法国房东为何不再愿意出租？租赁市场陷入深度危机

法国租赁市场正经历一场严峻危机。大型房地产中介集团Foncia的最新数据显示，过去一年全国可供出租的房源数量下降了7%，主要城市的紧张程度尤为突出。在监管趋严、回报下降的双重压力下，越来越多房东选择退出租赁市场。

与去年出现回暖迹象的二手房交易市场不同，法国租赁市场持续恶化。Foncia Transaction总裁乔丹·弗拉里耶（Jordan Frarier）指出，当前租赁市场正承受“结构性压力”，多个关键指标明显下滑。

Foncia目前管理着超过40万套房产。该集团1月28日发布的年度报告显示，租赁市场已明显放缓：可出租房源持续减少，租户流动性显著下降。

尽管Foncia的房产销售业务同比增长8%，租赁市场却呈现出截然不同的走势。数据显示，全国范围内，可出租住房数量在过去12个月内减少7%。Foncia交易部门负责人表示，三年前市场上可供出租的房源约为6万至7万套，而目前仅剩约5.47万套，降幅“令人震惊”。

在一线城市，情况尤为严峻。巴黎方面，Foncia管理的约1.7万套出租房中，目前仅有90套在市场上；在里昂，该集团管理近3万套出租房产，但可供出租的仅剩22套。

租户流动性同步下降。受房价高企、贷款利率维持高位影响，越来越多租户难以购房，只能延长租期。Foncia数据显示，其租赁组合的年周转率已降至19.7%，较2024年上半年下降0.5个百分点。同时，租户退租通知数量同比减少3%，房屋重新出租的数量也下降2%。

翻修成本高、监管趋严 房东加速退出

房源流失的背后，是多重因素叠加的结果。Foncia在2025年对约1.2万名终止租赁管理合同的房东进行调查发现，47%的房东因监管限制和收益下降而选择出售房产。弗拉里耶直言：“不少房东已经无力依靠租金维持房产运营。”

能源监管是关键因素之一。根据法国政府能源性能诊断（DPE）新规，自2025年1月1日起，被评为G级的高能耗住房被禁止重新出租。一些房东要么无力承担高昂的节能改造费用，要么干脆绕开中介私下出租，甚至选择让房屋长期空置。

节能改造要求还拉长了租户更替期间的空置时间。一些房屋因等待升级改造而暂时退出市场，另一些房东则因政策复杂而“按兵不动”，使房产处于事实上的“休眠”状态。

此外，通过家族式房地产投资公司（SCI）持有的房产，也因内部成员在管理和维修问题上难以达成一致，逐渐沦为闲置资产。

租赁手续繁琐 空置期拉长

矛盾的是，在房源极度紧张的背景下，房屋重新出租所需时间反而变长。除能源性能证书（EPC）检测外，一些地方政府还实施“租赁许可证”制度，要求房东额外申请出租许可。Foncia ADB总裁扎希尔·基努（Zahir Guenoun）表示，多重手续叠加后，房屋空置期可能长达两个月，期间房东无法获得任何租金收入。

与此同时，部分房东为提高收益，转向短期或季节性出租，尤其是在旅游需求旺盛地区。这进一步加剧了长期租赁市场的供给紧张。

目前，在巴黎、尼斯和里昂等城市，Foncia管理的可出租住房存量占比已不足1%。

尽管市场前景依旧严峻，基努仍对未来持谨慎乐观态度。他指出，2026年预算案中新推出的“让·布伦”税收优惠政策，旨在鼓励私人租赁投资，“至少是朝着正确方向迈出的第一步”。

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