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亦庄河西区最后一块住宅用地“摘帽”！6.7万的招商序能入吗？

25年初年顶着亦庄河西区zui后一块住宅用地光环的X24地块横空出世，其热度堪比23年上半年火遍北京楼市的X47地块，这是开发商在一个坑里连续跌倒两次、高位站岗的典型案例。

类似的案例在下行周期并不稀奇，后面的故事大家都知道了，这两个在坑里摔得鼻青脸肿的难兄难弟，一个叫招商序、一个叫招商玺，今天我们重点聊聊前者。

作为亦庄河西区第yi个好房子，招商序于2025年5月25日开盘，开盘当天销售88套、7亿，均价7.4万/平，截止目前累计网签153套，其中有40套是在12-1月以价换量实现的，2月网签价6.7万，较开盘已经降了9.5%、7000元/平。

那招商序到了买入的时机没？

2026年亦庄也发布了年度供地计划，一共14宗地，其中确定储备住宅用地5宗，未来储备用地9宗，尤其是在未来储备用地中竟然出现了X23和X32地块两宗地，而且就在招商序项目的旁边，同时还有河西区人大附中旁边的X97地块。

这一刻想必招商与市场客户一样才恍然回过神来，原来河西区zui后一块住宅用地保质期只有一年，类似还有深陷泥潭的丽泽丽金府，招商序也不装了，再也没有抗价的气定神闲，而是加速降价提桶跑路的感觉。

招商序被摘掉的不单单是zui后一块住宅用地、不再稀缺的帽子，而是在没有地铁、依赖区域产业科技人群内循环的河西区，将面临区域更多地块的竞争分流，也会为市场带来一层浓厚的观望情绪。

对于关zhu河西区新房的客户而言，好像等一等还会有更好的选择，还能捡到更大的漏，但我却认为现在就是买入的机会。

招商序作为片区第yi个四代住宅，其赶在好房子出台当月报规的窗口期，整体得房率可谓是北京之zui，其得房率在90-97%，因为去年10月北京好房子政策收紧，加上招商序品质不弱，即使后续新地块出来也很难在得房率和品质上超越。

现在6.7万均价已经有充足的性价比，其可供参考的就是片区zui新的二手房中海京参号院，其12月两套二手成交的均价在6-6.2万左右，1月网签一个剩余的240平大户型均价6.75万，但得房率只有80%左右，对招商序有价格支撑。

从长期看，亦庄还在扩区，像马驹桥、瀛海等区已纳入亦庄发展统筹范围，且都代表着前沿科技，尤其是河西区邻近的瀛海商业航天科技产业组团正在快速发展，火箭大街已经落位，作为亦庄居住zui舒服，配套zui好的河西区，作为整个大亦庄片区仍中核心地段的地位不会改变，未来产业增量人员导入，对于河西区都是利好。加【hsgtjf】了解特价信息。

在当下市场通过适当降价能跑量的项目仍然是好项目，对于很多刚需客户而言，房子至少要住五年甚至更长，现在是市场相对低谷期是可以确认的，而回稳甚至升温的趋势由政策托底又是一个大概率事件，而亦庄作为新一代产业聚集地，未来的确定性不必质疑。

过去招商序卖不动也从来不是定位或者产品力问题，而是切实的价格过高，因为在下行市场中买房者更加理性，对资产的anquan垫要求更高，资产配置重回核心区，亦庄作为一个产业内生型市场被抽走一个部分流动性，加上招商序开盘7.4万均价对比上游十八里店板块没有任何优势，同时又被板块下游地铁口的北京润府低总价分流。

而通过接近7000元/平的降价两难自解！可以实现与十八里店板块总价价差，承接一些十八里店筛下的注重学区、品质生活及资产保值的客户，同时91平总价已在600万、108在700万左右，可以吸引一部分更注重板块价值及确定性的北京润府111平、130平客户。

在降价后我们看到91平小户型三居，除了顶底房源以及西侧临路楼栋位置较差的10号楼西单元，其他基本已经售罄，关zhu这个户型的一定是拼手速，而下一步主力卖的一定是108平和125平的主力户型，

网上很多关上片区限竞房解禁后大量入市会对新房产生严重冲击的言论，但我觉得，zui担心的应该是这些限竞房的业主们，经历好房子的市场教育，谁会接盘这些淘汰的产品？从上海ZF下场收购二手房还看不出来，市场的归市场，保障的归保障，未来zui难的一定是夹在廉租保障房与好房子中间的大多数资产。

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