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提及上海楼市，多数人想到的是豪宅市场。

对于普通人来说，这座城市真正的生命力，往往藏在被遗忘的褶皱里。

一些长期被忽视的“小透明”板块，正倔强且顽强的向上生长。

就像唐镇，这个外环外板块曾也寂寂无名，愣是凭借交通便利、产业外溢和优质学区配套的多重优势，实现了从“小透明”到“热门板块”的华丽转身。

近年来新房屡屡触发积分，二手次新房价曾突破10万+/㎡，而今下行期也相对比较坚挺。

而就在近期，我注意到一系列郊区板块的热门消息。

它们正透露着，上海楼市的新风向。

• 宝山淞宝借18万㎡超大体量奥莱，重塑北上海消费版图
• 闵行马桥以网球小镇，打开国际赛事经济接口
• 松江佘山凭天马体育小镇，激活长三角运动消费
• 金山用雷克萨斯工厂，打造新能源汽车集群

这也像极了，十年前的唐镇叙事。

真正的价值爆发点，不在万众瞩目的核心区，而在那些尚未被共性认知覆盖的“战略留白区”。

01

宝山淞宝

北上海最大奥莱，改写商业格局

商业较为匮乏的宝山，在年初也有好消息传来。

相比金山丰田的声势浩大，宝山这一消息显得有些暗淡。

我们来回顾一下：1月17日，宝山长滩海港城与首创钜大签约，将合作打造北上海规模最大的中免精品奥莱。

到底有多大?

资料显示，这一商业综合体体量将高达18万㎡，集购物、餐饮、文化休闲于一体，不仅填补了宝山高端商业空白，更与邮轮旅游度假区形成联动。

图源上海宝山

项目建成后，宝山居民无需跨区消费，还将吸引虹口、杨浦等北部城区客群，形成“北上海消费新地标”。

同时，邮轮旅游度假区和高铁宝山站的规划，推动“大吴淞”板块向宜居宜业转型，宝山滨江的住宅项目如上海长滩，也将受益于文旅配套升级，房价韧性增强。

图源上海宝山

而奥莱落地，或也将提升淞宝、杨行等板块的居住吸引力，尤其利好改善型需求。

对于宝山而言，这也是一个新的价值核爆点。

能否借邮轮+奥莱的“流量密码”，推动宝山从“过境地”变为“目的地”，也将真正改写北上海商业格局。

目前宝山淞宝板块，可售新盘有二：

百万方滨江大盘上海长滩四期，主推建面约66-234㎡户型，目前已是实景准现房；

3号线宝杨路站旁上实·吴淞道1號，目前售楼处已开放。

它是大吴淞规划出炉后，宝山淞宝第一个新盘，也是吴淞创新城首发住宅。

主力建面约99-145㎡3-4房，即将入市，联动价6.3万/㎡。

示意图

02

闵行马桥

网球小镇+AI，文体产业双轮驱动

轨交四通八达的闵行，却藏着一个0轨交板块，它就是马桥。

近年来一直默默无闻，事实上，马桥也拥有强劲的产业。

马桥人工智能创新试验区，目前已集聚人工智能相关企业200余家，主要集中在智能机器人与软硬件基础支撑体系细分赛道；以1/20的面积，贡献了全区1/6的税收。

图源投资闵行

除了产业，马桥还是一个与世界距离更近的地方——马桥的旗忠网球中心，是亚洲规模最大的网球场之一，承办了上海劳力士大师赛和上海网球超级联赛等国际赛事‌。（PS：上海劳力士大师赛是全球九站ATP1000大师赛之一，也是亚太地区唯一的ATP最高级别1000分赛事。自2009年举办以来，吸引了众多国际知名球员参赛，如辛纳、德约科维奇、兹维列夫、阿尔卡拉斯和梅德维德夫等。）

而就在1月24日，闵行和久事集团签署共建“网球小镇”战略合作框架协议。

该“网球小镇”正落位马桥，将以旗忠网球中心为核心，打造国际化赛事枢纽和商住文体新地标。

图源今日闵行

于马桥而言，未来也将形成“赛事经济+数字经济”双引擎。

文体产业吸引高净值人群，人工智能产业导入年轻技术人才，两类人群的住房需求差异化，也将为马桥楼市提供更多层次的购买力。

轨交方面，此前马桥镇党委书记张文琦在访谈中表示：闵行区正在研究编制《综合交通专项规划》，明确将新增马桥枢纽交通站点，相关轨道交通选线也正在研究中。

截图自今日闵行

其中提到：马桥有4条轨交都在规划当中，嘉闵线将延伸到马桥，23号线西移会经过马桥，19号线的西延伸至少到马桥，东西联络线也会为人工智能试验区核心区的发展带来很好的机会。轨交枢纽站就在北松公路的中青路路口，争取将来有3条地铁线在这里汇集。

2024年闵行区交通委相关负责人在接受闵行区融媒体中心采访时曾公开：“正积极向市级部门争取将嘉闵线等线路延伸至马桥。”

此外，闵行区还在积极推进中运量交通系统的建设。

或许就在不久的将来，轨交的延伸也将打破马桥现有的交通瓶颈。

目前闵行马桥板块，可售新盘有：

旗忠别墅区、容积率仅约1.0的低密纯墅区上海·华府天地最后一批次，建面约150-158㎡两叠在售中。

不仅是错过不再有的收官房源，还是难得的准现房，预计今年3月底就能交房！

均价仅约6.98万/㎡，总价千万级即可上车！

项目两叠产品效果示意图，仅供参考非交付标准

03

松江佘山

天马体育小镇，文旅消费新想象

不仅马桥瞄准了体育赛事打造“网球小镇”，佘山脚下，松江也在规划打造天马体育小镇。

其位于松江西北角、佘山镇西侧。核心区北至沈砖公路，东至辰塔路，南至辰花路，西至昆港公路，总面积约12平方公里。

天马体育小镇位置示意图，图源松江区规划资源局

未来的佘山，不再只有别墅和教堂。

天马体育小镇目前概念规划已出炉，规划以运动休闲为主题，融合文化、健康、旅游、养老、教育培训等功能，打造面向长三角的体育产业基地。

天马体育小镇规划核心区总平面图，图源松江区规划资源局

其依托佘山国家旅游度假区资源，瞄准的是长三角户外运动消费市场。

不仅可以弥补佘山“半日游”短板，延长消费链，还将与广富林文化遗址、辰山植物园等旅游打卡地形成互补，从而还将吸引更多年轻家庭、运动爱好者。

此外，佘山别墅区长期以高端改善为主，体育小镇或带动中小户型开发，激活区域流动性。

天马康体度假目的地示意图，图源松江区规划资源局

佘山天马体育公园城示意图，图源松江区规划资源局

目前松江佘山板块，2大新盘国贸鹭原、中凯曼荼园正在销售中，前者为刚需项目，后者为豪宅项目。

国贸鹭原建面约85-96㎡精装3房在售，高层单价约4.7万/㎡，总价360万起即可上车准现房；

中凯曼荼园在售建面约356-478㎡独栋别墅，均价约11万/㎡，容积率低至0.2，同样也是现房交付。

待入市新盘主要为国贸海屿佘山，目前示范区、样板房已开放。

预计将推出建面约118-160㎡绿奢叠墅，以及少量约102㎡沐光全景小高层，联动价约4.9万/㎡。

项目示范区实景图

04

金山亭林

雷克萨斯工厂落地，再造一个特斯拉

一直以来，在南北转型中，金山的速度相对缓慢。

没想到，2025开年，金山却迎来了高光时刻！

2月5日，丰田汽车宣布在金山投资50亿元，成立雷克萨斯纯电动汽车及电池研发生产基地，并计划于2027年投产。

截图自上海金山

这是继特斯拉之后，上海再次引入外商独资新能源整车项目，同时还将设立电池公司。

从位置来看，雷克萨斯上海工厂位于上海湾区高新开发区，属于金山亭林板块。此前瑞金医院金山院区也在亭林落地。

雷克萨斯工厂临近金山铁路金山园区站（即下图亭卫公路东侧与沈海高速西侧之间的巨大空地），西为亭卫公路，南为揽工路，北为九工路，东边是沈海高速，交通十分便捷。

大致位置示意图

丰田选择金山，绝非偶然。

丰田的野心，也不只是金山。

虽然在上海楼市，金山是真正被遗忘的角落，但实际上金山的位置，相比偏隅一方的临港要好很多。

其地处上海西南部，面向杭州湾，是长三角1小时经济圈的地理中心，并且紧邻浙江嘉兴的平湖与嘉善，区位优势得天独厚。

交通便利性也在逐步提升，未来南枫线（在建）会与浙江的嘉兴至枫南线（在建）相连，无缝链接嘉兴及长三角区域。

此外，金山作为上海市氢源供应与新材料产业的重点基地，其丰富的工业副产氢资源与丰田在氢能领域的布局不谋而合。

根据规划，丰田新基地的本土零部件使用率将和特斯拉上海超级工厂一致，超过95%，深度融入长三角零部件配套体系。

丰田副社长宫崎洋此前对外表示，中国本土团队将承担从设计、研发到生产制造的所有流程。

这意味着，金山将成为长三角新能源汽车产业链的重要一环，带动上下游产业协同发展，从零部件制造到物流服务，从技术研发到售后配套，全方位重塑区域产业生态。

图源网络

从当下来看，雷克萨斯工厂的落地，初期投资50亿元，已为金山GDP增长注入强大动力，未来随着产能提升，税收和消费潜力将进一步释放。

项目首期规划10万辆产能，将提供1000个本地就业岗位，也将吸引大量技术人才流入，也将带动住房、教育、医疗等需求全面提升。

于楼市而言，目前金山新房均价徘徊在3万/㎡左右，与临港、奉贤相比性价比突出。随着产业人口的涌入，刚需购房需求将成为楼市的新支撑点。

总而言之，丰田在金山造厂，这不仅是一次产业升级的突破，更是金山从“化工区”向“新能源汽车产业高地”蜕变的起点。

近两年，金山区新房供应不多。目前全区共有10+持续销售中的项目，如建发观唐府、建发朗玥、国印东方、复地星愉湾等。

待入市新盘，主要就上海城投朱泾项目，为2021年11月，上海城投子公司上海城展置业有限公司拿下金山区朱泾镇JSS2-0201单元B02a-01、B02b-01地块，宗地用途为普通商品房，出让价款12.26亿元。不过截至目前，该地块基本无新进展。

而亭林板块在售新盘，有云湖壹号、复地湖畔和光、新华·星耀东方、华纺棠樾，均价在2-2.5万/㎡之间；

其中华纺棠樾在售建面约78-140㎡高层&洋房&叠墅，首付仅约45万起。

05

边缘不边缘，只看有没有硬核故事。

在上海“南北转型”战略之下，金山、宝山被赋予产业升级使命；

闵行、松江也在通过赛事、商业、文旅IP导入外部资源，进一步扩大影响力。

宝山淞宝的奥莱综合体、闵行马桥的网球小镇、松江佘山的体育小镇、金山亭林的雷克萨斯工厂——这些板块看似低调，实则手握“产城融合”的王牌。官方渠道公示：
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2025年9月12日-13日，中国房地产业协会在北京国际会议中心成功召开“第十六届房地产科学发展论坛暨中国房协成立四十周年庆祝活动”及中国房协九届二次理事会。来自全国31个省、自治区、直辖市及40余个城市房地产业协会领导、1000余位会员单位代表、行业权威专家与企业领军人物齐聚一堂，通过庆典活动、主旨演讲、平行分论坛等多元环节，共同回顾中国房协成立四十年历程，共探房地产行业高质量发展新路径。

大会现场

9月12日上午，中国房协召开九届二次理事会，会上按照程序审议了关于启用中国房地产业协会新标识的提议等相关事项。

九届二次理事会现场

简洁而又隆重的庆祝活动在雄壮的国歌声中正式拉开序幕。中国房协四十周年专题宣传片以时间为轴，全景呈现协会自1985年成立以来的奋斗足迹——从助力住房制度改革破冰，到推动“房住不炒”定位落地；从搭建政企沟通桥梁，到引领“好房子”建设理念实践等，一帧帧画面生动诠释了协会与行业同频共振的四十年。

全体参会人员观看宣传片

中国房协会长陈宜明发表讲话并作主旨报告。分“忆往昔”“看今朝”“谋未来”三篇：“忆往昔”回顾1985年协会成立背景，及四十年行业与协会的发展。他指出房协的每一步成长都离不开中央社会工作部、民政部、住房城乡建设部的指导，离不开地方房协、会员单位与专家学者的支持。“看今朝”阐述行业变革、协会践行宗旨的成果，他围绕“房地产高质量内涵式发展路径”展开，强调将深入贯彻中央城市工作会议精神，聚焦“止跌回稳”“住有所居”等政策导向，持续推动行业从“高速增长”向“品质提升”转型；“谋未来”明确协会将发挥桥梁纽带作用、推动好房子建设、促进创新发展，呼吁携手共创行业美好明天。

中国房协会长 陈宜明

保利发展控股集团总经理潘志华作为副会长单位代表致辞，他高度肯定中国房协在行业不同阶段的引领作用，表示保利发展将锚定“好房子”建设核心，深化“不动产投资开发、经营、服务”三大主业，与协会携手探索城市更新路径。

保利发展控股集团总经理 潘志华

陈宜明会长宣读了感谢信，代表协会向长期支持房协工作的管理机关、地方协会、会员单位、专家学者及历任领导班子致以诚挚谢意。为感谢中国房协第六、七届理事会会长刘志峰在任期间为协会全面发展、行业规范建设作出的卓越贡献，大会特别为其颁发“突出贡献奖”；同时，为杨慎、宋春华、冯俊三位历任会长颁发“纪念奖章”，以感谢他们为行业发展打下的坚实基础。

为中国房协第六、七届理事会会长刘志峰颁发“突出贡献奖”

为第八届理事会会长冯俊颁发“纪念奖章”

中国房协第六、七届理事会会长刘志峰同志饱含热情地发表了讲话。他结合自身深耕行业的经历，分享房地产行业从探索到成熟的宝贵经验，勉励全行业在新时期坚守初心、创新求变。他指出当前房地产止跌回稳但仍有困难，中国房协要坚持“服务政府有作为，服务行业有推动，服务会员上水平”，响应中央号召建“长寿命、高品质、好性能、绿色低碳”好房子，推广百年住宅、健康住宅，建议房协加强自身建设，反映行业呼声、总结推广好经验，助力行业发展。

中国房协第六、七届理事会会长刘志峰同志讲话

会上还启用了中国房协新标识（LOGO）、进行了商品房直销平台启动及签约仪式、举办了第十一届广厦奖颁奖仪式。新LOGO以中国传统榫卯结构为灵感，由“中”字演变而来，既凸显房地产行业属性，又彰显“中”字头全国性行业协会的权威定位；金色部分呈托举姿态，象征协会“服务行业发展”的初心使命；绿色与金色的色彩搭配，寓意“在金色大地上建造绿色建筑”，传递行业绿色化、可持续发展愿景。这一全新视觉形象，标志着协会以崭新姿态开启服务新篇章。

中国房协新LOGO发布仪式

中国房协商品房直销平台启动及签约

第十一届中国房地产业协会广厦奖颁奖仪式

9月12日下午，第十六届房地产科学发展论坛顺利举办。论坛上，6位房地产行业专家、学者以及企业家，围绕宏观经济形势、城市更新工作、租赁住房发展、“好房子”建设、房企转型升级等议题展开深度分享。

中国国际经济交流中心副理事长、国务院发展研究中心原副主任王一鸣率先带来《宏观经济形势分析》，他从全球经济格局出发，解析房地产行业与宏观经济的联动关系，为行业适配经济形势变化提供方向指引。

论坛现场

中国城市规划学会理事长、住房城乡建设部原总经济师杨保军做《学习贯彻城市工作会议精神，谱写现代化人民城市建设新篇章》主题演讲。他表示，国家要实现现代化，必须用城市的现代化来托举国家的现代化。要建设现代化国家，首先就必须要建设现代化的城市。这次城市工作会议就是为我们城市高质量发展、转型发展，为了实现国家的目标指明方向、描绘蓝图。“一个优化，六大建设”，这是总书记着眼党和国家事业全局做出的战略谋划，为我们建设现代化人民城市描绘了一个路线图。希望大家一起开拓进取，扎实地推进现代化人民城市建设，为我们国家的强国、民族复兴做出新的贡献。

中国城市规划学会理事长、住房城乡建设部原总经济师 杨保军

长江证券首席经济学家伍戈以《宏观视野下的房地产市场发展》为题，他表示，房地产仍是支柱产业，其止跌回稳对宏观经济复苏至关重要。当前房地产面临的核心矛盾是需求不足。他指出，实际利率高企抑制了购房需求，而供给端收缩未能有效提振价格。海外发达国家经验显示地产与经济发展紧密相关，房价企稳是经济走出低谷的前提。他强调，需结合超常规政策，如大幅降息、财政贴息购房、中央收储商品房等，同时“喜新不厌旧”，推动好房子建设与新质生产力结合，才能稳住房地产基本盘，实现经济高质量发展。

长江证券首席经济学家 伍戈

住房城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬解读《住房租赁条例》。《住房租赁条例》是我国住房租赁领域的首部行政法规，也是房地产领域的重要基础性法规，条例出台对规范住房租赁活动、维护住房租赁活动当事人合法权益、构建稳定的住房租赁关系、促进市场高质量发展、推动加快建立租购并举的住房制度具有重大意义，标志着我国住房租赁市场步入了规范化和法治化的新阶段。他从条例出台意义、主要内容及贯彻实施路径三方面，阐述其对规范租赁市场、构建租购并举住房制度的重要作用。

住房城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员 周韬

在企业实践分享环节，华润置地有限公司总裁徐荣介绍了华润置地“盘活存量、优化增量”的战略，通过战略管控、空间升级、土地盘活、金融赋能四条路径激活存量资产，并以经营性不动产业务打造“第二增长曲线”。

华润置地有限公司总裁 徐荣

中国建设科技有限公司党委书记、董事长孙英围绕“好房子新赛道的探索与实践”，从技术角度解读好房子建设路径，并分享中国建科的系统解决方案与实践案例。

中国建设科技有限公司党委书记、董事长 孙英

9月13日上午，五个房地产科学发展论坛平行活动同时进行，分别是“好房子”建设经验交流会、数字化工作座谈会、代建工作座谈会、康养工作座谈会和验房工作座谈会。五个平行活动主题鲜明、各有特色，为行业提供精准化、专业化的交流平台，吸引了众多参会代表参与。

平行活动现场

会议期间，参会代表参观了中国房协成立四十周年展览，学习了党和国家领导人关于住房和房地产业的重要讲话、重要指示。此次展览图文并茂、精彩纷呈，全面展现了房地产行业、协会、企业四十年内的变迁与贡献。

中国房协成立四十周年展览

第十六届房地产科学发展论坛暨中国房协成立四十周年庆祝活动，既是对中国房协四十年历程的致敬，更是搭建了一个行业凝聚共识、共话未来的重要平台。未来，中国房协将继续秉持“服务国家有作为，服务社会有担当，服务群众有成效，服务行业有推动”的宗旨，携手全行业同仁，在推动房地产高质量发展、满足人民群众优质住房需求的道路上持续前行。