保利豪宅破茧   封面文章

文/北京进深 徐迪

西区取证10天后，保利海淀半壁店项目东区4栋楼也亮相了。

至此，距离该地块成交已经过去了8个月。

这个周转速度，显然不是保利的常规节奏。

而到目前为止，半壁店项目的推广案名尚未官宣。从备案名“瑞璟佳苑”来看，天、悦、和，三大主流产品系都不沾。

有消息称，半壁店项目要到实景阶段，再开启对外销售。正式案名也要到春节之后——3月份正式发布。

3月，恰逢李红亮执掌保利北京整整一年。

半壁店项目，是他这一年“治京答卷”的关键落子，更是一场无声的述职：用项目说话。

01

去年3月，李红亮接任保利北京总经理一职。

在此之前，他是保利发展职工监事，也是董事会办公室副总经理（主持工作）。

今年四十岁出头的李红亮，擅长资本运作，又有投资开发、带兵打仗的经验，在保利发展董事长刘平看来，是北京“新帅”最恰当的人选。

李红亮上任之初，接盘了两大难题：开盘火爆但网签滞后的嘉华天珺，以及刚刚入手的三间房新地块。

一年间，李红亮做了三件事：

1、稳住基本盘，推动嘉华天珺的施工与交付节奏，守住“地王”信用；

2、紧抓业绩盘，保障朝观天珺的营销投入与品牌声量，把联合拿地的项目转化为保利主场，打造北京“天”字系第二子；

3、重启投资线，上任两个月后，联合建工拿下了海淀半壁店项目，并亲自督导半壁店这个高难度、高期待的“问题地块”，打磨标杆产品。

可以说，半壁店项目是李红亮真正意义上经历完整操盘周期的项目，从参与投资研判与拿地决策，到全程主导产品定位、操盘节奏与营销策略。

所以这个盘可能不是保利最赚钱的项目，却是李红亮最不能输的项目，因为这是他从“总部精英”到“一线统帅”身份转换的证明。

02

今年1月的北京楼市略显沉寂，新房成交规模季节性回落，没有土拍，甚至，接近月底还没有新盘取证。

直到1月26日，“瑞璟佳苑”现身，拿下了京房售证字(2026)1号。

就是保利海淀半壁店项目。

这张预证来得有些突兀，毕竟它的案名、户型图还都没释放出来，只能从住建委网站GET一些信息。

1号预证为西区03地块，

首批为北排4栋楼共78套，准售面积13869㎡，拟售均价12.6万元/㎡。

面积段136/166/201/208㎡平层；少量顶复，建面约271/207㎡。

1号楼5层，两个单元共20套。建面约136㎡/140㎡，拟售单价11.04万-13.22万/㎡；

2号楼5层，三个单元共60套。建面约165㎡，拟售单价11.25万-13.22万/㎡；

3号楼5层，两个单元共16套。顶复建面270/277㎡，拟售单价13.97万-14.7万/㎡；平层建面约199/202/208㎡，拟售单价12.14万-13.74万/㎡；

4号楼4层，两个单元共12套。顶复建面270/277㎡，拟售单价14.03万-13.76万/㎡；平层建面约199/202/208㎡，拟售单价12.57万-13.92万/㎡。

9号预证为东区04地块，

东区总规划仅6栋楼，除东北角1号、2号之外，其余4栋楼均在本张预售证内。

共110套，准售面积18613.29㎡，拟售均价12.12万元/㎡。

户型面积段139/165/239㎡。

3号楼5层，两个单元共20套。建面约239㎡，拟售单价11.98万-13.96万/㎡；

4号楼5层，一个单元共10套。建面约139㎡，拟售单价11.01万-12.7万/㎡；

5号楼5层，五个单元共50套。建面约165㎡，拟售单价11.51万-12.95万/㎡；

6号楼5层，三个单元共30套。建面约139㎡，拟售单价10.88万-12.5万/㎡。

保利半壁店项目建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，地下4.35万㎡，容积率1.43。

规划14栋住宅楼，行列式排布，正南正北朝向。

分为东西两区，总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。

楼栋之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的景观亭，或方或圆，造型很别致。

赠送方面，看平面图没有阳台，只有南侧的一字形飘窗。

楼栋南侧都有大量窗井，首层或有下跃户型。

这个打磨了将近一年的项目，会为海淀西带来什么样的惊喜，期待户型图。

03

去年5月底，保利发展和北京建工地产组成联合体，以45.45亿元总价摘得海淀半壁店两幅住宅地块。

6月19日，项目公司成立，注册资本即拿地金额。保利北京公司和北京建工地产分别持股70%和30%。

保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。

北京建工和保利是老搭档，双方曾合作开发过顺义星宸和煦、朝阳和光煦境、大兴和悦春风等项目，大部分都是保利主导操盘。

在海淀，双方还合作开发了嘉华天珺。

它是2025年海淀最早入市的新盘，全盘共1300多套房源，是保利和建工目前在北京货值最大的项目。

按照9万的指导价计算，这个项目仅住宅部分的总货值就有130多亿，可惜项目去化速度始终没提上来。

开盘1年多，网签累计237套，成交金额总计20.74亿元。

但是成交均价非常坚挺，达到了8.5万元/㎡——显然保利和建工对这个盘还是很有信心的，双方都不愿意打价格战成全流量。

当前的形势下，嘉华天珺这么大体量的项目，回款周期势必要被拉得更长。

另一方面，西边的半壁店项目，保利作为操盘方，最终决定将其做成北京首个实景开盘的项目。

也就意味着，拿地这一年的时间里，全是投入，见不着一分“回头钱儿”。

两个长线大盘，确实不是一般房企能跟得了的。

去年10月23日，半壁店项目总平图公示期结束当天，其开发主体北京慧海常筑置业有限公司登记了一条股权出质登记信息。

北京建工地产将其持有的136,050万元股权数额，全部出质给了保利（北京）房地产开发有限公司。

加上此前出质的300万元，刚好对应注册资本的30%。

北京建工地产就算是彻底退出了半壁店项目。