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热销全城，海宸元境凭什么走出了改善市场的独立行情？

不知道大家有没有同感，如今说起买房，和三五年前比，完全是两种心境。

以前是“闭眼冲”，只怕赶不上车，总想着“今天不买，明天更贵”；如今却是睁大眼睛反复掂量：“这房子现在买了，以后会不会有更好的产品？”

市场的风向，到底是变了。

深入探究会发现当下的房地产市场，正被“K型分化”这个词拿捏。听起来唬人，其实描述的现象非常直观：市场的两头——最便宜的和最贵的，卖得特别好；而中间段位的，反而有点尴尬。

一头是极致的性价比，解决“有没有”的居住问题；另一头是极致的产品力，满足“好不好”的改善需求。

以今年供应井喷的北京海淀区新房市场为例，一方面，永丰板块在售项目去化良好，刚需产品尤为抢手；另一方面，曾经的稀缺板块接连上新高端改善项目，从年初的功德寺板块再到年末的宝山板块，案场普遍人气旺盛，明显带动起市场成交，在高端改善项目的推动下整个北京新房市场陆续迎来局部“小阳春”行情。

其中，位于海淀宝山板块的中建壹品·海宸元境，更是一经亮相便引爆市场，成为撬动北京改善市场的核心力量。

▲过程版效果图

瞭望君在售楼处与几位购房者交流后，也不得不感叹，海宸元境不愧是当下消费者用真金白银投票选出的“C位”——从地段、学区，到社区和户型，堪称“全能唱跳ACE”！

尤其是在大门成为消费者对楼盘兑现能力的第一直观印象的大背景下，即将开放的社区主入口将以200米超级城市界面的姿态实景亮相，让所有相信眼见为实的购房者也吃了一颗定心丸！

是的，当下房地产市场正在越来越像一个“消费品市场”。

之前不会有人买一台车，是指望它三年后升值，我们买的是驾驶体验和出行便利。如今，房子也是如此。它的核心价值，将不再是那个虚无缥缈的“涨价预期”，而是它每年、每月、每日为你提供的“居住体验”。

这也意味着对于当下改善型购房者来说，他们愿意支付更高的价格，看重的是更优质的学区资源、更出色的户型设计、更用心的社区环境，或者仅仅是地段本身无可替代的稀缺性。

而恰好满足上述改善需求的中建壹品·海宸元境，轻松点燃了市场热情。

还没正式开盘前，就有购房者按捺不住一探究竟，10月12日营销中心开放当天，客户到访800+，直播曝光量10w+；10月18日样板间开放后，两天就来了2000+客户。

到了11月28日正式开盘时，现场更是人气火爆，客户选房签约氛围热烈，首开当日热销183套、金额超18亿，到12月初已经售卖超200套。

要知道，这可是总价在千万级别上下的改善型产品——即便放在房地产最火热的年代，也是相当亮眼的成绩。

瞭望君每次去也都能感受到现场客户参观样板间、看沙盘选户型的热烈氛围，最近一次去是工作日上午10点，没想到一大早售楼处就座无虚席。

瞭望君也拉着一位当场签约的客户钱先生聊了几句。

钱先生是标准的海淀本地人，目前和爱人住在家里早年购置的老小区。“每天下班回家还得爬楼梯，实在痛苦；停车位也全靠‘抢’。以前两个大人还能凑合，现在有了孩子，实在不方便。”他表示，这次换房就是想一步到位。

朋友推荐了家附近的海宸元境后，他和爱人看了一次就拍板：买！相比周边挂牌价8.5万/㎡以上的老小区，海宸元境的优势太明显了——作为低密洋房，其户型设计、精装标准、社区环境都是全方位升级，总价也在预算内，居住舒适度却提升了一大截。

瞭望君了解到，海宸元境规划了11栋7-11层洋房，层高3-3.1米，容积率2.1，项目还不惜成本地打造了2500平下沉会所。

▲过程版效果图

在会所中，除了健身房、书吧、私宴厅这些多功能设施，更是做了在海淀住宅中几乎绝版的25米三道无边泳池。

▲过程版效果图

就连社区大门也美得着实震撼——海宸元境直接做出了六重礼遇的“精奢庭院式入口”，并且将于近期以实景展现在我们面前。

第一重入口展面宽度就达68米左右，围合出约420㎡的酒店式环岛落客区，贝金米黄哑光曲面以金属勾边，在光影变化下展现出细腻的质感变化，彰显着东方韵律下顾盼自雄的气派。

▲过程版效果图

而这之后则是约7.5米高大门扑面而来，高耸门头上还有三交六椀菱花纹，每一处纹样都是溯源东方至高规制而来。

▲过程版效果图

掩映门后的是片蓝翡翠的叠水静涌，环绕的苍劲名木,天晴时，可见天光云影、冠盖如云。水院回廊背后，还陈列着东方家宅神兽，至此走进九横九纵门钉打造而成的气度铜门，才算真正走入园内。

▲过程版效果图

它像极了如今北京头部顶奢前门文华东方酒店——与游人如织的前门传统胡同对望，却在古老四合院宅邸和四季变幻中，悄然达成建筑与庭园的共生。

在瞭望君看来，海宸元境的入口，远不止是一扇归家的门，它更是献给城市的礼物。

六重礼序、蓝翡翠水院、苍劲名木与东方纹样，所构建的并非一个封闭的符号，而是一处向城市敞开的、具有公共艺术性质的当代地标。它不只被业主穿过，更被城市看见、阅读与记忆。这并非藏于深院的私享，而是一场主动的、自信的呈现——它是一座被看见的作品，从容地立于海淀的城市肌理之中。

这便定义了何谓“超级界面”：它超越了“立面”或“门头”的物理范畴，升维为一个能在城市尺度上引发凝视、激发讨论、值得留影的公共界面。在海淀，这片承载着千年文脉的土地上，它必须、也足以回答一个深刻的命题：为何能与三山五园同处一个叙事层级？ 答案在于，它以当代建筑语言，接续了同样庄严的秩序感、对自然的深刻敬畏，以及将生活艺术化的宏大抱负，实现了精神谱系上的共鸣。

而另一对小夫妻，则主要看中了海宸元境所对应的海淀学籍，项目北侧500米，即将迎来九年一贯制新建校“清华附中”，这可是海淀六小强Top2级别的顶级牛校，这也意味着海宸元境还是北京五环内在售的最好学区新房，没有之一。

为什么说海宸元境是北京五环内在售的、“书包资源”最好的新房，离不开去年以来海淀区小升初政策调整对学区房市场的影响。

过去海淀学区房卷的是小学，名校变着花样点招掐尖，孩子小升初可以免试入学。而从去年开始推进阳光入学，海淀为首的区域就取缔了各种掐尖模式，今年的阳光招生力度更是加强版，连四大白名单赛事都叫停了。

这也意味着对过去那些“重拔尖、通路不均衡”的学区板块，优势不在。比如过去万柳凭借中关村三小备受广大家长关注，但掐尖取消后，三小引以为傲的鸡娃优势不再；同时，其中学划片的短板也更加凸显。

而从另一个角度看，像海宸元境所在的宝山板块，这样初中通路均衡的学区含金量则大幅提高。

海宸元境目前附近有4所小学，分别是玉泉小学、首师附柳明、五一晋元庄、教院附小，这4所小学都属于永定路学区，因此按就近入学原则，海宸元境业主小升初对应的也是永定路学区。

学区内的十一学校、首师大一分、教进南、育英中学、育英航天，都是海淀中上等的优质校，随意摇号都不会踩坑。这里还有个彩蛋，如果幸运地被划到了玉泉小学，不仅师资力量强，还有40%的概率可以直升首师附一分。

如果是2028年起入学的买房家庭，上限更高了，因为就在海宸元境北侧500米，即将迎来九年一贯制新建校“清华附中”，预计2028年6月建成。

清华附中可是海淀“六小强”中位列前茅的顶尖名校，比之前预期的首师附更强；更重要的是，作为六小强集团的直升校不仅小升初省心，中招前更有提前直升的名额。通过这条路径升学，高中进入清华附的概率更大，这绝对是海淀家长梦寐以求的择校方向。

如果说清华附9年一贯制教育资源的兑现，将重塑海淀宝山的价值预期，那么板块本身的交通、商业及医疗配套，也为如今板块的价值提供了坚实基础。

从交通来看，宝山板块坐落于西四环至西五环之间，距阜石路仅200米，自驾可直达五环快速路，偶尔限号也没事，海宸元境旁边就是6号线廖公地铁站，能快速链接中关村、金融街、国贸等核心产业区，多条换乘线路进一步拓宽通勤半径。

从公园资源看，2026年中期将建成22.6公顷的宝山城市休闲公园，海宸元境业主也将享受“推窗见绿、出门入园”的优质生态居住体验；

爱逛街的也有好去处，万达广场、锦绣大地批发广场、山姆会员店，购物娱乐一站式搞定；医疗方面则有清华大学玉泉医院保驾护航。

在瞭望君看来，海宸元境所在的宝山板块正逐步形成“教育+生态+交通+商业”的多维价值体系。地铁6号线的接驳、宝山城市休闲公园的生态资源、万达广场与山姆会员店的商业配套，以及周边便捷的医疗资源，共同构筑了“住、学、行、游、购、医”一体化的生活场景。

在房地产回归“消费品”属性的时代，真正的价值不再仅仅源于预期，更来自于真实、可感知的生活体验与长期保障。而海宸元境显然是一个能满足“学有所教、行有所便、居有所乐”的全能型产品。

说到“居有所乐”，中建壹品·海宸元境能逆势引燃消费者的热情，除了板块资源的整合升级，也离不开项目户型设计对于当前区域空白的填补和升级。

海宸元境的户型覆盖99-181平方米区间，其中99-125平方米主力户型占比达80%，总价锁定800万—1000万元。

这也意味着海宸元境是海淀四环至四五环板块内唯一一个有着100平方米以下三居、千万级内带地铁新房的供应，绝无替代！

最受市场关注的自然是99平方米三室两厅两卫的设计，虽然是项目的“入门级”户型，但设计可一点不含糊，3.5米面宽客厅搭配LDK一体化布局，再加上整个南向和整个西向房间都有L型飘窗赠送，不仅采光与视野双重升级，得房率也高达93%以上。

▲实景图

但瞭望君了解到，123平和139平的四居反而最受消费者青睐，无他——眷恋海淀的地缘客户终于等到区域内上新了！

先看海宸元境主力的123平四居户型，设计图一出就把区域过往流通最好的二手房秒杀了，毕竟后者三居门槛就要到130多平，还不一定能做到南向三面宽，四居更是海淀二手房里几乎不存在的配置。

这个户型瞭望君最喜欢的有两个点。

第一，极致的收纳。可以当做家庭储藏室的独立家政间就不多说了，9平左右的主卧也做成了三段式套房，走进主卧就是一个衣帽间，就连客卫都特意做成了三分离式——台盆前的空间既是过道又是洗手间的一部分，又帮业主“省”出了一两个平方。

▲实景图

▲实景图

第二，灵活调整的空间用途。123㎡四居是南向三面宽，客厅面宽3.7，南向都是飘窗设计，北向两个次卧也有飘窗，南北通透，二胎、三胎家庭也能住得舒舒服服。

▲实景图

139平的四居则是教科书级别的四叶草户型，4个卧室分布在4个角落，既放大了公区的社交功能，又让卧室之间互不打扰。与123㎡相比，139平作为全能改善，虽然仅差了16平左右，体验感却奢阔不少。

约5米横厅与同比例餐厅相连，构建出约40平方米“全家超级聚场”，LDKB贯通在一条直线上更见开阔，大宅氛围感油然而生。并且一进门就是L型独立玄关，除了更实用，也完美避开四叶草户型常见bug——玄关如果设置在餐客厅之间，对采光影响巨大。

并且不止主卧是酒店式布局的奢华套房，次卧最小的也在10㎡以上，足够作为卧室使用，并且公卫与次卧动线便捷，也形成了“准套房”格局。

精装层面，项目以松下六恒系统为核心构建健康空气环境，选用博世等一线品牌筑牢品质基底，更融入华为全屋智能系统，让便捷生活触手可及。

在瞭望君看来，海宸元境的多元产品矩阵，以极高的功能复合度与空间效率，成功填补了海淀四至五环区域“千万级内地铁新房”的市场空白，回应了改善客群对更高居住品质与生活仪式感的核心诉求。

这不仅是产品主义的胜利，更是对“好房子”标准的重新定义——它让房子真正回归服务于日常生活的容器，承载起三代同堂的烟火气与个体栖居的松弛感。

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