解构绿城中国在行业新阶段的投资逻辑

中房网讯 在当前房地产行业深度调整的背景下，绿城中国（股票代码：03900.HK）是否具备投资价值，需从宏观经济、企业基本面、行业地位及风险因素等多维度综合评估。

一、行业环境：房地产仍是支柱产业，市场进入理性新阶段

尽管房地产行业已告别高速增长时代，但其作为中国经济支柱产业的地位未变。2025年全国商品房销售面积预计为9亿平方米，成交金额约8.4万亿元，虽较2021年高点回落约50%，但行业“止跌回稳”趋势明确，2026年有望迎来新转机。丁祖昱指出，行业已完成去泡沫、去杠杆过程，未来将聚焦“价值与时间的重构”。预计2026–2030年，全国一二手商品房年交易量仍将维持在8–9亿平方米，房地产开发投资加增加值占GDP比重达12%，超过广东或江苏一省全年GDP。

二、企业基本面：现金流稳健，财务结构持续优化

绿城中国在行业承压下展现出较强韧性。2025年上半年实现收入533.68亿元，股东应占利润2.1亿元，总合同销售1222亿元，其中自投项目销售803亿元，权益销售额539亿元。

现金流方面表现尤为突出：截至2025年6月30日，公司银行存款及现金达667.95亿元，为一年内到期借款余额的2.9倍，创历史新高；短债占比降至16.3%，较2024年同期下降6.8个百分点，亦为历史最低水平。融资成本持续下降，期末融资成本为3.4%，较2024年同期下降0.5个百分点；8月发行的3年期中期票据利率低至3.27%，创历史最低。

经营效率方面，公司回款率维持在96%的高位，支撑其土地投资能力。2025年上半年新增35宗土地，总建面355万平方米，可售货值907亿元，其中88%位于一二线城市。截至2025年6月底，公司土地储备总建面达2724万平方米，权益建面1795万平方米，平均楼面地价8280元/平方米，一二线城市货值占比约80%，长三角区域占比64%。

值得注意的是，公司近年毛利率有所下滑（2022–2024年分别为17.3%、13.0%、12.8%），净资产收益率（ROE）也从2023年的8.64%降至2024年的4.41%，反映结构性盈利压力仍存，但扣非净利润保持稳定增长（2022–2024年分别为63.98亿、64.17亿、65.13亿元）。

三、行业地位与竞争力：综合实力稳居TOP5，品牌与产品力获认可

绿城中国在2025年克而瑞全口径销售金额榜中位列第五，销售额1534亿元；权益销售金额1040亿元，同样排名第五。在中国房地产业协会与上海易居房地产研究院联合发布的“2025房地产开发企业综合实力TOP500”中，绿城中国位居第四，并获评“稳健经营TOP10”和“交付力TOP10（第一名）”。

此外，公司在“中国好房子”评选中位列前五，彰显其产品力优势。“绿城”品牌价值达1188亿元，多年蝉联“中国房地产顾客满意度领先品牌”。

市占率方面，绿城中国呈现逆势提升：全口径市占率从2023年的2.58%升至2025年的3.00%，主要得益于“自投抗跌+代建强增”的双轮驱动模式。

四、风险与信用状况：获AAA评级，背靠央企支持

2025年7月23日，中诚信国际维持绿城房地产集团有限公司（绿城中国主要境内运营平台）主体信用等级为“AAA”。评级机构肯定了公司获得第一大股东中交集团（持股28.94%）的有力支持、强大的品牌影响力及产品力优势，以及项目布局集中在主力销售城市的策略。

同时，中诚信也提示需关注房地产行业整体风险、合联营企业往来款及对关联方担保规模较大等潜在风险。不过，中诚信预计公司信用水平在未来12–18个月内将保持稳定。

结论

综合来看，绿城中国在行业深度调整期展现出较强的经营韧性与财务安全性。其高回款率、低短债占比、持续下降的融资成本及优质土储结构，构筑了坚实的安全垫；同时，作为混合所有制企业（中交集团为第一大股东），兼具市场化活力与央企资源支持，在当前资本偏好稳健主体的环境下具备相对优势。尽管盈利指标承压，但其品牌力、产品力及市占率逆势提升，表明其战略执行有效。

因此，在房地产行业逐步企稳、政策持续托底的宏观背景下，绿城中国股票对风险偏好适中、注重长期价值的投资者而言，具备一定的投资机会，但需密切关注行业整体复苏节奏及公司盈利修复情况。