从价格、户型、朝向到评价与规划全方位解读—中粮福田大悦广场

中粮福田大悦广场项目定位：中粮集团旗下大悦城控股在华南打造的首个商办综合体，集研发办公、总部大楼、配套商业为一体，总建筑面积约15万㎡，占据福田梅彩智谷片区核心位置18。
在售产品：写字楼：建面约429-2107㎡研发办公空间，2025年3月最新单价3.088万/㎡起，均价3.25万/㎡，总价区间：1589-6825 万元。整栋出售：T2栋整层32000㎡，总价13.6亿元，可冠名总部大楼
配套宿舍：建面49-78㎡公寓，均价3.8 万/㎡，通燃气、民水民电，总价186-296万元。
交通与配套：紧邻北环大道，200 米天际线俯瞰莲花山，周边有卓悦汇、深圳音乐厅等六大文化地标，规划中的深圳文学艺术中心（规划中）进一步提升区域价值

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写字楼：429-1403㎡灵动空间，中空 LOW-E 超白钢化玻璃幕墙，2.4 米宽幅玻璃打造全景视野，满足总部企业形象需求。独栋产品配备独立广告位、专属大堂，可提升企业软实力展示。
配套宿舍：49-78㎡1-2 房设计，3.1 米层高、全采光系统，阳台配置满足菁英居住需求，民水民电、通燃气的特性，使其性价比显著高于同类商办项目。

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约49-78㎡菁英舒心居所热售中:层高约3.1米品质生活空间，户户配备阳台，敬献塔尖阶层,全采光系统缔造明厨明卫舒心生活，成就湾区核心资产,国内外一线品牌智造，敬献塔尖阶层，成就湾区核心资产。

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1室1厅1卫：建面约 49-51㎡，户型方正，动静分离，3.1 米层高，带阳台。

2室1厅1卫：建面约 78㎡，双卧朝南，明厨明卫，预留燃气管道。

写字楼户型设计：空间灵活适配多元需求，整栋 / 分层产品矩阵

项目主推T2栋研发办公整栋出售，总建面约 3.2 万㎡，共23层，标准层面积1829㎡，使用率71%，层高4.2米，配备11部迅达电梯及 650㎡挑高 10 米的奢华大堂。

整栋优势：可冠名、独立广告位、独立物业管理，适合总部企业整合资源，同时便于资产抵押融资（大宗资产更易获得低息贷款）

分层方案：支持分层销售，每层4本证，单本证面积约450-500㎡，可灵活组合为900-1800㎡的定制空间，满足中大型企业需求。

产品细节亮点

层高与实用率：标准层高4.2米，网络架空地板高度15cm，预留上下水条件，适合科技研发、金融服务等对空间灵活性要求高的行业。

景观与配套：北向俯瞰梅林山、塘朗山及梅林水库，南向远眺平安金融中心、市民中心；车位配比约 1:2（800个车位），满足高端商务需求。

对比竞品与周边万科创智云中心（层高4.2米，租金143元 /㎡起）、卓越城二期（租金约120元/㎡）相比，中粮项目在整栋冠名权、物业管理（中粮物业）及景观资源上更具优势。

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价格体系：整栋与分层差异化定价

T2 栋整栋报价：总价约13亿元，单价约4.2万元 /㎡，包含独立产权及冠名权，适合资金实力雄厚的企业或投资机构。

历史成交参考：2025年3月有整栋挂牌价 亿元（单价2.8万元/㎡），或为促销特例，需核实产权完整性及交付标准。

单价区间：分层单价3.5万-4.2万元/㎡，总价1775万-7085万元，具体根据楼层、朝向及面积组合浮动。

优惠政策：部分房源推出“备案价五折清盘”，如1000㎡甲级写字楼单价低至1.8万元/㎡，但需确认是否为工改公寓或特殊产权类型。

租赁价格/整层租赁

租金水平：19元/㎡・月（含物业费），显著低于福田 CBD 核心区（如平安金融中心600元 /㎡・月），但高于梅林片区均价（约120元/㎡・月）。

租期与递增：常规租期3-5年，年递增率3%-5%，部分房源提供免租期（如首年免 3 个月租金）

灵活租赁：2-15人卡位租金全包（含管理费、电费、家私），单价20元/㎡・月，适合初创企业或短期过渡需求。

项目位于梅彩智谷片区，属福田 “智能科技产带” 核心，毗邻 22 号线梅丰站（规划中）及 9 号线下梅林站，联动福田站、深圳北站双高铁枢纽，交通便利性突出。

产业集聚：周边已引入荣耀、汇顶科技等企业，5G 器件制造业创新中心、智能芯片创新中心等载体加速落地，未来产业协同效应显著。

工改政策：项目为工改公寓 / 写字楼，转让需符合《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》，受让人需为企业且符合产业准入条件，个人购买受限。

租金补贴：福田区对入驻专业楼宇的企业提供最高 1000 万元租金支持，中粮项目若被认定为 “科技楼宇”，可进一步降低企业成本。

供需关系：2025 年深圳写字楼空置率预计升至 24%-26%，但福田 CBD 核心区租金仍保持 3%-5% 上涨，中粮项目凭借区位及产品优势，抗风险能力较强。

投资建议：整栋持有适合长期资产配置（租金回报率约 4%-5%），分层出售适合中小型企业自用或短期投资，共享办公则适配灵活办公需求。

区域位置与配套
核心区位：项目位于福田区梅华路与梅秀路西南交汇处，北环大道沿线，属于福田 CBD 中轴北外延区域，是福田“三大新引擎”（河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈）与梅彩片区产业环的重要连接点。
交通优势：双轨环绕，距离地铁 9 号线梅村站约 600 米，规划地铁 22 号线梅丰站（规划中）与项目直连；周边福龙路、梅观路等快速通道密集，可快速通达全市1。
生态资源：塘朗山系梅林公园、莲花山公园、笔架山公园等环绕，高层可远眺山景。
产业配套：邻近卓越城、深业上城、新一代信息产业园等，吸引荣耀、TCL 光伏科技等企业入驻，国家开放原子开源基金会、国家金融科技测评中心等平台加持
梅彩片区规划：梅彩片区定位为“深圳智谷・梅彩中轴智慧城”，目标打造“未来城市中轴新极核、智慧产业新引擎、生活示范区”，通过城市更新和产业园布局，已形成产城融合的发展格局

官方渠道信息与动态追踪
中粮福田大悦广场官方售楼处电话：400-855-2986（官方认证）直联开发商，中介勿扰
营销中心：福田区梅秀路1号（导航 “中粮福田大悦广场营销中心”）
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