郴州市中心一栋无法腾房的独栋别墅只拍卖一半，被人65万买下了

你愿意花65万，在市政府旁边买一栋带大花园的三层独栋别墅吗？ 但有个前提：你只能拥有一半，另一半的房主还合法地住在里面，你连门都进不去。

这听起来像是个陷阱，但就在2026年2月3日，郴州市司法拍卖市场上，这荒诞的一幕真实成交了。 竞拍者黄某，用65万元起拍价，拍下了民生路明桂园南苑一栋261平米豪宅的50%产权。 这笔交易每平方米单价仅4974元，而同一小区去年底一套面积更小的联排别墅，成交单价是6476元。

这栋别墅位于青年大道北侧，步行可达市政府，周边商场、公园、医院、学校一应俱全。 房子装修豪华，还带一个令人羡慕的私家花园。 然而，拍卖公告里用加粗字体标明了两个致命问题：第一，房屋存在违建，办证前需自行接受行政处罚并缴纳罚款；第二，此次拍卖不负责腾房，因为另外50%产权的共有人，正实际居住在其中。 这意味着，买家付了65万，可能只拿到一纸法律文书，而无法实际踏进“自己家”一步。

从法律层面看，法院拍卖按份共有房产的份额是可行的。 根据《民法典》规定，按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。 这次拍卖，可视为原共有人之一（也姓黄）放弃优先购买权后，法院对另一方份额的强制处置。 但“无法腾房”的标注，是执行实践中一个现实困境。 如果居住方是唯一且无其他住房，法院出于保障基本生存权的考虑，通常难以实施强制清退。

那么，这65万到底买到了什么？ 买到的是一种名为“按份共有”的所有权状态。 作为50%的产权人，你拥有对这栋别墅一半的处分权和收益权。 比如，未来整体出租或出售时，你可以分得一半的收益。 但另一方面，对于房屋的重大修缮、管理使用等决定，需要经过占有多数份额的共有人同意，或者与另一位共有人协商。 如果关系协调失败，共有的状态可能使资产陷入僵局。

价格是这次交易最核心的诱惑力。 65万获得一半产权，折算整套别墅总价仅为130万，单价远低于市场同类产品。 在郴州，去年碧桂园翡翠山一套391平的别墅法拍价是281万。 明桂园南苑自身在去年12月成交的192平联排别墅，价格也到了124万。 对比之下，这栋位置更核心、面积更大的独栋，即便算上违建罚款和无法立即使用的缺陷，其价格“洼地”效应仍然突出。 这本质上是一次用“使用权瑕疵”和“产权不完整”来交换“价格深度折让”的风险投资。

竞得者与原共有人同姓“黄”，这绝非巧合。 极大可能是家庭成员、亲属或利益关联方之间的产权流转。 这种内部接盘，逻辑就通畅了许多：房产份额并未外流，居住状态不受影响，家族内部解决了债务或分配问题，同时以极低的成本将产权份额进行了归集。 对于外部投资者而言难以承受的“无法使用”的缺陷，在内部人看来可能根本不是问题。

当一套房子的“居住属性”和“资产属性”因为法拍、共有等原因被强行剥离时，后者是否依然能找到一个独立的价格锚点？ 有人愿意为纯粹的土地位置和建筑产权份额买单，哪怕暂时无法入住，这本身是否预示了一种不同于传统“买房住”的新型不动产投资逻辑？ 如果换做是你，在明确知道无法立即入住的情况下，你会为市中心一套别墅的一半产权，按下65万的出价键吗？ 你的决策依据，会是地段价值、亲属关系，还是纯粹赌一个未来的完整处置权？