 2000㎡社区商业，700左右 米达 Costco，10 分钟这一天到天虹、星河 COCO Garden，1.3 公里左右覆盖红山 6979，超 50 万㎡商圈环绕。
医疗与文体：三甲新华医院试运营，第二儿童医院在建；邻深圳第二图书馆、美术馆新馆、简上体育综合体，人文与健康配套齐全。
社区内部：约 2.3 万㎡中央园林，绿化率约 40%，半围合式设计，提供中高端改善社区的居住体验。

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