父亲名下拆迁房，子女也是安置人，北京房产律师协助起诉获得居住权

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

陈雨婷与陈雨泽、陈雨薇系兄弟姐妹关系，三人的父亲陈建国于2012年3月30日去世，母亲李桂兰于2015年12月21日去世。1989年12月30日，因原有老宅拆迁安置，根据当时户口簿登记人员（父亲陈建国、母亲李桂兰、陈雨婷、陈雨泽四人），共安置两套房屋，分别为一号房屋和二号房屋。

其中，一号房屋由陈雨婷与父母共同居住，二号房屋由陈雨泽居住（拆迁安置人登记为母亲李桂兰）。2011年8月24日，甲物业公司根据相关房改政策售房，父母同意由陈雨婷购买一号房屋，陈雨婷向甲物业公司支付了全部购房款，但因一号房屋安置时承租人登记为父亲陈建国，甲物业公司拒绝陈雨婷签订购房合同，主张仅准许承租人购买。

当时陈建国身患重病、生命垂危，为保护陈雨婷的合法权益，其在医院病床上与甲物业公司工作人员交涉，要求由陈雨婷签字购房，遭到拒绝后，当着工作人员的面承诺“我签字，陈雨婷出的钱，房子给陈雨婷”。

父母去世后，一号房屋仍登记在陈建国名下，陈雨泽、陈雨薇作为继承人，拒不认可陈建国生前承诺，拒绝配合陈雨婷办理房屋相关登记手续，阻碍其行使居住权利。此前，陈雨婷曾以借名买房为由起诉要求确认房屋所有权，被法院作出B号判决驳回，后其撤回上诉。

为维护自身合法权益，陈雨婷委托律师再次提起诉讼，请求法院判令其对一号房屋享有居住权。

庭审中，陈雨泽、陈雨薇辩称，陈雨婷主张的居住权不符合法律规定，双方及父母之间均未签订居住权相关合同；陈雨婷此前以借名买房起诉败诉，本次变更案由主张居住权，违背一事不再理原则；且陈雨婷婚后已搬离一号房屋，户口亦迁出，有自有住所，不符合享有居住权的条件，请求法院驳回其全部诉讼请求。

裁判结果

陈雨婷对一号房屋有权居住使用。

法院说理

法院生效裁判认为，本案争议焦点为陈雨婷是否对一号房屋享有居住使用权利，结合案件事实及法律规定，作出如下认定：

1. 关于法律适用，本案争议系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释规定，不适用民法典中关于居住权设立的相关规定。

2. 一号房屋与二号房屋均系原有老宅拆迁所得的安置房屋，陈雨婷是否享有居住使用权，取决于房屋安置时是否考虑其人口因素。根据当时有效的《北京市建设拆迁安置办法》第八条规定，安置房屋面积原则上不超过被拆迁户原住房屋面积，原住房严重拥挤不便的，按拆迁时家庭人口情况予以照顾，家庭人口以拆迁范围内的正式户口为准，符合年龄条件的子女可分室安置。

3. 结合庭审查明事实，一号房屋与二号房屋的总面积远远超过原有老宅面积，拆迁时陈雨婷的正式户口在被拆迁地址，且年龄已超过二十四周岁，符合上述办法规定的按家庭人口予以照顾、可分室安置的情形，故一号房屋安置时必然考虑了陈雨婷的人口因素，陈雨婷作为被安置人，对安置房屋理应享有居住使用权利。

4. 一号房屋虽由陈建国签订购房合同并登记在其名下，性质为房改房，但该房屋系拆迁安置所得，陈建国的购房行为不改变陈雨婷作为被安置人享有的居住使用权利。

综上，法院认定陈雨婷作为拆迁被安置人，对一号房屋享有合法的居住使用权利，依法支持其核心诉讼请求。

胜诉办案心得

结合本案“拆迁安置、兄弟姐妹房产纠纷、借名买房未果转主张居住权”三大核心冲突点，总结以下办案心得及维权指引，供同类纠纷当事人参考：

1. 拆迁被安置人的居住权益受法律保护，核心在于举证“安置时考虑自身人口因素”。本案中，我们重点梳理拆迁时的户籍登记记录、拆迁安置政策、准住证等证据，充分佐证陈雨婷系被安置人且符合政策照顾条件，一号房屋安置时必然考虑其因素，最终获得法院支持。实践中，被安置人主张居住权时，务必留存好户籍证明、准住证、拆迁政策文件等相关证据，这是维权的基础。

2. 区分“拆迁安置居住权益”与“民法典意义上的居住权”，避免维权方向偏差。本案中，对方代理人多次以“未签订居住权合同、未办理登记”为由抗辩，我们重点辨析两者差异：陈雨婷主张的居住权，系基于拆迁安置产生的法定居住使用权利，无需签订合同、办理登记；而民法典规定的居住权，需通过书面合同约定设立并登记，两者法律依据、构成要件完全不同，最终法院采纳我方观点。在此提醒，遭遇同类纠纷，可委托律师精准区分权利性质，避免因维权方向错误导致败诉。

3. 借名买房败诉后，可结合案件事实变更维权思路。本案中，陈雨婷此前以借名买房为由起诉败诉，此次结合案件核心事实，变更维权方向，主张其作为被安置人的法定居住使用权利，而非所有权，精准避开此前的举证短板，最终获得法院支持。这也提醒当事人，借名买房维权未果时，切勿盲目撤诉或放弃，可委托律师梳理案件其他核心权益，寻找新的维权突破口。

4. 兄弟姐妹房产纠纷，重点防范“亲情绑架”与“证据缺失”。本案中，被告以“亲情”为由否认原告权益，且否认父亲生前承诺，试图以“一事不再理”规避责任。我们通过调取拆迁档案、庭审质证还原案件事实，驳斥对方不合理抗辩，最终维护了当事人合法权益。在此提醒，面对兄弟姐妹间的房产纠纷，既要注重亲情协商，更要留存好相关证据（如书面承诺、付款凭证、沟通记录等），必要时委托专业律师介入，避免因亲情疏忽导致自身权益受损。

5. 房改房相关纠纷，需重点关注当时的政策规定。本案涉及房改房购买、拆迁安置等历史遗留问题，相关权益认定需结合当时有效的政策文件，而非单纯依据现行法律。我们长期办理房地产纠纷，深耕拆迁安置、房改房、居住权、借名买房等各类房产纠纷，熟悉不同时期的政策规定，能够精准梳理案件思路、挖掘关键证据。

实践中，拆迁安置居住权、兄弟姐妹房产继承、借名买房、房改房等相关纠纷频发，当事人往往因不懂法律规定、证据留存不足、维权方向错误导致权益受损。若你正遭遇此类房产纠纷，可联系我们，我们将为你提供专业的法律分析、维权指引，精准梳理办案思路、深挖关键证据，全程护航你的合法居住权益与房产权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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