下水道堵塞损失谁来担？法院判决明确三方责任边界

高层住宅公共下水管道堵塞反水，

导致业主装修、家具受损，

还产生高额租金损失，

这场 “地下” 麻烦该由谁担责？

是施工不当的房地产开发公司？

疏于维护的物业公司？

还是共同使用管道的楼上业主？

案情简介

魏某是日照岚山区某小区的业主，其房屋用于对外出租。2024年11月，魏某接到楼下业主通知，告知其家中漏水。赶到现场后，魏某发现漏水系自家下水管道反水所致，随即向小区物业公司报修。物业公司安排人员进行了管道疏通，但问题并未根治，反水现象多次复发，导致魏某房屋室内装修、家具反复被淹，受损严重。

多次疏通无果后，魏某选择报警，物业公司最终决定对下水管道进行开挖检查。经查， 魏某家 公共管道内淤积了大量水泥凝固物及部分生活垃圾，维修人员只能将该段堵塞管道截取更换。经专业鉴定，魏某因本次事故造成的装修及家具损失共计8700元；同时，自管道漏水至房屋修复完成，房屋空置长达七个月，产生了相应的租金损失。因与相关方协商赔偿无果，魏某将房地产开发公司、小区物业公司以及其房屋楼上的十七户业主一并诉至法院，要求各方共同承担其全部损失。

法院审理

经查，该小区房屋系开发商精装修交付，案涉被堵塞的管道为魏某房屋下方的客厅卫生间共用管道。经实地勘验，多数被诉业主收房后未对卫生间进行改动，仅有少数业主对卫生间局部铺贴了墙砖。

结合客厅卫生间污水下水道疏通出的混凝土块形成原因分析，法官认为，水泥渣土最可能从客卫马桶及洗手台下水道口丢弃并堆积在管道中，但经现场勘查，案涉客卫并无开放性下水道口，且业主收房后未对客卫进行再装修，因此业主接房后从客卫下水道口掉落水泥渣的可能性极小。部分业主虽对阳台进行了铺贴瓷砖、玻璃封窗等装修，但阳台下水管道与客厅卫生间污水下水管道系各自独立的管道系统，因装修阳台导致水泥渣土掉入客厅卫生间下水管道的可能性同样极小。

综合全案事实，案涉业主的房产装修系由房地产开发公司在交房前完成，因此案涉管道内的水泥堵塞物形成于房产交付之前的装修活动具有高度盖然性。房地产开发公司的不当施工行为，与魏某的财产受损之间存在直接因果关系，应当承担相应的赔偿责任。

同时，物业公司与魏某之间存在合法有效的物业服务合同关系。对小区公共下水管道进行日常维护、修缮与管理，属于物业公司的合同约定义务，物业公司应当定期对共用部分污水管道进行疏通，防止淤堵情况发生。本案中，管道堵塞引发反水后，物业公司未能及时彻底解决问题，导致损失扩大，亦存在一定过错。

最终，法院作出判决：房地产开发公司对原告魏某的损失承担 80% 的赔偿责任，物业公司对原告魏某的损失承担20%的赔偿责任；楼上十七户业主因无证据证明其存在过错，不承担赔偿责任。

法官说法

公共管道淤堵纠纷常涉及业主、物业、开发商多方，因取证和责任划分难易引发冲突，对于该类案件的处理法院往往遵循过错推定原则，即物业方需证实已尽到物业管理服务职责，而共用管道的业主也需证实未使用管道等，该类案件的处理存在取证难、调解难等问题。本案的审理为化解此类纠纷提供好较好的模板。

在此也提醒：开发商作为房屋建设与装修责任主体，即便房屋交付，质保期或合理使用期限内，因施工不当、材料问题导致管道故障等问题的，仍需担责，带装修房屋更应严把质量关。物业公司需主动履行公共管道巡查、疏通义务，对业主反映的紧急问题迅速处置，避免损失扩大。业主应合理使用公共设施，不随意倾倒垃圾，纠纷发生后需承担无过错举证责任。受损业主维权要及时取证，对漏水现场、受损物品、堵塞物拍照录像，向物业正式报修并留存记录；疏通时监督查明堵塞物成分，固定证据；根据堵塞物和管道位置初步判断责任方，先协商，协商不成可申请社区或人民调解，仍无果则及时起诉，维权过程需理性合法，共同维护宜居环境。