行业深度调整下的绿城中国资产质量评估

　　中房网讯 绿城中国作为中国领先的房地产开发企业，其资产质量在当前行业深度调整背景下呈现出“土储结构优化、去化压力犹存、财务稳健但盈利承压”的总体特征。

一、土地储备结构优质，安全边界较高

截至2024年底，绿城中国总土地储备为2747万平方米，总可售货值达4496亿元。其中，一二线城市土储占比高达76%，10个战略核心城市货值占比53%。到2025年中期，这一比例进一步提升至80%，显示公司持续聚焦高能级城市的战略定力。重点城市如杭州（货值1090亿元）、上海（473亿元）、西安（293亿元）和苏州（212亿元）构成核心资产支撑。此外，长三角地区土储占比约60%（2025年中期升至64%），区域布局高度集中于经济发达、人口流入稳定的都市圈，显著提升了资产的安全边际。

二、存货去化取得一定成效，但仍面临结构性压力

尽管整体市场低迷，绿城通过“一盘一策”、重难点库存专项攻坚等举措推动去化。2024年重难点库存去化达422亿元，整体去化率从60%回升至62%。2025年上半年继续加力，21年及以前库存去化190亿元，已竣工待售物业占比从18%降至14.9%。然而，整体去化率（2025上半年为48%）与首开去化率（约80%）差距显著，反映存量项目去化难度较大。截至2025年7月，自投项目销售目标完成率为53.6%，下半年需维持45%的去化率方能达成全年1600亿元目标，去库存仍是核心任务。

三、财务状况稳健，融资渠道畅通

绿城财务指标持续处于“绿档”。截至2024年底，扣预资产负债率为67.3%，净负债率56.6%，现金短债比1.41倍；到2025年中期，三项指标分别为67.1%、63.9%和1.7倍，均符合监管要求。公司融资结构持续优化，银行借款占比较2024年底的76.3%提升至2025年中的81.7%，整体融资成本由3.7%降至3.4%。同时，成功发行5亿美元境外优先票据，成为2023年2月以来首笔中资地产美元债，彰显其在资本市场的认可度。

四、盈利能力承压，资产减值影响显著

尽管结转毛利率小幅回升（2024年物业销售结转毛利率11.7%，同比提升0.4个百分点），但净利率持续下滑。2024年归母净利率降至1%，2025年上半年进一步降至0.4%9。主要原因为合联营项目亏损及大额资产减值：2024年计提减值损失49亿元，2025年上半年再计提19.33亿元。这反映出在市场下行周期中，部分存量资产价值面临重估压力，对利润形成显著拖累。

综上所述，绿城中国的资产质量在行业中相对优良，体现在高能级土储结构、稳健的财务状况和畅通的融资渠道上。但存货去化效率偏低及资产减值风险仍是制约其资产质量进一步提升的关键因素。未来，随着去库存策略深化和新增优质项目入市，其资产质量有望在波动中保持韧性。