首钢璟悦长安释放利好，杜林巍太懂营销节奏了

北京进深 徐迪 2月5日，石景山区首钢设备处SS00-1617-0001地块设计方案公众反馈意见采信情况通告。

这块地是和首钢璟悦长安所在住宅地块一起打包出让的商业金融服务业用地，由首钢地产旗下北京首景房地产开发有限公司负责开发建设。

地块东西长约72米，南北长约160米，用地面积10739.58㎡，总建筑面积35314㎡。

其中地上建面27264㎡，规划建设2栋酒店（1#7层，2#11层），以及1栋2层商业配套楼；地下一层地库，总建面8050㎡。

方案于2025年11月13日-11月21日进行公示，但是直到两个多月后才回复反馈意见。

恰逢两天前，首钢地产又拿下了首钢园1609街区的0012地块，同步官宣案名“璟瑞长安”，并开放了营销中心。

这个时间点刷一波存在，顺利蹭上兄弟盘的流量，璟悦长安还是很会的。

公示期间收到公众反馈意见7条，归类为6类:

1.关于本项目对周边现状居住小区日照及通风影响的意见

建设单位意见：已在申报的总平面图中标注“本项目设计方案符合国家及地方相关日照标准。按照方案建设后，本项目对周边现状建筑国家规范规定的日照标准未产生不利影响”。此外，本项目楼体错落布置，保证临近住宅通风需求。

2.关于本项目对周边现状居住小区私密性影响的意见

建设单位意见：依据《北京地区建设工程规划设计通则》中关于生活私密性间距的要求，应在设计中注意避免出现居室的视线干扰情况，一般最小为18米。本项目1号楼与SS00-1617-0003地块12号楼间距为40.9米，与北侧体育场南街9号院现状住宅楼建筑间距为44.2米，满足相关规范要求。

3.关于本项目业态设置的意见

建设单位意见：按照招拍挂文件要求，本项目为B4综合性商业金融服务业用地。我司根据市场调研和客户需求研究后确定建筑功能以酒店、商业为主。本项目首层设置沿街商业，建成后将为周边居住小区进一步补充商业配套，商业业态沿规划文景南街与人民渠路布置，有助于形成活跃的商业界面，提升街道活力。

4.关于本项目轨道一体化设置的意见

建设单位意见：本项目地块南侧为地铁体育场南街站B1出入口、无障碍出入口、安全出口、地下通道等附属设施，本项目已为地铁附属设施预留用地范围，地铁出入口与本项目采用地面连通方式进行衔接，未来通过地铁出入口可直达本地块。地铁出入口等附属设施相关信息已在设计方案中进行示意，该方案已征得京投公司同意。

我分局意见：采纳公众意见，建设单位已在设计方案中补充地铁出入口等信息示意，地铁附属设施方案非本项目审批范围，最终以相关主管部门批复为准。

5.关于本项目化粪池位置设置的意见

建设单位意见：考虑到本项目周边仅有北侧规划文景路下设计有市政雨污水接驳口，因此将本项目化粪池设置在用地北侧地下。依据相关要求，化粪池池外壁距建筑物外墙不宜小于5米，本项目化粪池距离项目内1#楼建筑间距为6.4米，距离北侧住宅楼间距大于30米，均满足相关要求。此外，本项目化粪池为埋地设置，地面检修口采取密封措施，避免气味散出。

6.关于本项目对周边住宅产生噪音影响的意见

建设单位意见：本项目通过在空调室外机位、室外通风设备及配电设施外设置隔声屏障等措施进行降噪处理，减小对周边居住小区产生的噪音影响。在项目建设和投入使用中，我司将严格落实生态环境保护相关要求，确保噪音环境符合标准。

附：北京市石景山区首钢设备处收储项目SS00-1617-0001地块项目建设工程设计方案总平面图

地块成交于今年2月8日，由首钢房地产以28.01亿元底价摘得。

包括两幅子地块，上述商服地块控高36米，在住宅地块的东南角方向。

住宅地块即03地块璟悦长安项目，地上建面7.59万㎡，控高60米（局部80米）。

与商服地形相反，住宅地块是东西长而南北短的形状，面宽资源好，能够最大化的利用南向面宽获得充足的采光和视野。

璟悦长安规划16栋6-18F洋房+小高层，共计700套房源。

面积段83㎡-133㎡区间，全三居、四居户型。

作为石景山首个新规盘，得房率最高做到了97%，区域天花板。

2025年7月5日开盘，拟售均价7.2万元/㎡。

开盘1周后即有网签转化，目前累计网签232套，全盘去化超三成；

成交均价6.1万元/㎡，网签金额总计14.57亿元，地价覆盖率52%。

项目开发主体北京首景房地产开发有限公司，成立于2025年3月，注册成本1亿元，北京首钢房地产开发有限公司100%持股。杜林巍出任项目公司董事、经理。

杜林巍在首钢地产已有10年光景，曾坐到北京公司副总经理的位置。2021年南下担任成都公司总经理，异地锻炼了近三年，才被董事长张焕调回京城，现任任北京公司党支部书记，全力负责璟悦长安。

作为重返北京主场的首战，杜林巍为这个项目倾注了大量心血。

在“好房子”打造上，璟悦长安创造了“开敞式内凹阳台”的新名词，将封闭阳台按开敞阳台报规，做成半卖半送的产品，增加建面使用率。

配置基本将“好房子”属性拉满了，有4栋楼做了首层局部架空层，两道景观大门，央景下沉会所，外加1000平米室内健身房。

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