马云预言已成真？不出意外，2026年起，45%的家庭，要面临3大难题

2025年，房价的下降趋势依然存在，据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据：

1月百城二手住宅均价为12905元/平方米，环比下跌0.85%，同比下跌8.67%。

而这一趋势，似乎也印证了马云早在2017年便做出了警告——未来房价如葱，虽说这话有点夸张，但从市场来看，也不是毫无道理。目前全国城镇超45%家庭拥有两套甚至更多房，在这种趋势下，对于他们来说，尤其是炒房客群体，如今的低迷环境，无疑让他们的压力骤增。

很多人不免担心，2026年的下行趋势还将持续？为啥房子越来越难卖？未来几年拥有多套房的45%家庭，他们的压力和难题会有哪些？

01.为什么房子越来越难卖？

关于这两年的房子变现难度，经历的朋友早有感知，比如网友@珊珊吐槽：2019年花170万买的房子，首付50万，现在市价60多万，卖了一年都没成交。很多人不禁会问：为啥我的房子卖不出去呢？

几个现实原因：

①供给端过剩：

过去的高周转开发模式导致库存积压，全国挂牌总量超730万套，三四线空置率超20%，部分区域沦为“鬼城”，

另外，还有保障房，人才公寓等分流需求，商品房市场客源被稀释。

②需求端大不如前

首先，城市化率已经接近尾声，进城农民的增速从过去年均1.4%降到了0.5%，进城买房的人更少了。

其次，人口红利逐渐消退，这几年出生率持续下降，2025年新生人口数量相比高峰期2016年接近降半，老龄化加剧，婚育刚需持续减弱。

3、购买力透支

过去房价一路猛涨，20多年的上升趋势，也让居民杠杆率飙升，如今绝大多数家庭都面临着债务压力，六成家庭的资产集中在房产里面，加杠杆空间变得有限。

4、“只涨不跌”神话破灭

以前大家认定了房价一直涨，所以疯狂买房囤房，而最近几年房价下跌，房子“只涨不跌”的神话破灭，加上大家对未来预期不确定，信心崩塌，买房意愿大不如前。

说白了，中国人喜欢买涨不买跌，房价一旦进入下行周期，购房者的观望情绪就会变得更加浓厚，导致交易周期拉长（部分城市二手房成交周期超18个月）。

5、二手房与新房的“内卷式竞争”这几年“好房子”措施加速推进，“零公摊”、精装交付、送车位等政策，使新房实际得房率反超二手房，

再加上开发商各种福利优惠，还有新房可享受契税补贴、低息贷款，而二手房中介费、高额个税（满五唯一限制），进一步削弱二手房的竞争力。

02.未来，45%的家庭要面临3大难题

随着市场不断变化，手上有多套房的家庭将不可避免面临一系列的问题，不管是投资者还是普通房东，他们或不得不面临三大难题：

1、房子出租更难

以前哪怕是毛坯房，都能快速出租，毕竟租房需求十分旺盛，房东根本不愁找不到租客。

如今随着市场逐渐饱和以及人口流动的变化，租房市场也开始出现供过于求，尤其是三四线，很多商品房源出租难度倍增，

此外，保障房、长租公寓也开始分流部分租房需求，叠加经济大环境的不确定性，让很多打工人开始勒紧裤腰带降低居住品质，宁愿合租降低租金预算，导致房东们出租更难了。

2、囤房成本压力上升

除了房子不好出租，囤房持房压力也开始不断上升。对于贷款买房的人来说，不仅要面临房贷，还有物业费，税费，维修费等等各项支出，未来这些成本进一步增加，必然给持房者带来更大的压力。

尤其是房产税，将来如果全面实施或成为一大负担，对于那些持有多套房产的人来说，持房的压力进一步上升。

再加上，房子的老化趋势也不可避免，届时，逐年增加的维修和保养费用等等，房东们将不得不承担这些额外的开支。

3、财富贬值风险

过去房子被视为财富，房子越多越有钱。然而现在，这个观念已经开始面临挑战，市场调整趋势下，房价上涨的预期正在减弱，贬值风险加剧。尤其是经济产业单一，人口外流的城市，未来房价可能持续下跌。

尤其是市场不景气的背景下，房子越多，不仅意味着亏钱，还可能因为长时间卖不出去，导致财富“冻结”。

.03.普通刚需可以买房吗？要注意啥？

随着利好不断加码，一线和重点二线城市又迎来了年底翘尾行情，但对于买房人来说，认清现实：局部筑底，这不是普涨行情，劝你买房前，算清几笔账：

1、算清“收入账”

确定自己的经济实力，买房后月供不要超收入的50%，否则生活异常紧张，尤其是突发情况下，可能陷入还贷困境，

2、留足“压力账”

首付款最好在4成，越多越好，这样可以降低还贷压力，减少利息支出。还要预留24个月的应急资金，让自己更从容应对突发情况。

3、规划“未来账”

买房决策前要考虑到未来5-10年的职业发展和家庭规划，比如工作及生娃需要，买房时要考虑到面积、出行、学区等。

最好的选择：不管如何，尽可能只选周边5公里内有地铁、学校、商业配套的小区，这种更具长期发展潜力，未来转手更容易。

4、理性决策，不被市场情绪左右

刚需买房为的是自住，别被短期的价格波动带节奏，只要房子能满足家庭需求，且经济压力可控，就不必过于担心房价的短期变化。

那么，你希望未来房价涨还是跌呢？欢迎留言讨论。