1月成交量达22834套，创五年新高，上海二手房回暖之下藏着的真相

2026年1月，上海二手房交出了一份足以提振市场的成绩单：成交量达到22834套，同比上涨24.18%，增加4447套，不仅是近五年同期新高，更是继2025年11月、12月之后，连续第三个月成交量站稳2.2万套关口。

单日成交数据更能体现市场的活跃度：本月单日成交破千套成为常态，1月17日成交更是达到1201套，这已是当月第三次单日成交破千，这样的高频成交态势，在近三年的1月楼市中极为罕见。

在成交增加的同时，库存去化也在加速——上海链家研究院数据显示，二手房库存挂牌量已连续9个月下降，当前库存量较2025年1月下降20%左右，截至1月底，上海二手房挂牌量已降至14万套，较历史峰值减少近3万套，处于近年来的历史低位。

市场流通效率的明显提升，让供需关系逐渐趋于平衡。

在之前的文章中，我们就说过，支撑这份热度的核心，是刚需群体的集体入场，而这背后是价格回归理性后的必然结果。

经过两年多的市场调整，上海不少板块的购房门槛已悄然下降，从曾经的300万元级别回落至200万元左右，这直接激活了长期观望的刚需群体。

有数据为证：58安居客研究院数据显示，1月上海二手房市场，低总价房源成为市场核心驱动力，300万元以下低价房成交占比接近一半，其中200万元以下房源成交占比更是达到49.5%，而总价高于600万元的中高端房源，成交占比不足14%。

从环线分布来看，分化同样明显：外环以外成交占比最高且持续增长，反映出郊区及新兴区域的刚需交易活跃度；内中环间成交环比显著增长，显示改善型需求仍在逐步释放；而中环内的“老小”房源凭借地段和配套优势，成交占比也在攀升。

不同于以往“一刀切”的市场走势，本月上海楼市的核心逻辑已从“全面涨跌”转向“结构性重构”。很多人被二手房的亮眼数据裹挟，高呼“楼市回暖”，但结合真实成交数据、库存变化及行业动态来看，这并非全面复苏的信号，而是供需失衡缓解、购房者心态回归理性后的阶段性企稳——不是投资热情回潮，而是真实居住需求的落地。

这也是读懂当下上海楼市最关键的前提。

另一方面，1月二手房成交量创五年新高，确实也存在别的客观因素的影响。

2026年春节较晚，往年春节后集中释放的子女入学购房需求，部分提前到1月释放；同时，2025年末降低增值税、延续换房退税等政策的余热，也在一定程度上降低了交易成本，提振了刚需群体的入市信心。

所以，对于未来二手房市场的走势，总体来看，受限于改善需求释放缓慢、高总价房源去化乏力，二手房价格将维持“稳中有升、局部波动”的态势，议价空间可能进一步收窄，但大幅上涨的可能性极低。同时，库存连续9个月下降的趋势若能持续，供需平衡将进一步巩固，市场信心有望逐步回归常态。

与二手房市场的热闹形成鲜明对比，2026年1月上海新房市场当月成交14988套，虽同比大幅上涨36.68%，但环比下降23.31%，回归传统淡季的正常节奏。

对于购房者而言，当下最需要摒弃的是“追涨杀跌”的盲目心态：刚需群体可以抓住当前二手房的窗口，重点关注低总价、高流通性的刚需房源，优先选择配套完善、交通便捷的区域；改善群体则无需急于入手，可重点观望核心区域的优质新房和二手房，等待合适的价格和房源，同时警惕远郊区域的去化风险。