上海首只“写字楼+商场”商业不动产REITs，到底值不值26.74亿？

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · Coral

图片来源 · 项目官方

2025年11月，商业不动产公募REITs试点新政的推出，为商业地产领域带来了历史性的变革机遇。在这一政策背景下，华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金于2026年1月30日正式发售，标志着我国 首只以“甲级写字楼+商业”为复合底层资产的公募REITs产品正式问世。

晶耀前滩项目俯瞰图，图源：晶耀前滩

该基金将上海前滩国际商务区标志性项目——晶耀前滩项目纳入资产组合，开创性地构建了写字楼与商业的资产配置模式。通过这一创新架构，基金不仅实现了存量优质资产的证券化与价值重估，更探索了商业地产领域“稳定办公现金流+弹性商业收益”相结合的新型投资模式。

数据来源：招募说明书

据《基金募集说明书》披露，其底层资产包括晶耀前滩T1办公楼及相关车位、商场北区及西区项目、商场东区及南区项目，总估值26.74亿元，预计募集规模28.10亿元，2026年及2027年度预测现金分派率分别为4.63%和4.75%。这一开创性产品的推出，不仅为投资者提供了参与上海核心商办资产发展的创新工具，更为中国商业地产金融化发展开辟了全新路径。

01.

宏观经济环境：

上海拥有坚实的经济基础与活跃的商业市场

上海作为中国经济发展的核心引擎，2025年经济运行呈现稳中有进的良好态势。全市地区生产总值达到56,708.71亿元，按不变价格计算同比增长5.4%，为商业地产市场提供了坚实的经济基础。

居民收入水平的持续提升为消费市场注入了强劲动力，2025年上海市居民人均可支配收入首次突破9万元大关，达到91,987元，位居全国第一。与此同时，居民消费意愿和消费能力同步增强，人均消费支出达到54,765元，在消费价格保持基本稳定的前提下，增速达到3.9%，相比2024年加快了3.5个百分点。

商业市场层面，上海展现出强大的韧性和创新活力。2025年上海“首发经济”能级再创新高，全年高能级首店占比超过20%，其中全球及亚洲首店10家，全国及内地首店63家。餐饮、生活方式、时尚、3C与智能家居体验店成为租赁需求的主要驱动力，国际品牌的持续扩张彰显了对上海市场前景的充足信心。在经济增长、收入提升和消费创新的共同支撑下，上海优质商业空间的需求依然旺盛，特别是核心商圈的商业价值进一步凸显，预计未来整体租金将在结构性调整中保持平稳增长趋势。

02.

区位优势：

浦东前滩核心地段的综合枢纽

晶耀前滩项目位于浦东前滩国际商务区的核心区域，这一区位具有重要的战略意义。根据上海市总体规划，前滩地区被纳入“一主、一新、一轴、三廊、四圈”中的主城区范畴，与陆家嘴、世博共同构成上海建设全球城市核心功能的重要承载区。该区域定位为国际企业总部集聚区和国际文化交流中心，已吸引了普华永道、亚马逊、拜耳等众多跨国公司地区总部入驻，形成了高能级的产业集聚效应。

项目的交通条件优越，是真正的“三轨交汇”上盖物业。紧邻地铁6号线、8号线、11号线换乘的东方体育中心站，可实现与城市各大核心区域的快速连接。未来随着19号线前滩站的开通，交通网络将进一步加密和完善。地面交通同样便捷，周边拥有中环路高架、南北高架等城市主干道，通过快速路网可在15分钟内通达上海南站，30-45分钟抵达虹桥枢纽和浦东国际机场。

晶耀前滩项目俯瞰图

区域的高质量发展带来了优质的人口和产业资源。目前区域内约七成为外资企业，入驻企业以大型跨国企业和国内知名企业为主，这些高附加值企业支撑了稳定的办公租赁需求。随着区域开发的持续推进，预计到2028年前滩总办公人口将突破20万，常住人口将增至3万以上，3公里半径辐射圈内人口规模接近100万，为商业运营提供了持续稳定的消费客群基础。

03.

资产组合优势：

"写字楼+商场"的黄金模式

晶耀前滩项目采用“写字楼+商场”的综合体模式，这一组合在商业不动产投资领域展现出独特的竞争优势。与纯粹的商业项目相比，这种模式通过内部闭环的客流循环和长短结合的现金流结构，构建了更为稳健的资产价值基础。写字楼部分提供的稳定办公人群为商业创造了天然的“内生客流”，这些高质量客群在工作日产生的餐饮、咖啡、商务接待等消费需求，构成了商场稳定经营的重要保障。

商场部分表现出色，截至2025年末各区域出租率均保持在较高水平。商场北区及西区出租率为93.22%，东区及南区更是达到94.66%，显示出良好的运营状态。业态分布均衡合理，餐饮业态约占37-39%，零售及生活配套业态占据主体地位，同时辅以高品质的儿童及体验娱乐业态。CJ CGV影院、精品超市等主力店的入驻，进一步提升了商场的吸引力和聚客能力。

据赢商大数据显示，2025年晶耀前滩全年日均客流，同比2024年有显著提升。

办公楼资产表现同样亮眼，晶耀前滩T1办公楼出租率保持在95.93%的高位。租户结构优质，主要集中在咨询、医疗/大健康、互联网科技、货物运输等高附加值行业，其中咨询与医疗/大健康行业的租赁面积合计占比超过50%。特别值得关注的是，艾昆纬企业管理咨询、捷爱士国际货物运输代理、上海竹子互联网信息服务、上海薄荷健康科技这四家企业作为核心租户，每家提供的现金流均超过该资产同期现金流总额的10%，构成了稳定可靠的收入基础。办公楼58.79%的租约为5年及以上，整体租期结构具备较强的稳定性，为持续运营提供了保障。

报告期内，晶耀前滩项目核心经营指标持续向好，营业收入、毛利率及EBITDA均保持稳健增长，显示出较强的盈利能力和良好的内生发展态势。

04.

未来挑战与发展潜力

晶耀前滩项目在展现诸多优势的同时，也面临着一定的市场挑战。

区域内商业竞争日趋激烈，前滩太古里、陆悦汇、前滩公园巷等商业体的相继开业，使得同质化竞争压力逐渐显现，可能对客群分流产生影响。

租约集中到期是另一个需要关注的方面。截至2025年末的数据显示，2026-2027年间商场到期面积占比较高，北区及西区约49.12%，东区及南区更是高达62.37%，续租谈判存在一定不确定性。

办公楼市场同样面临供应压力，前滩中心、前滩世贸中心等高品质项目已经形成竞争态势，未来两年还将有超过12万平方米的甲级写字楼陆续入市，市场竞争将进一步加剧。

尽管面临挑战，晶耀前滩项目依然具备显著的发展潜力。区域人口红利持续释放，预计到2028年前滩总办公人口将突破20万，常住人口增至3万以上，周边三林滨江等区域的新增高净值住户将为商业运营提供源源不断的消费动力。交通条件的持续改善将为项目带来新的机遇，在建的19号线前滩站开通后，将进一步强化区域交通通达性，扩大商场的辐射半径和影响力。

运营团队已经制定了明确的应对策略和发展规划。计划在2026-2028年实施系统性调改，重点引入高性价比的户外运动主力店、疗愈系健康业态以及高品质亲子品牌，通过与前滩太古里的错位互补，巩固项目作为区域“日常品质生活首选”的市场地位。文商旅深度融合将成为重要发展方向，依托邻近的东方体育中心、前滩31演艺中心及滨江休闲公园，通过承接大型赛事与文化活动带来的外溢流量，进一步提升项目的吸引力和商业价值。

办公楼部分的发展前景同样值得期待。前滩作为“全球城市核心功能”承载区的战略定位，将持续吸引国际企业总部和高附加值产业入驻。项目本身通过“办公+商业+生活”的深度融合，构建了独具特色的商务生态环境，能够持续吸引追求高品质工作生活平衡的企业和人才。随着区域开发的日益成熟和配套设施的不断完善，晶耀前滩T1办公楼的资产价值和商场租金水平，有望获得进一步提升空间。

Hot video

热门视频

欢迎联系小编：winshangxb