长租公寓须告别单一“包租公”模式

来源：@经济观察报微博

经观评论

远山/文多方信息证实，魔方公寓位于上海、杭州、深圳等城市的多个门店近期突然关闭，业主张贴公告收回物业，理由几乎一致：长期拖欠租金。有租客合同还没到期，就被要求限期搬离；有人申请退还押金和预付租金，几个月过去仍未到账。而魔方方面回应称，这只是“整体房源结构战略性优化”，公司经营“正常有序”。

但这还是让人们看到，一个曾经风光的行业代表性品牌，正深陷于资金困境里。

魔方公寓的境遇，折射出过去几年众多长租公寓的集体困境。它们大多采用“包租”模式：企业先从房东手中整体租下房屋，经过装修改造后，再以更高价格分间出租，以此赚取租金差价与管理费。在市场好的时候，房租年年看涨，空房不愁租，这个模式看起来很美。

然而，市场的风向变了。资料显示，2025年，全国40个重点城市平均挂牌租金同比下降6.4%。与此同时，业主对租金的预期并未同步下调。很多长租公寓仍背负着早年高位签下的长期租约。收入端收窄，成本端刚性，利润空间被迅速压缩。

事实上，自2022年以来，市场上类似的长租公寓品牌就在密集关店。早期一些纯粹依靠资本扩张的品牌，如蛋壳公寓、青客公寓，已然倒下。这表明，单纯扮演“二房东”、依赖租金差生存的模式，在市场波动面前异常脆弱。

但是，长租公寓的需求本身并未消失，行业也在分化。一条路上，是以魔方为代表的传统包租模式承压收缩；另一条路上，其他玩家则在寻找更稳健的发展路径。例如，龙湖的冠寓，其核心竞争力在于精细化运营带来的高出租率与客户满意度，并通过与龙湖商业、物业等板块的生态协同，共享安保、保洁、工程等基础服务，让边际成本更低。

更值得注意的，是一股强大新力量的崛起——保障性租赁住房。行业统计显示，在2025年10月全国新投放的集中式租赁房源中，近99%为保租房或人才公寓，不少地方国企、大型房企积极参与其中。华润的有巢公寓已成功发行相关金融产品，打通“投资、建设、运营、退出”的链条。此类享有政策支持、资金成本更低的模式，正在改变市场的游戏规则，对纯粹市场化的“二房东”模式构成了巨大压力。

那么，长租公寓的未来，路在何方？

首先，轻装上阵可能比“包租”重负更可行。纯粹依靠垫付大量租金获取房源的模式风险过高。如果采用为业主提供品牌管理、运营服务的“轻资产”模式，只赚服务费，不赚差价，虽然利润较薄，但风险也小得多，更像一门可持续的生意。

其次，与政策同向而行或许是关键选择。主动将符合条件的项目纳入保障性租赁住房体系，虽然租金定价受到约束，却能获得稳定的政策支持，更重要的是能借此打通融资渠道。未来，通过发行不动产投资信托基金（REITs）等金融工具回笼资金，将成为实力玩家的重要能力。

最终，所有路径都指向同一个核心：回归运营，服务为王。过去行业太迷恋规模故事，仿佛谁拥有的房间多谁就是赢家。但市场的检验很残酷，空置的房子毫无价值。未来的竞争，一定是看谁能把房子租得更满、租得更久，看谁能为租客提供更安心、更舒适的居住体验。

魔方公寓的小程序上，依然在推送“2026抄底淘房季”的优惠券。这个细节颇有些意味，仿佛还保留着行业高速扩张期那种营销惯性。但现实是，行业的狂热期已经过去，市场的逻辑已然改变。长租公寓的本质是服务业，它关系着无数漂泊者的安居。一个好的模式，不应建立在对租金持续上涨的赌注上，也不应建立在脆弱的资金链条上。它需要的是踏实的运营、稳健的财务和对需求的真诚回应。

如今，行业正站在岔路口，那些放弃幻想、回归本质的参与者，或许才能找到通向未来的路径。

（作者系财经评论人）