双轮驱动下的韧性生长，解码新城控股的本土化突围之道

在中国房地产行业告别“高负债、高杠杆、高周转”旧范式、迈向“产品—服务—运营”一体化新阶段的背景下，新城控股集团正以独特的“双轮驱动”模式，走出一条兼具韧性与成长性的本土化转型路径。不同于简单模仿海外轻资产或重资产模式，新城立足中国城镇化从“规模扩张”转向“内涵提升”的结构性变化，将地产开发与商业运营深度融合，构建起一个既能独立盈利、又能协同赋能的闭环生态体系，为行业提供了一个可观察、可借鉴的高质量发展样本。

新城的核心竞争力，在于其“地产+商管”双轮驱动的战略定力与执行深度。一方面，地产开发板块坚持“守根基、稳运营、创价值、谋发展”，2025年完成超3.8万套交付，近三年累计交付逾27.8万套，成为“保交付”标杆；另一方面，商业管理板块以“吾悦广场”为独立IP，已在全国布局178座在营项目，2025年实现商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%，客流突破20亿人次，会员规模超5500万。尤为关键的是，吾悦并非住宅项目的附属配套，而是具备独立运营能力、内容策划能力和资产增值能力的核心引擎。通过“经营五步法”和“悦链计划”，新城系统化提升招商、运营、营销与收益分配效率，使商业空间从交易场所升级为情感链接与生活方式载体。近期发布的“新悦荟”与“印巷”两大创新产品线，更进一步以差异化定位回应年轻化、情绪化、在地化的消费趋势，破解行业同质化困局，彰显其对本土需求的深刻洞察。

财务策略上，新城展现出罕见的稳健性与前瞻性。在行业普遍承压的2025年，集团累计偿还境内外债券58.55亿元，平均融资成本降至5.55%，并保持“零违约”纪录。截至年末，合联营公司权益有息负债压缩至23.85亿元，净负债率处于绝对低位，即便与保利、招商等央企相比亦不逊色。更值得称道的是，新城成功发行全国首单消费类持有型ABS、重启境外美元债，并以2.68%的低利率获得中期票据超额认购，反映出资本市场对其信用价值的高度认可。这种“低杠杆、强现金流、高信用”的财务结构，不仅构筑了抗周期的安全垫，也为轻资产拓展和城市更新等新业务提供了弹药。

组织层面的转型同样关键。“骆驼精神”作为企业文化内核，强调长期主义、责任担当与躬身实干，有效支撑了战略落地。2025年，新城建管新增签约面积1061万平方米，同比增幅超50%，跻身行业第八，其代建业务之所以能快速突围，正得益于“商住协同”带来的差异化优势——既能输出标准化开发能力，又能嫁接成熟的商业运营资源，形成“开发—运营—资产管理”全链条服务能力。这种能力使新城从传统开发商进化为“城市全链价值运营商”，精准契合国家推动城市更新、产城融合与消费升级的政策导向。

新城的实践表明，中国房企的本土化转型不能照搬海外模板，而需扎根于自身市场的真实需求与发展阶段。其方法论可概括为三点：一是以独立IP和闭环运营构建商业护城河；二是以轻重并举优化资产结构，实现风险对冲；三是以文化共识驱动组织迭代，保障战略穿透力。这一模型不仅帮助新城在行业出清中站稳脚跟，更可能重塑未来竞争格局——当规模不再是护甲，运营力、信用力与本土洞察力将成为决定企业位势的关键变量。摩根士丹利预测其2027年核心利润复合增长率达45%，并上调至“超配”评级，正是对这一转型逻辑的有力背书。在“十五五”规划开启之际，新城控股的探索，或许正预示着中国房地产新范式的到来。