2026年该不该买房？该制定怎样的买房策略？

2026年该不该买房？该制定怎样的买房策略？站在当前节点回望2021年到2025年，过去这几年买房的人大多踩错了节点，入手后房价持续下跌，资产直接缩水。但不得不说，有一部分人是刚性需求，必须买房；还有一部分是置换需求，卖掉旧房再买新房，这类需求本身也无可厚非。

关于买房，我之前总结过一个判断模型，核心看三个要素：购房时机、城市区位、房源本身。想在2026年制定合理的买房策略，首先要预判2026年的房价走势，再结合城市和区域做针对性选择。在此我给出四点具体建议。

第一，展望2026年，对绝大多数人来说，整体购房时机依然不算理想。我的判断是，2026年全国房价总体仍无法实现止跌，不过购房时机要优于2024、2025年，因为房价下跌的势头会有所放缓。如果能再推迟一年，2027年的购房时机相对2026年会更合适。

第二，买房必须认清城市和区域的分化差异，你意向的房源位于哪座城市、哪个大片区，乃至同一城市里的具体地段，决策逻辑天差地别。2026年，北上广深四座一线城市，外加杭州、成都、天津等少数强二线核心城市，购房时机已经进入尚可、不错，甚至相当好的阶段。核心原因是，我预计这些少数核心城市的房价，在2026年会迎来止跌，或是接近止跌的状态。没人能精准抄到房价的绝对底部，在房价统计数据止跌前两三个月布局，已经是相对理想的节点。

即便针对这些核心城市，我依旧建议大家走一步看一步，不要提前数月就敲定决策，毕竟市场始终处于动态变化中。影响这些核心城市短期房价走势的关键变量，在于2026年国家是否会出台有力度的楼市支持政策，以及政策具体落地的时间，把握政策节奏至关重要。如果政策落地，但力度明显低于市场预期，大概率只会让核心城市二手房交易量出现短暂脉冲式上涨，随后再度回落，房价也难以止跌，这种情况下更要边走边看。

而对于全国大部分弱二线城市，比如东北、西北的部分省会，以及所有三四五线城市，2026年的购房时机依旧不佳。即便在上述核心城市内部，也只优先考虑中心城区房源，郊区尤其是远郊区域，购房时机仍然不成熟。

第三，要区分房源类型做选择。如果选购新房，尤其是一二线城市的新房，大多按照当下最新的居住标准开发建设，建筑标准升级、居住舒适度提升，部分房源还设计有露台、阳台等可拓展面积，在这些核心大城市，买新房的可行性整体优于二手房。

如果选择二手房，要重点考量地段和房龄差异。郊区二手房前文已提醒需谨慎，2026年即便入手市中心二手房，也要分三六九等：优先考虑房龄短、建筑品质高的优质小区；房龄长的房源，尤其是老破小产品，2026年入手时机依旧未到。

第四，买房决策还要匹配自身的需求属性，刚需、置换、改善享受、投资四类需求，策略完全不同。纯刚需首次购房，直接参照上述时机、区位、房源的标准筛选即可。置换需求属于卖一买一的平行置换，只要卖出和买入的房源总价相近，对购房时机的要求不高，也不用过度纠结城市和地段，根据自身实际生活需求完成买卖就行。

如果是投资需求，或是看重租金回报、想获取长期稳定房产收益的人群，2026年可以适度关注核心大城市租金收益率超3%的房源，但切记不要急于下手，稳步考察再做决定。