延续楼市回暖势头，仍需精细施策丨李宇嘉专栏

来源：21世纪经济报道

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

今年1月，楼市并未出现春节前季节性转淡的走势，反而是“淡季不淡”甚至创出阶段性新高。克而瑞数据显示，2026年1月全国重点13城二手房成交面积环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%。热点城市热度更明显，北京二手房网签连续三个月稳定在1.4万套以上，上海二手房交易创5年同期新高，深圳二手房中介签约创下近10个月新高。

除了交易量反弹外，1月份的楼市还有几个特征，一是并未出现过去反弹时期交易和挂牌“双攀升”的走势，而是“交易上升、挂牌下降”的健康态势。机构统计的京沪深二手住房挂牌量相比去年12月均有不同程度的下降。二是二手住房价格下跌的势头得到缓解。中指百城数据显示，1月二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄了0.12个百分点。

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当然，1月份新房市场表现相对弱于二手房市场。主要原因在于，开发商冲刺全年业绩结束，性价比高的热销房源供应下降、促销有所减弱。

根据各方机构和住建部门网签数据，将一手房和二手房加总来看，一线城市总的住房交易量同比2025年1月份，增幅在8%-12%，二线热点城市也类似，呈现整体交易稳定的态势。1月份二手房交易超预期，显示楼市预期开始好转。

同时，在2025年下半年以来这一轮调整后，很多区域二手住房价趋于友好。比如，广州天河北部分老旧小区二手房总价在200万-300万，天河东部分次新房价格降到“3万+”，中心区老旧住房的租售比探到2%左右，尽管低于商业按揭利率（3.0%-3.2%），但明显高于5年期存款利率（1.3%-1.5%，有银行已下架5年期存款产品）。

对于很多房源来说，公积金甚至可以覆盖贷款月供。由此，很多潜在的购房需求认为买房变得划算了。另外，一季度的二手房交易，就热点城市而言历来基本是“学位房”主导，部分家长在春节前提前购置学位房。

另外，1月份热点城市高价二手房交易也有所增长。以广州为例，根据广州市房地产中介协会提供的数据，1月份广州90-120平方米、120-144平方米、144平方米以上三个面积段的二手房交易占比相比去年第四季度均有上升，大概在0.5-2个百分点，合计占比达到52.3%。据笔者调研，珠江新城、金融城等高价板块成交量明显增长，有的小区相比12月份翻一倍。

一方面，对很多本地改善购房人群来说，这些板块一直是大家公认的豪宅区域；另一方面，这些板块的二手住房价格在2025年回调明显。同时，近期股市的财富效应比较显著，有更多资金投入楼市。笔者认为，前期房价充分调整后，在价格层面实现了供需的阶段性适配，前期因市场持续调整而观望的人群入市，由此此轮楼市热度会延续到3月份。

从交易结构来看，热点城市低总价二手房源占比更大，这是前期房价调整的结果，也是刚性需求和低价房源供应适配的体现，也将会带动刚需入市并促进刚需和刚改及改善的循环。一系列数据显示，目前刚需、刚改基本集中在二手房市场，而部分刚改、多数改善则转向了新房市场，这一格局是2024年以来楼市运行的基本态势。马年春节后，随着开发商启动新一轮促销，优质改善盘供给增加，前期二手住房交易活跃，将会带动“卖一买一”的置换型需求。

由此，这有利于二手房和新房、刚需和改善的良性循环。受益于此，加上节后追求“开门红”业绩，新房市场也将在春节后惯性回暖。但要注意的是，尽管有的城市二手房挂牌量有所下降，但其中有季节性撤牌（春节后再挂牌）的因素。同时，即便挂牌量回落，但整体挂牌规模依旧在历史高位，二手房交易依旧存在议价空间（只是议价空间收窄，降价卖房仍是主流）。

对新房市场来说，节后交易回升是确定性的，但置换链条循环的问题，还是要引起重视。以上海为例，2025年200万总价以下的二手房交易占比上升，但200万到1000万总价中间各个价格段的交易占比都在下降，其中200万-400万区间的成交占比降幅较大。考虑到新房单价和总价普遍较高，这意味着“卖旧买新”需要更多的业主出资，这可能影响改善置换的链条。

因此，近期上海在三个区推出收购二手住房用于保障性租赁住房的试点，并明确了房源筛选标准，包括收购二手房房源以小户型为主（70平方米以下），总价400万以下房源为主。显然，就是要通过政府积极作为，打通住房梯次消费的堵点，促进“卖旧买新”的消费升级。

总之，2026年开年，楼市迎来探底和企稳的良好开局，这种局面或将延续到3-4月份。但不论是市场供求态势、居民预期、置换链条，还是经济基本面，都存在着待改观的任务。从探底到触底，再到夯实底部（而非阶段性行情），最后到走出L型甚至乐观的V型走势，均需要有为政府在供需两端精细化施策，同时在改善经济基本面上久久为功、持续发力，把就业、社会保障、新型城镇化以及各个行业培育新质生产力带动就业等长效机制做实。