对当前房地产形势，必须要重新审视

作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品ID：liyujiadichanbiji

近期，二手房走势挺好，自媒体的风向也变了。大家都很关心春节后的“小阳春”及接下来的走势。今天我给大家捋一捋。首先，要搞清楚，是什么动力，催收了二手房行情？本质上，就是新一轮“抢客户”内卷中，二手房占了上风。
大家看上表，2025年上半年，新房的价格基本没怎么下跌，为什么呢？业内的人都很清楚：——“好房子”集中在上半年供应，开发商卷到极致，超核心地段，无极赠送、无极户型设计、无极会所功能、无极景观（江景、湖景）、无极精装车库等，形成对二手房的碾压式竞争。当然，背后的神助攻，就是地方政府把中心区压箱底的“好地块”拿出来，并以无极诱人的价格，出让给开发商。比如，广州2024年四季度出让的面粉厂地块、绢麻厂地块和琶洲地块。这些地块位于广州著名的“珠金琶”（珠江新城、金融城、琶洲）豪宅区，而且是最最最核心的地块，类似北京二环内、上海静安寺，但楼面地价在5-7万/平米。这个价格高不高呢？我们和之前出让的地块比比。2022年-2023年，广州在海珠区、天河区非核心区域出让的地块，如上涌果树园地块（中海大境）、梅花园（天河序、和樾府）这些地方都是5万多的楼面价，琶洲樾华越马路边的单体楼地块7万多的楼面价，员村一横路的保利华创6万多的地价。这些地块，尽管也在中心区，但和上面讲的“珠金琶”三块地相比，被甩出几条街。试想，地价又低，开发商产品力又好，结果是什么？听我娓娓道来：当然，“好房子”热销，比如保利玥玺湾、保利天曜、保利天奕，这些项目的价格也不算贵：l保利·玥玺湾（天河金融城西区，原南方面粉厂地块），折后价11-13Wl保利·天曜（天河员村，绢麻厂地块），折后价为8.6–11.3Wl保利·天奕（海珠琶洲，琶洲三号地块），折后价为9–11W最大的结果，不是这几个盘卖得好，而是直接把“珠金琶”的价格体系给干崩了。这不是危言耸听，同为“珠金琶”板块的珠江新城，2024年初的价格体系是：

• 一梯队的汇悦台、广粤尊府，一线望江，价位在20-30万
• 二梯队的颐德公馆、嘉裕公馆、中海花城湾，价位在10-20万
• 三梯队的保利心语、誉峰、隽峰等，价位在10万左右

在2025年“珠金琶”的好房子之前，广州的豪宅区主要就是珠江新城、琶洲，遍地都是“10万+”。不过，珠江新城是本世纪2010年前后的设计，得房率不高，基本上都是花1000万买3房。现在，只要花800万，就可以买到4房的新房，而且位置、户型、社区都无极好。本来，豪宅是曲高和寡的，现在的市场形势下，客户更少了。“花更少的钱、买到更大的面积”，它导致的结果就是，豪宅客户都被新房吸引过去了。对珠城来说，二手房业主不傻，这架势下，不管是为了避免后期更大幅度的被碾压，还是资产腾挪，说死说活也要卖掉。于是，珠城二梯队的，都降到10万左右了，三梯队的，降到6-8万了。由此，链式反馈开始了：既然珠城二手房都到6-8万了，天河东（奥体、牛奶厂）的二手从原来的7万降到3-4万了，天河北二手房（较老旧但学位很好）直接从原来的6万干到3万了。既然天河（广州的新老CBD都在这里）最低价到3万了，黄埔从原来的5万多，直接降到2-3万多了，再往东的新塘，从过去的2万多，直接去到1万多了，往增城方向的降到8K了。于是，到了2025年下半年，特别是四季度，二手房价格变得极其友好了。本质上，也是面对新房的竞争，二手房不得已而祭出悲壮的“降价大旗”，从而在价格上再次创造出竞争优势。由此，也就导致了2025年下半年，一线城市二手住房价格指数，每月平均环比下跌了0.93%，这也是近年来二手房价格跌得最猛的一次。我在上期公号文章就说了，在过去上涨时期，指数月度上涨超过0.5%，就是很大的上涨了，现在的幅度接近翻倍了，可想而知背后的狂风暴雨。也因此，二手房变得眉清目秀、浓眉大眼，再次成为购房者的选择。或者说，需求转向二手房了。反过来，1月份新房交易并不太好，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25%。1月份，热点城市144平方米以上的二手房，交易占比提高了5个百分点左右，说明部分需求转向二手房，奔着综合性价比高去的，比如价格低、马上入住、配套成熟、有烟火气等等。笔者和中介小哥交流，珠城、金融城、天河北的学位房等二手房，1月份交易的套数明显增加了。到了2025年下半年，尽管有综合竞争力极强（甚至碾压）的好房子加持，但新房价格指数跌幅，比上半年扩大了。究其原因，年底部分需求转向二手房，新房相互竞争，如扩大化的工抵。写到这里，如果要预测或判断，春节后的“小阳春”及接下来的走势？关键要看，面对二手房这一轮携悲壮之势而来的“抢客户”竞争，节后新房市场如何应对竞争而重整山河了。进入1月份，新房全年业绩冲刺告一段落，有的开发商提前放假了，但由于2025年一线城市供应的高品质地块仍不少，且2024年供应的地块，二期项目还未销售，预计2026年上半年入市。因此，节后的新房卷土重来，这是必然的。而且，这种态势，也蔓延至二线城市了。政策层面，国家已经看到了上面讲的形势，于是年底中央经济工作会议明确了“控增量、去库存、优供给”。注意，“控增量”是第一位的，如果不控增量，只是去库存，那是去不掉的。当前的内卷状态，处在楼市深水区的开发商，比我们有更深切的感知。每一个活生生的新房项目，通过了集团的投资会议，那一定是带着“既要卖掉，还要赚钱”的任务而来的。因此，从供地、设计、开发的前端环节，它都会想着如何卷死片区内的竞品（包括新房和二手房）。因此，面对市场竞争、急速迭代，对于城市/项目公司，实现一季度开门红的任务，没有商量的余地。但如果节后第一个月（3月份）卖得不好，降价促销就是集团一次会议的事情。因此，不控增量，增量必然会以新一轮促销，再次形成碾压式的竞争优势，携风带雨地袭来。由此，市场预期可能再次转弱，这种价格极其不稳的状态下，怎么去库存？顺带，上海的收储被受关注，希望能在各地推广。但是，要想多做几个项目，可持续地做，也需要稳定的预期和价格环境。如何落实国家层面强调的“控增量”，以短痛换长痛，是楼市稳定的关键。

作者：李宇嘉

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