借名买经适房协议无效，律师助客户获赔增值损失｜借名买房律师

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案情介绍

2008年，郑建国与其子周浩以家庭名义成功申请北京市经济适用房资格。2013年，郑建国作为买受人，与甲公司签订合同，购买一号房屋（建筑面积53.28㎡，总价299,859.84元）。

2014年5月，郑建国、前妻周丽华及儿子周浩三方签署《协议书》，约定：

房屋由周丽华全额出资；

5年后必须过户至周浩名下；

期间由周丽华监管使用。

周丽华支付全部房款、契税、维修基金（合计313,514.44元），并投入12.85万元装修。房屋交付后，母子长期居住。

然而，因郑建国对外负债，一号房屋于2020年被法院查封。周浩提起执行异议及确权诉讼，均被驳回。

周丽华、周浩遂起诉，请求：

确认《协议书》无效；

返还购房款及税费；

赔偿装修损失；

赔偿房屋增值损失（经评估，房屋现值280万元，增值约250万元）。

裁判结果

法院判决：

郑建国返还周丽华购房款及税费313,514.44元；

赔偿装修损失80,000元；

赔偿房屋增值损失175万元（按70%比例）；

法院说理

借名购买经适房，协议无效

经济适用房具有社会保障性质，借名行为规避政策，损害公共利益，协议自始无效。

无效不等于“各回原位”，需考虑过错与公平

根据《民法典》第157条，合同无效后，有过错的一方应赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。

郑建国过错显著更大

周丽华出资系为子女居住，无投机意图；

郑建国在明知房屋实际归属情况下，仍以个人名义对外举债，直接导致房屋被查封、无法返还，主观恶意明显。

增值损失属于“信赖利益损失”

周丽华基于协议长期占有、使用房屋，并投入资金装修，对房屋增值有合理期待。若仅返还原始出资，显失公平。

70%赔偿比例兼顾公平与惩戒

法院综合考虑：

协议无效的政策原因（双方均应知风险）；

郑建国恶意导致损失扩大；

房屋已大幅升值；

最终酌定郑建国承担70%的增值损失（250万×70% = 175万元）。

胜诉办案心得

本案关键策略如下：

主动申请房屋价值评估

即使协议可能无效，也必须固定增值金额，为索赔提供依据。

强调“非炒房、为子女”的善意动机

区别于投机性借名，争取法院在过错分配上倾斜。

聚焦对方“恶意举债”行为

证明损失扩大的直接原因是郑建国个人债务，而非政策限制本身。

援引《民法典》第157条“损失分担”规则

打破“无效即零赔偿”误区，主张信赖利益保护。

接受协议无效，但争取最大补偿

不纠缠于“确权”，而是转向“损害赔偿”，实现务实维权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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